Resumo Em contraste com as tendências observadas nas grandes metrópoles - em especial aqui considerada a cidade de São Paulo -, os municípios do interior paulista demonstram, no decorrer das duas últimas décadas, uma dinâmica de produção imobiliária notável, que se caracteriza pelo descompasso entre o número de imóveis produzidos e a demanda efetiva por habitação, evidenciando uma significativa superprodução imobiliária. Determinadas características dos municípios no interior do estado - sobretudo cidades médias que conformam polos de influência regional - colaboram para a constituição de seus territórios como áreas de grande atratividade para a atuação do mercado imobiliário, seja em relação à produção de parcelamento do solo, seja em relação ao mercado de habitação voltado ao segmento econômico, promovido pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV). O presente artigo objetiva analisar os aspectos que tornam bastante singular a produção nessas cidades, utilizando, para isso, o estudo da produção de empreendimentos imobiliários PMCMV em São José do Rio Preto e municípios vizinhos, que se destacam por apresentarem uma expressiva produção em relação às outras cidades do estado.

Abstract In contrast to what we are used to see in urban studies of big cities - here specially considered the city of São Paulo -, the small and medium-sized cities in São Paulo’s hinterland have been exhibiting, in the last two decades, a notable real estate production, characterized by an overproduction based in the mismatch between the real estate numbers and the effective demand for housing. Some of the characteristics of these countryside cities, especially those that conform regional centers, corroborate to the constitution of their territories as an attractive area to the implementation of new housing products, both in form of urban allotments production and in low-income habitational developments promoted by the Minha Casa Minha Vida Program. This article aims to analyze the aspects that contribute to the conformation of such a singular production in these cities, using, for this purpose, the study of the Minha Casa Minha Vida Program real estate production in São José do Rio Preto and neighboring municipalities, which stands out due to the expressive production in comparation to the other cities in São Paulo.

O Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/2001) regulamentou o capítulo de política urbana da Constituição Federal Brasileira de 1988, ampliando os poderes dos municípios para legislar sobre seus territórios ao disponibilizar novos instrumentos de regulação e ordenamento urbanístico. Piracicaba, Bauru e Rio Claro, cidades médias do interior do estado de São Paulo, passaram por processos de revisão de seus Planos Diretores na primeira década do século XXI que os adequaram às premissas do EC. A análise comparativa desses processos, de novas políticas urbanas e de implantação das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) evidencia as limitações dos referidos planos, cujas diretrizes relativas aos interesses imobiliários e fundiários locais remetem a obstáculos no enfrentamento de seus passivos urbanísticos e ambientais, o que afeta, sobretudo, os segmentos mais pobres da população.

The “City Statute” (Federal Law 10.257/2001) regulated the chapter about urban politics of Brazil’s 1988 Constitution and widened the powers of the cities to legislate about their territories by making available new tools for urban regulation and order. The cities of Piracicaba, Bauru and Rio Claro, medium-sized cities of the state of São Paulo, passed through processes of revising their Directive Plans in the first decade of the 21st century to adequate their plans to the principles of the Statute. The comparative analysis of these processes, of the implementing of Special Zones of Social Interest (Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS), and of the urban politics evidences the limitations of the Directive Plans. These limitations occur by these plans being the opposite of the real and land markets’ interests, which cause obstacles in the confronting of urban and environmental passives, affecting especially the poorer spheres of the population.

Le statut de la ville (Loi Fédérale 10.257/2001) a réglementé le chapitre concernant la politique urbaine de la Constitution Fédérale Brésilienne de 1988. Les pouvoirs des municipalités sont ainsi accrus pour leur permettre de légiférer sur leur territoire en leur donnant de nouveaux instruments de réglementation et d’ordonnancement urbain. Piracicaba, Bauru et Rio Claro, villes moyennes de l’état de Sao Paulo, ont entamé des processus de révision de leurs plans directeurs au cours de la première décennie du XXIe siècle, ce qui a permis de les adapter aux prémisses du Statut. L’analyse comparative de ces processus et de la mise en oeuvre de Zones Spéciales d’Intérêt Social (ZSIS) ainsi que de nouvelles politiques urbaines met en évidence les limitations desdits plans qui s’opposent aux intérêts immobiliers et fonciers locaux et affrontent des obstacles quant à leur engagement urbanistique et environnemental, ce qui touche plus particulièrement les populations les plus défavorisées.

Resumo Tomando como referencial teórico-metodológico a revisão da literatura temática interdisciplinar e o estudo comparado de três cidades médias do interior paulista - Piracicaba, Bauru e Rio Claro -, o texto analisa a efetividade de planos diretores participativos em um contexto paradoxal no qual emergem, de um lado, a exigência legal de fazer planos com base na função social da propriedade e em processos participativos e, de outro, forte pressão para que os municípios atraíssem investimentos e replicassem o modelo do empresariamento urbano em suas políticas públicas. Em um cenário de democratização do país e de um novo arranjo institucional para o planejamento urbano - no qual se destacam o capítulo da Política Urbana da Constituição de 1988 e a Lei Federal no 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) -, o exame empírico contemporâneo evidencia a baixa eficácia dos planos diretores e a variação da experimentação participativa em sua efetiva capacidade de democratizar decisões, destacando-se como variável decisiva a conduta dos governos de turno quanto à participação.

Abstrct Using the review of interdisciplinary thematic literature on the subject and a comparative study of three medium-sized cities in the interior of São Paulo State, Piracicaba, Bauru and Rio Claro as its theoretical and methodological framework, this paper analyzes the effectiveness of Participatory Master Plans within a paradoxical context. You have, on the one hand, the legal requirement to design plans based on the social function of property and using participatory processes and, on the other, you have strong pressure for municipalities to attract investment and reproduce the urban entrepreneurship model in their public policies. In a scenario where the country is undergoing a democratization process and where you have a new institutional arrangement for urban planning, as in, for example, the chapter on Urban Policy in the Constitution of 1988 and Federal Law No 10.257/2001 (City Ordinances), a contemporary empirical examination clearly shows the limited efficiency of Master Plans. It is also clear that the variation of participatory experimentation in their effective capacity to democratize decisions is low, highlighting the fact that the conduct of current governments is decisive with regard to such participation.

Resumen Adoptando como referencial teórico-metodológico la revisión de la literatura temática interdisciplinaria y el análisis comparado de tres ciudades intermedias en el estado de São Paulo - Piracicaba, Bauru y Rio Claro -, el artículo investiga la efectividad de los Planes de Ordenación Urbana Participativos en un contexto paradójico: de un lado, la disposición legal de ejecución de Planes basados en la función social de propiedad y en procesos participativos y, de otro, fuerte presión para que los municipios buscasen atraer inversiones y reprodujesen el modelo del empresarialismo urbano. En un escenario de democratización del país y de un nuevo arreglo institucional para el planeamiento urbano - destacándose la Constitución de 1988 y la Ley Federal 10.257/2001 (Estatuto de la Ciudad) -, el examen empírico evidencia la baja eficacia de los Planes y la diversidad de experiencias participativas en su efectiva capacidad de democratizar la toma de decisiones, destacando como variable fundamental la importancia que cada gobierno ha dado a la participación.

A versão hegemônica da democracia tem inspiração na abordagem de Schumpeter, legado do pluralismo liberal que a reduz à formação de maiorias legítimas por meio da representação. Não obstante, a democratização de países que passaram pelo autoritarismo proporcionou experiências inovadoras da sociedade civil em novos formatos participativos. No Brasil, essa experimentação tem particular expressão em nível municipal. No plano institucional, o Estatuto da Cidade regulamentou o capítulo da Política Urbana da Constituição Federal de 1988 e preconiza formatos participativos de políticas públicas de gestão urbana “por meio da participação pública e as associações representativas”. A construção dessa agenda resulta de imposição institucional e reflete decisões governamentais e demandas da sociedade civil. O texto analisa a participação, seu alcance para compartilhar decisões e em que medida esses formatos participativos dependem dos governos na implantação de novos paradigmas de gestão urbana. A abordagem combina análise teórica e empírica de processos de elaboração de Planos Diretores orientados normativamente pelo Estatuto da Cidade. A base empírica é formada por três cidades médias do interior paulista: Piracicaba, Bauru e Rio Claro.

The hegemonic version of democracy is based on Schumpeter’s approach, a legacy of liberal pluralism that reduces the formation of legitimate majorities through representation. Nevertheless, the democratization of authoritarian countries has provided innovative experiences of civil society in new participatory formats. At the institutional level, the Statute of the City regulated the chapter of the Urban Policy of the Federal Constitution of 1988. It advocates participatory formats of public policies in urban management “through public participation and representative associations”. The construction of this agenda is the result of institutional imposition and it reflects the government decisions and civil society demands. This paper analyzes the participation, its ability to share decisions, and to what extent these participatory formats depend on governments for the implementation of new paradigms of urban management. The approach combines theoretical and empirical analysis of development processes of Master Plans normatively guided by the City Statute. The empirical basis is formed by three medium-sized cities in Sao Paulo state: Piracicaba, Bauru and Rio Claro.