Resumo A partir da análise de uso do solo e do processo de urbanização de Santos, verificou-se que sua área central apresentou, no século XX, expressivo processo de esvaziamento, sobretudo habitacional, refletindo em atividades econômicas vinculadas ao consumo das famílias. Esse processo foi motivado pelas transformações econômicas, que afetaram o papel dessa área, ao mesmo tempo que o crescimento do porto e a ampliação dos impactos de suas atividades de apoio, legitimadas pelos zoneamentos em vigor durante o período, promovendo mudanças morfológicas deletérias. Esse fenômeno foi acompanhado pela evasão de famílias com maior rendimento, permanecendo na área famílias de baixa renda, que ocuparam antigos casarões convertidos em cortiços, em extrema precariedade. A partir dos anos 1990, desenvolveu-se uma política de preservação do patrimônio histórico dessa área, contribuindo para manter algum dinamismo econômico, sem, contudo, articular-se à ineficaz política habitacional, adotada em 2010. No entanto, disseminou-se um falso entendimento de que a promotora do esvaziamento foi a política de proteção. Porém, verifica-se que, se aperfeiçoada, essa política poderá promover o repovoamento da área, com adequado direcionamento de investimentos, orientados por novo regramento urbanístico, que garanta respeito à sua paisagem natural e edificada, bem como priorize famílias de baixa renda.
Abstract From the analysis of land use and the urbanization process of Santos, during the 20th century, its central area presented an expressive process of emptying, especially housing, reflecting economic activities related to household consumption. This process was motivated by the economic changes that affected the role of this area, concomitantly to the growth of the port and the amplification of the impacts of its support activities, legitimized by the zoning in force during the period, promoting deleterious morphological changes. This phenomenon was accompanied by evasion of families with higher income, remaining low-income families in the area, who occupied old mansions converted into tenement homes, in extreme precariousness. From the 1990s, a policy was developed to preserve the historical heritage of this area, contributing to maintaining some economic dynamism, without however being articulated with the ineffective housing policy adopted in 2010. However, a false understanding was spread that the policy of protection was the promoter of emptying. Nevertheless, it can be verified that, if perfected, this policy may promote the repopulation of the area, with appropriate targeting investments, guided by a new urban regulation, which guarantees respect for its natural and built landscape, prioritizing low-income families.
