A falência seletiva do Plano Diretor de Fortaleza

Capasso, Marcelo Mota; Pequeno, Renato

doi:10.1590/2236-9996.2021-5114

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Sumário

Artigos Complementares • Cad. Metropole 23 (51) • May-Aug 2021 • https://doi.org/10.1590/2236-9996.2021-5114 copiar

A falência seletiva do Plano Diretor de Fortaleza

The selective failure of Fortaleza’s Master Plan

Autoria SCIMAGO INSTITUTIONS RANKINGS

Resumo

Fortaleza aprovou seu Plano Diretor Participativo (PDP) em 2009 orientado a uma agenda urbana progressista. Mas uma década de vigência deixou evidente a retomada da agenda urbana pelo setor imobiliário: alterações ao plano potencializaram vantagens para a construção civil em áreas estratégicas à captura da valorização do solo, especialmente onde há interesse privado na verticalização, ao passo que se inviabilizaram avanços na inclusão territorial e proteção do patrimônio cultural edificado. A falência seletiva do PDP remonta às contradições de sua implementação, apoiada em novas regulações mercantilizadoras do espaço urbano. Dessa forma, apresentamos as estratégias do novo ajuste do marco regulatório do planejamento às demandas do capital imobiliário, utilizando a categoria “deregulated regulation” proposta por Aalbers (2016).

Fortaleza; planejamento urbano; plano diretor; verticalização; zoneamento

Macrozona	Zonas	Características
Proteção Ambiental	Zona de Preservação Ambiental (ZPA)	Equivalem às mais restritivas à ocupação.
	Zona de Interesse Ambiental (ZIA)	Áreas ambientalmente frágeis com ocupação em consolidação, sem risco.
	Zona de Recuperação Ambiental (ZRA)	Áreas de amortecimento ambiental.
Ocupação Urbana	Zona de Ocupação Restrita (ZOR)	Tem predomínio de glebas não parceladas, objetivando coibir expansão urbana.
	Zona de Orla (ZO)	Exigem parâmetros específicos pelos aspectos paisagísticos e turísticos; muitas vezes tratadas como áreas de amortecimento ambiental, mas, em alguns trechos, são altamente permissivas.
	Zona de Ocupação Moderada (ZOM)	Insuficientes em infraestrutura, sua ocupação condiciona-se à ampliação do sistema de mobilidade e de esgoto; equivale à área de expansão do mercado imobiliário de alto e médio padrão
	Zona de Requalificação Urbana (ZRU)	Insuficiente em infraestrutura, com grande incidência de assentamentos precários. Sua ocupação condiciona-se a investimentos em infraestrutura, além de se orientar ao mercado popular.
	Zona de Ocupação Consolidada (ZOC)	Com focos de saturação da infraestrutura, objetiva a contenção da ocupação intensiva do solo e a recuperação da valorização imobiliária para a coletividade. Zona com segunda maior quantidade de bens tombados e classificados, também concentra a maior parte da verticalização de alto padrão.
	Zona de Ocupação Preferencial (ZOP)	Destacam-se pela infraestrutura e pelos serviços urbanos, mas com subutilização imobiliária, destinando-se a intensificação e dinamização do uso e ocupação do solo

Zonas comparadas	Qtde. e percentual absolutos de imóveis “> que 15 pav.” na Zona	Área útil da Zona (ha) em 2015	Intensidade relativa de verticalização: percentual de imóveis “> que 15 pav.” proporcional à área útil da Zona
ZOC	98 42,2%	812	37,71%
ZO4	7 3%	74	29,55%
ZOP2	32 13,8%	926	10,81%
ZOM2 – Subz.1	24 10,35%	762	9,84%
ZOM1	26 11,21%	948	8,56%
ZOP1	27 11,64%	2539	3,31%
Demais Zonas	18 7,8%	25.938	0,22%
Total	232 100%	31.999	100,00%

Zona	Quantidade instituída/ano	Quantidade delimitada/ano	Quantidade regulamentada/ano	Caracterização
Zeis1	45¹ (44 em 2009; Lagamar em 2010)	45 (44 em 2009; Lagamar em 2010)	10 com Pirf iniciado (2018)	Assentamentos precários não titulados
Zeis2	56¹ (2009)	56 (2009)	0	Loteamentos populares e conjuntos habitacionais não titulados
Zeis3	34¹ (2009)	34 (2009)	0	Vazios urbanos destinados a HIS.
ZEPH	7 (6 em 2009; Jacarecanga em 2017)	4 (Centro, Parangaba: 2009; Pr. de Iracema, Jacarecanga: 2017)	1 (Praia de Iracema: 2017)²	Entorno de bens tombados e conjuntos de bens tombados e classificados
Zedus	23 (Centro, Francisco Sá: 2009; 23 em 2017³)	Todas foram delimitadas quando da instituição	23 (2017)⁴	Áreas para intensificação de atividades sociais e econômicas, garantindo sustentabilidade

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[TFN1] (2) À ZEPH Praia de Iracema simplesmente foram atribuídos os parâmetros do trecho que recobre da ZO3. Foram definidos primeiro em 1995, restituídos em 2011 e novamente confirmados em 2017 por leis complementares.

[TFN2] (3) Francisco Sá e Centro têm delimitação pela lei complementar 236(2017); Centro foi, inclusive, dividido em dois trechos. Por isso, consideramos as Zedus Centro e Francisco de Sá na conta de 2017 novamente.

[TFN3] (4) Das 23 zedus regulamentadas em 2017, 10 aumentaram potencial construtivo sobre Zonas: Centro I e II, Aldeota, Varjota, Messejana, Montese, Vila União, Seis Bocas, Oliveira Paiva e Perimetral Sul. Outras 4, ao contrário, reduziram: BR-116 (III e IV), Perimetral Oeste e Anel Rodoviário II. As restantes são potencial “zoneamento de espera”, caso haja futuras emendas a seus parâmetros.