Decomposição Espacial nos Preços de Imóveis Residenciais no Município de São Paulo

Campos, Rodger Barros Antunes; Almeida, Eduardo Simões de

doi:10.1590/0101-416148115rce

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Estudos Econômicos (São Paulo)

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Sumário

Artigo de Pesquisa • Estud. Econ. 48 (1) • Jan-Mar 2018 • https://doi.org/10.1590/0101-416148115rce copiar

Decomposição Espacial nos Preços de Imóveis Residenciais no Município de São Paulo ^♦ ♦ Rodger Campos agradece o apoio financeiro da Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior (Capes), ao NEREUS e à Universidade de São Paulo (USP). Eduardo Almeida agradece o apoio financeiro da Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de Minas Gerais (Fapemig), ao Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico (CNPq) e à Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF).

Autoria SCIMAGO INSTITUTIONS RANKINGS

Resumo

Muitos trabalhos estudaram fatores que determinam o preço de imóveis. Todavia, pouco esforço foi atribuído para estudar o spillover espacial entre distritos, atentando para as hierarquias dos objetos de análise. Nesse contexto, utilizando o Método Hierárquico Linear Espacial, o presente artigo busca analisar os efeitos implícito, vizinhança e adjacência no município de São Paulo, isto é, quais os fatores afetam o preço intra e entre imóveis e quais fatores atuam sobre os preços intra e entre distritos. Os resultados apontam que 96,89% do preço do imóvel é explicado pelas características intrínsecas e de localização, enquanto 3,11% (efeito vizinhança e adjacência) é explicado pelas características dos distritos e o spillover espacial entre estes. Em relação à primeira decomposição, 90,13% pode ser entendido como efeito implícito (intra imóvel) e 6,76% como efeito adjacência (efeito entre imóveis).

Palavras-Chave
Economia urbana; Mercado imobiliário; Preços hedônicos; Modelo Hierárquico Linear Espacial

Atributo	Natureza	Nível	Descrição	Fonte
Preço/m² área total		Dependente	Medida em reais constate	Embraesp
Área útil do apartamento	CI	Imóvel	Medida em m².	Embraesp
Área total	CI	Imóvel	Medida em m²	Embraesp
Dormitório	CI	Imóvel	Medido em quantidade	Embraesp
Banheiros	CI	Imóvel	Medido em quantidade	Embraesp
Vagas de garagem	CI	Imóvel	Medido em quantidade	Embraesp
Elevadores	CI	Imóvel	Medido em quantidade	Embraesp
Blocos	CI	Imóvel	Medido em quantidade	Embraesp
Andares	CI	Imóvel	Medido em quantidade	Embraesp
Sub-mercado de padrão Alto	CI	Imóvel	Variável categórica	Embraesp
Sub-mercado de padrão médio	CI	Imóvel	Variável categórica	Embraesp
Time Dummies	CI	Imóvel	Variável categórica	Cálculo próprio
Distância à Sé	LA	Imóvel	Distância euclidiana (Km)	ArcGis 10
Distância ao metrô/trem	LA	Imóvel	Distância euclidiana (Km)	ArcGis 10
Distância à favela	LA	Imóvel	Distância euclidiana (Km)	ArcGis 10
Distância ao hospital	LA	Imóvel	Distância euclidiana (Km)	ArcGis 10
Distância às clínicas	LA	Imóvel	Distância euclidiana (Km)	ArcGis 10
Rede de esgoto	A	Distrito	Proporção de residências com acesso	Censo
Abastecimento de água	A	Distrito	Proporção de residências da unidade com acesso	Censo
Coleta de lixo	A	Distrito	Proporção de residências da unidade com acesso	Censo
Energia elétrica	A	Distrito	Proporção de residências com acesso	Censo
Densidade arbórea	A	Distrito	Proporção de área verde (parques municipais e unidade de conservação)	LUME
Homicídio	A	Distrito	Coeficiente entre óbitos por agressão e a população	SEADE
Biblioteca	A	Distrito	Número de equipamentos	SEPLAM
Cultura (Cinema e Teatro)	A	Distrito	Número de teatros e cinema	SEPLAM
Emprego	A	Distrito	Número de empregos	RAIS
Densidade Estabelecimento	A	Distrito	Número de estabelecimentos / área	RAIS
Densidade populacional	A	Distrito	Total da população / área	SEADE
Hospital	A	Distrito	Número de hospital / mil	CEM

Distrito	Empregos	Emprego/m²	Emprego/Total Emprego (%)
República	153.012	66.526	3,9
Sé	92.898	42.810	2,4
Bela Vista	117.319	42.506	3,0
Itaim Bibi	291.226	29.064	7,4
Jardim Paulista	165.991	26.558	4,2
Consolação	92.948	24.589	2,4
Santa Cecília	77.581	20.469	2,0
Vila Mariana	162.006	19.037	4,1
Barra Funda	103.563	17.582	2,6
Brás	57.322	15.878	1,5
Bom Retiro	56.908	13.614	1,4
Pinheiros	109.021	13.182	2,8
Liberdade	41.472	11.362	1,1
Moema	95.795	10.492	2,4
Santo Amaro	160.392	10.062	4,1

Efeito Aleatório	Componente de Variância
Imóveis:	0,4336
Distrito:	0,3139^* * p<0.01;

Nota:
^*
p<0.01;
**p<0.05;
***p<0.1.

^{Apêndice A} Apêndice A Tabela 1A Parâmetros e decomposição de variância para o modelo condicional OLS HLM.1 HLM.2 HLM.3 Coef. P-valor Coef. P-valor Coef. P-valor Coef. P-valor Nível 1: CONS 10.680 0.000 - - - - - - DOR 0.193 0.000 - - 0.162993 0.000 0.163 0.000 BAN 0.151 0.000 - - 0.159468 0.000 0.158 0.000 VAG 0.247 0.000 - - 0.286854 0.000 0.287 0.000 ELE -3.0E-05 0.984 - - 0.003361 0.020 0.004 0.015 BLO -0.015 0.000 - - -0.01767 0.000 -0.017 0.000 AND -0.001 0.000 - - -0.00051 0.003 -0.001 0.003 AUT -0.001 0.016 - - 0.002593 0.000 0.003 0.000 ATT -0.012 0.000 - - -0.01441 0.000 -0.015 0.000 DCBD -0.003 0.015 - - -0.00705 0.001 -0.007 0.002 DMTR 0.008 0.019 - - -0.01695 0.000 -0.012 0.006 DFAV 0.019 0.000 - - 0.025016 0.000 0.024 0.000 DHOS -0.002 0.541 - - -0.01408 0.001 -0.014 0.001 SPA 1.002 0.000 - - 0.655557 0.000 0.653 0.000 SPM 0.461 0.000 - - 0.289848 0.000 0.289 0.000 Nível 2: CONS - - 11.746 0.000 10.840 0.000 10.896 0.000 EST 4.89E-02 0.000 - - - - 3.46E-02 0.066 HOM -2.31E-03 0.001 - - - - -3.88E-03 0.049 CUL 5.72E-04 0.244 - - - - 1.75E-04 0.904 BIB -4.64E-03 0.000 - - - - -5.93E-03 0.065 EMP -1.86E-08 0.927 - - - - 1.73E-08 0.978 DPOP -2.02E-06 0.011 - - - - -2.00E-06 0.428 DARB -7.90E-02 0.074 - - - - -1.11E-01 0.355 DEST -6.04E-05 0.002 - - - - -2.90E-05 0.419 HOS 2.00E-02 0.000 - - - - 1.75E-02 0.100 Time Dummy Sim - - Sim Sim R2 Adj 0.8931 - - - AIC - 18418.98 297.6548 393.1300 BIC - 18440.3 610.2543 769.6055 LogLik - -9206.49 -104.827 -143.5650 Efeito Aleatório Variância P-valor Variância P-valor Variância P-valor Variância P-valor Imóveis - 0.43365 0.0568 0.0567 Distritos - 0.313931 0.000 0.00804 0.000 0.0062 0.000 I Moran P-valor I Moran P-valor Nivel 1: 4.68E-03 0.000 0.003 0.000 0.030 0.000 0.020 0.000 Nível 2: - -3.00E-04 0.6494 -5.6E-04 0.8169 0.000 0.775 Matrix Nivel 1: Distância (Threshold)Queen Distância (Threshold)Queen Distância (Threshold)Queen Distância (Threshold)Queen Nível 2: Tabela 2A Parâmetros e decomposição de variância para o modelo condicional espacial SHLM.1 SHLM.2 SHLM.3 SHLM.4 SHLM.5 SHLM.6 Coef. P-valor Coef. P-valor Coef. P-valor Coef. P-valor Coef. P-valor Coef. P-valor Nível 1: CONS - - - - - - - - - - - - DOR 0.198 0.000 0.198 0.000 0.198 0.000 0.1978 0.000 0.1976 0.000 0.1978 0.00 BAN 0.148 0.000 0.148 0.000 0.148 0.000 0.1473 0.000 0.1476 0.000 0.1473 0.00 VAG 0.240 0.000 0.240 0.000 0.239 0.000 0.2391 0.000 0.2389 0.000 0.2391 0.00 ELE -0.001 0.729 -0.001 0.607 -0.001 0.687 -0.0005 0.731 -0.0006 0.687 -0.0005 0.73 BLO -0.013 0.000 -0.012 0.000 -0.013 0.000 -0.0126 0.000 -0.0126 0.000 -0.0126 0.00 AND -0.001 0.000 -0.001 0.000 -0.001 0.000 -0.0008 0.000 -0.0008 0.000 -0.0008 0.00 AUT -0.001 0.020 -0.001 0.013 -0.001 0.032 -0.0012 0.034 -0.0012 0.032 -0.0012 0.03 ATT -0.031 0.000 -0.010 0.000 -0.032 0.000 -0.0325 0.000 -0.0325 0.000 -0.0325 0.00 DCBD 0.021 0.003 -0.014 0.000 0.015 0.045 0.0154 0.038 0.0150 0.045 0.0154 0.04 DMTR -0.001 0.835 -0.003 0.491 3.8E-04 0.943 2.2E-05 0.997 3.8E-04 0.943 2.2E-05 1.00 DFAV 0.016 0.030 0.013 0.067 0.010 0.176 0.0103 0.157 0.0098 0.176 0.0103 0.157 DHOS -0.010 0.037 -0.007 0.127 -0.011 0.028 -0.0105 0.027 -0.0105 0.028 -0.0105 0.03 SPA 0.982 0.000 0.985 0.000 0.981 0.000 0.9817 0.000 0.9815 0.000 0.9817 0.00 SPM 0.451 0.000 0.453 0.000 0.451 0.000 0.4512 0.000 0.4509 0.000 0.4512 0.00 W.DOR -0.038 0.846 - - -0.131 0.515 -0.0599 0.786 -0.1312 0.515 -0.0599 0.79 W.BAN -0.261 0.364 - - -0.099 0.736 -0.3080 0.350 -0.0991 0.736 -0.3080 0.35 W.VAG 0.296 0.105 - - 0.198 0.280 0.3214 0.112 0.1975 0.280 0.3214 0.11 W.ELE -0.040 0.080 - - -0.046 0.043 -0.0526 0.041 -0.0465 0.043 -0.0526 0.04 W.BLO 0.006 0.621 - - 0.008 0.491 0.0115 0.425 0.0082 0.491 0.0115 0.42 W.AND -0.002 0.738 - - -0.003 0.668 -0.0107 0.092 -0.0026 0.668 -0.0107 0.09 W.AUT 0.011 0.331 - - 0.005 0.653 0.0158 0.210 0.0054 0.653 0.0158 0.21 A.ATT 0.027 0.000 - - 0.030 0.000 0.0278 0.000 0.0303 0.000 0.0278 0.00 W.DCBD -0.031 0.001 - - -0.036 0.001 -0.0368 0.001 -0.0358 0.001 -0.0368 0.00 W.MTR 0.007 0.737 - - -0.003 0.897 -0.0033 0.881 -0.0027 0.897 -0.0033 0.88 W.DFAV -0.054 0.185 - - -0.095 0.041 -0.0955 0.051 -0.0947 0.041 -0.0955 0.05 W.DHOS -0.014 0.504 - - -0.031 0.140 -0.0413 0.063 -0.0315 0.140 -0.0413 0.06 W.SPA 0.144 0.454 - - 0.211 0.277 0.0862 0.671 0.2110 0.277 0.0862 0.67 W.SPM 0.122 0.593 - - 0.087 0.704 -0.0475 0.849 0.0875 0.704 -0.0475 0.85 Nível 2: CONS 10.707 0.000 10.804 0.000 11.195 0.000 11.224 0.000 11.195 0.000 11.22 0.00 EST 2.59E-02 0.121 3.31E-02 0.053 3.43E-02 0.036 3.22E-02 0.050 3.43E-02 0.036 3.2E-02 0.05 HOM -7.79E-04 0.638 -1.75E-03 0.326 -6.70E-04 0.691 -7.18E-04 0.672 -6.70E-04 0.691 -7.2E-04 0.67 CUL 1.34E-03 0.263 1.88E-03 0.138 2.81E-03 0.017 2.66E-03 0.025 2.81E-03 0.017 2.7E-03 0.03 BIB -2.18E-03 0.390 -3.39E-03 0.209 -7.63E-04 0.758 -1.16E-03 0.644 -7.63E-04 0.758 -1.2E-03 0.64 EMP -1.00E-06 0.317 -4.16E-07 0.431 -1.00E-06 0.063 -1.00E-06 0.105 -1.00E-06 0.063 -1.0E-06 0.11 DPOP -2.00E-06 0.313 -1.00E-06 0.422 -2.49E-07 0.885 -3.69E-07 0.831 -2.49E-07 0.885 -3.7E-07 0.83 DARB -9.63E-02 0.337 -3.86E-02 0.703 -1.19E-01 0.218 -1.09E-01 0.265 -1.19E-01 0.218 -1.1E-01 0.26 DEST -3.20E-05 0.340 -3.30E-05 0.322 -3.60E-05 0.269 -3.30E-05 0.316 -3.60E-05 0.269 -3.3E-05 0.32 HOS 1.10E-02 0.201 1.95E-02 0.027 9.54E-03 0.239 1.04E-02 0.203 9.54E-03 0.239 1.0E-02 0.20 W.EST - - -3.92E-03 0.917 -2.61E-02 0.502 -3.09E-02 0.431 -2.61E-02 0.502 -3.1E-02 0.43 W.HOM - - -2.51E-03 0.533 -2.70E-04 0.946 -3.54E-04 0.929 -2.70E-04 0.946 -3.5E-04 0.93 W.CUL - - 2.87E-04 0.911 1.85E-03 0.447 2.44E-03 0.321 1.85E-03 0.447 2.4E-03 0.32 W.BIB - - 3.50E-03 0.469 -3.46E-03 0.514 -4.17E-03 0.436 -3.46E-03 0.514 -4.2E-03 0.44 W.EMP - - 1.00E-06 0.398 1.00E-06 0.382 1.00E-06 0.460 1.00E-06 0.382 1.0E-06 0.46 W.DPOP - - 5.00E-06 0.268 -4.00E-06 0.410 -4.00E-06 0.421 -4.00E-06 0.410 -4.0E-06 0.42 W.DARB - - -2.23E-01 0.165 -5.05E-01 0.003 -5.00E-01 0.004 -5.05E-01 0.003 -5.0E-01 0.00 W.DEST - - -2.03E-04 0.001 -1.33E-04 0.019 -1.19E-04 0.036 -1.33E-04 0.019 -1.2E-04 0.04 W.HOS - - -2.21E-02 0.272 -2.89E-02 0.144 -2.70E-02 0.175 -2.89E-02 0.144 -2.7E-02 0.18 Time Dummy Sim Sim Sim Sim Sim Sim R2 Adj - - - - - - AIC 2701.7680 2759.8770 2799.8810 2794.4980 2799.8810 2794 BIC 3177.5850 3200.2210 3339.5380 3334.1550 3339.5380 3334 LogLik -1283.8840 -1317.9390 -1323.9400 -1321.2490 -1323.9400 -1321 EfeitoAleatório Variância P-valor Variância P-valor Variância P-valor Variância P-valor Variância P-valor Variância P-valor Imóveis 0.0730 0.0733 0.07296 0.07292 0.07296 0.07292 Distritos 0.0032 0.000 0.0031 0.000 0.00234 0.000 0.00240 0.000 0.00234 0.000 0.00240 0.000 I Moran P-valor I Moran P-valor I Moran P-valor I Moran P-valor I Moran P-valor I Moran P-valor Nivel 1: 2.76E-03 0.000 2.76E-03 0.000 -4.81E-04 0.772 -6.9E-04 0.8966 -4.8E-04 0.7715 -6.9E-04 0.8966 Nível 2: -1.59E-04 0.538 -1.59E-04 0.538 -1.08E-03 0.974 -1.3E-03 0.9934 -1.1E-03 0.9742 -1.3E-03 0.9934 Matrix Nivel 1: Distância (Threshold) Distância (Threshold) Distância (Threshold) 5% Threshold Threshold 5% Threshold Nível 2: Queen Queen Queen Queen k = 5 k = 5

		SHLM.3	SHLM.4	SHLM.5	SHLM.6	SHLM.7
1º Nível	Efeito Adjacência	6.76%	6.68%	6.76%	6.68%	7.14%
1º Nível	Efeito Implícito	90.12%	90.12%	90.12%	90.12%	90.12%
2º Nível	Efeito Total (EA + EV)	3.11%	3.19%	3.11%	3.19%	2.74%

	OLS		HLM.1		HLM.2		HLM.3
	Coef.	P-valor	Coef.	P-valor	Coef.	P-valor	Coef.	P-valor
Nível 1:
CONS	10.680	0.000	-	-	-	-	-	-
DOR	0.193	0.000	-	-	0.162993	0.000	0.163	0.000
BAN	0.151	0.000	-	-	0.159468	0.000	0.158	0.000
VAG	0.247	0.000	-	-	0.286854	0.000	0.287	0.000
ELE	-3.0E-05	0.984	-	-	0.003361	0.020	0.004	0.015
BLO	-0.015	0.000	-	-	-0.01767	0.000	-0.017	0.000
AND	-0.001	0.000	-	-	-0.00051	0.003	-0.001	0.003
AUT	-0.001	0.016	-	-	0.002593	0.000	0.003	0.000
ATT	-0.012	0.000	-	-	-0.01441	0.000	-0.015	0.000
DCBD	-0.003	0.015	-	-	-0.00705	0.001	-0.007	0.002
DMTR	0.008	0.019	-	-	-0.01695	0.000	-0.012	0.006
DFAV	0.019	0.000	-	-	0.025016	0.000	0.024	0.000
DHOS	-0.002	0.541	-	-	-0.01408	0.001	-0.014	0.001
SPA	1.002	0.000	-	-	0.655557	0.000	0.653	0.000
SPM	0.461	0.000	-	-	0.289848	0.000	0.289	0.000
Nível 2:
CONS	-	-	11.746	0.000	10.840	0.000	10.896	0.000
EST	4.89E-02	0.000	-	-	-	-	3.46E-02	0.066
HOM	-2.31E-03	0.001	-	-	-	-	-3.88E-03	0.049
CUL	5.72E-04	0.244	-	-	-	-	1.75E-04	0.904
BIB	-4.64E-03	0.000	-	-	-	-	-5.93E-03	0.065
EMP	-1.86E-08	0.927	-	-	-	-	1.73E-08	0.978
DPOP	-2.02E-06	0.011	-	-	-	-	-2.00E-06	0.428
DARB	-7.90E-02	0.074	-	-	-	-	-1.11E-01	0.355
DEST	-6.04E-05	0.002	-	-	-	-	-2.90E-05	0.419
HOS	2.00E-02	0.000	-	-	-	-	1.75E-02	0.100
Time Dummy	Sim	-	-	Sim	Sim
R² Adj	0.8931		-		-		-
AIC	-		18418.98		297.6548		393.1300
BIC	-		18440.3		610.2543		769.6055
LogLik	-		-9206.49		-104.827		-143.5650
Efeito Aleatório	Variância	P-valor	Variância	P-valor	Variância	P-valor	Variância	P-valor
Imóveis	-		0.43365		0.0568		0.0567
Distritos	-		0.313931	0.000	0.00804	0.000	0.0062	0.000
	I Moran	P-valor					I Moran	P-valor
Nivel 1:	4.68E-03	0.000	0.003	0.000	0.030	0.000	0.020	0.000
Nível 2:	-		-3.00E-04	0.6494	-5.6E-04	0.8169	0.000	0.775
Matrix
Nivel 1:	Distância (Threshold) Queen		Distância (Threshold) Queen		Distância (Threshold) Queen		Distância (Threshold) Queen
Nível 2:	Distância (Threshold) Queen		Distância (Threshold) Queen		Distância (Threshold) Queen		Distância (Threshold) Queen

	SHLM.1		SHLM.2		SHLM.3		SHLM.4		SHLM.5		SHLM.6
	Coef.	P-valor	Coef.	P-valor	Coef.	P-valor	Coef.	P-valor	Coef.	P-valor	Coef.	P-valor
Nível 1:
CONS	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
DOR	0.198	0.000	0.198	0.000	0.198	0.000	0.1978	0.000	0.1976	0.000	0.1978	0.00
BAN	0.148	0.000	0.148	0.000	0.148	0.000	0.1473	0.000	0.1476	0.000	0.1473	0.00
VAG	0.240	0.000	0.240	0.000	0.239	0.000	0.2391	0.000	0.2389	0.000	0.2391	0.00
ELE	-0.001	0.729	-0.001	0.607	-0.001	0.687	-0.0005	0.731	-0.0006	0.687	-0.0005	0.73
BLO	-0.013	0.000	-0.012	0.000	-0.013	0.000	-0.0126	0.000	-0.0126	0.000	-0.0126	0.00
AND	-0.001	0.000	-0.001	0.000	-0.001	0.000	-0.0008	0.000	-0.0008	0.000	-0.0008	0.00
AUT	-0.001	0.020	-0.001	0.013	-0.001	0.032	-0.0012	0.034	-0.0012	0.032	-0.0012	0.03
ATT	-0.031	0.000	-0.010	0.000	-0.032	0.000	-0.0325	0.000	-0.0325	0.000	-0.0325	0.00
DCBD	0.021	0.003	-0.014	0.000	0.015	0.045	0.0154	0.038	0.0150	0.045	0.0154	0.04
DMTR	-0.001	0.835	-0.003	0.491	3.8E-04	0.943	2.2E-05	0.997	3.8E-04	0.943	2.2E-05	1.00
DFAV	0.016	0.030	0.013	0.067	0.010	0.176	0.0103	0.157	0.0098	0.176	0.0103	0.157
DHOS	-0.010	0.037	-0.007	0.127	-0.011	0.028	-0.0105	0.027	-0.0105	0.028	-0.0105	0.03
SPA	0.982	0.000	0.985	0.000	0.981	0.000	0.9817	0.000	0.9815	0.000	0.9817	0.00
SPM	0.451	0.000	0.453	0.000	0.451	0.000	0.4512	0.000	0.4509	0.000	0.4512	0.00
W.DOR	-0.038	0.846	-	-	-0.131	0.515	-0.0599	0.786	-0.1312	0.515	-0.0599	0.79
W.BAN	-0.261	0.364	-	-	-0.099	0.736	-0.3080	0.350	-0.0991	0.736	-0.3080	0.35
W.VAG	0.296	0.105	-	-	0.198	0.280	0.3214	0.112	0.1975	0.280	0.3214	0.11
W.ELE	-0.040	0.080	-	-	-0.046	0.043	-0.0526	0.041	-0.0465	0.043	-0.0526	0.04
W.BLO	0.006	0.621	-	-	0.008	0.491	0.0115	0.425	0.0082	0.491	0.0115	0.42
W.AND	-0.002	0.738	-	-	-0.003	0.668	-0.0107	0.092	-0.0026	0.668	-0.0107	0.09
W.AUT	0.011	0.331	-	-	0.005	0.653	0.0158	0.210	0.0054	0.653	0.0158	0.21
A.ATT	0.027	0.000	-	-	0.030	0.000	0.0278	0.000	0.0303	0.000	0.0278	0.00
W.DCBD	-0.031	0.001	-	-	-0.036	0.001	-0.0368	0.001	-0.0358	0.001	-0.0368	0.00
W.MTR	0.007	0.737	-	-	-0.003	0.897	-0.0033	0.881	-0.0027	0.897	-0.0033	0.88
W.DFAV	-0.054	0.185	-	-	-0.095	0.041	-0.0955	0.051	-0.0947	0.041	-0.0955	0.05
W.DHOS	-0.014	0.504	-	-	-0.031	0.140	-0.0413	0.063	-0.0315	0.140	-0.0413	0.06
W.SPA	0.144	0.454	-	-	0.211	0.277	0.0862	0.671	0.2110	0.277	0.0862	0.67
W.SPM	0.122	0.593	-	-	0.087	0.704	-0.0475	0.849	0.0875	0.704	-0.0475	0.85
Nível 2:
CONS	10.707	0.000	10.804	0.000	11.195	0.000	11.224	0.000	11.195	0.000	11.22	0.00
EST	2.59E-02	0.121	3.31E-02	0.053	3.43E-02	0.036	3.22E-02	0.050	3.43E-02	0.036	3.2E-02	0.05
HOM	-7.79E-04	0.638	-1.75E-03	0.326	-6.70E-04	0.691	-7.18E-04	0.672	-6.70E-04	0.691	-7.2E-04	0.67
CUL	1.34E-03	0.263	1.88E-03	0.138	2.81E-03	0.017	2.66E-03	0.025	2.81E-03	0.017	2.7E-03	0.03
BIB	-2.18E-03	0.390	-3.39E-03	0.209	-7.63E-04	0.758	-1.16E-03	0.644	-7.63E-04	0.758	-1.2E-03	0.64
EMP	-1.00E-06	0.317	-4.16E-07	0.431	-1.00E-06	0.063	-1.00E-06	0.105	-1.00E-06	0.063	-1.0E-06	0.11
DPOP	-2.00E-06	0.313	-1.00E-06	0.422	-2.49E-07	0.885	-3.69E-07	0.831	-2.49E-07	0.885	-3.7E-07	0.83
DARB	-9.63E-02	0.337	-3.86E-02	0.703	-1.19E-01	0.218	-1.09E-01	0.265	-1.19E-01	0.218	-1.1E-01	0.26
DEST	-3.20E-05	0.340	-3.30E-05	0.322	-3.60E-05	0.269	-3.30E-05	0.316	-3.60E-05	0.269	-3.3E-05	0.32
HOS	1.10E-02	0.201	1.95E-02	0.027	9.54E-03	0.239	1.04E-02	0.203	9.54E-03	0.239	1.0E-02	0.20
W.EST	-	-	-3.92E-03	0.917	-2.61E-02	0.502	-3.09E-02	0.431	-2.61E-02	0.502	-3.1E-02	0.43
W.HOM	-	-	-2.51E-03	0.533	-2.70E-04	0.946	-3.54E-04	0.929	-2.70E-04	0.946	-3.5E-04	0.93
W.CUL	-	-	2.87E-04	0.911	1.85E-03	0.447	2.44E-03	0.321	1.85E-03	0.447	2.4E-03	0.32
W.BIB	-	-	3.50E-03	0.469	-3.46E-03	0.514	-4.17E-03	0.436	-3.46E-03	0.514	-4.2E-03	0.44
W.EMP	-	-	1.00E-06	0.398	1.00E-06	0.382	1.00E-06	0.460	1.00E-06	0.382	1.0E-06	0.46
W.DPOP	-	-	5.00E-06	0.268	-4.00E-06	0.410	-4.00E-06	0.421	-4.00E-06	0.410	-4.0E-06	0.42
W.DARB	-	-	-2.23E-01	0.165	-5.05E-01	0.003	-5.00E-01	0.004	-5.05E-01	0.003	-5.0E-01	0.00
W.DEST	-	-	-2.03E-04	0.001	-1.33E-04	0.019	-1.19E-04	0.036	-1.33E-04	0.019	-1.2E-04	0.04
W.HOS	-	-	-2.21E-02	0.272	-2.89E-02	0.144	-2.70E-02	0.175	-2.89E-02	0.144	-2.7E-02	0.18
Time Dummy	Sim		Sim		Sim		Sim		Sim		Sim
R² Adj	-		-		-		-		-		-
AIC	2701.7680		2759.8770		2799.8810		2794.4980		2799.8810		2794
BIC	3177.5850		3200.2210		3339.5380		3334.1550		3339.5380		3334
LogLik	-1283.8840		-1317.9390		-1323.9400		-1321.2490		-1323.9400		-1321
Efeito Aleatório	Variância	P-valor	Variância	P-valor	Variância	P-valor	Variância	P-valor	Variância	P-valor	Variância	P-valor
Imóveis	0.0730		0.0733		0.07296		0.07292		0.07296		0.07292
Distritos	0.0032	0.000	0.0031	0.000	0.00234	0.000	0.00240	0.000	0.00234	0.000	0.00240	0.000
	I Moran	P-valor	I Moran	P-valor	I Moran	P-valor	I Moran	P-valor	I Moran	P-valor	I Moran	P-valor
Nivel 1:	2.76E-03	0.000	2.76E-03	0.000	-4.81E-04	0.772	-6.9E-04	0.8966	-4.8E-04	0.7715	-6.9E-04	0.8966
Nível 2:	-1.59E-04	0.538	-1.59E-04	0.538	-1.08E-03	0.974	-1.3E-03	0.9934	-1.1E-03	0.9742	-1.3E-03	0.9934
Matrix
Nivel 1:	Distância (Threshold)		Distância (Threshold)		Distância (Threshold)		5% Threshold		Threshold		5% Threshold
Nível 2:	Queen		Queen		Queen		Queen		k = 5		k = 5

Departamento de Economia; Faculdade de Economia, Administração, Contabilidade e Atuária da Universidade de São Paulo (FEA-USP) Av. Prof. Luciano Gualberto, 908 - FEA 01 - Cid. Universitária, CEP: 05508-010 - São Paulo/SP - Brasil, Tel.: (55 11) 3091-5803/5947 - São Paulo - SP - Brazil
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