Resumen
La regulación de ocupación y uso del suelo urbano, así como los planes de ordenamiento vigentes, promulgan como base el desarrollo sostenible, inclusivo y equitativo de Córdoba. Pero el análisis de su impacto concreto en el territorio demuestra que estos instrumentos no sólo no revierten, sino que promueven el desarrollo urbano por debajo de umbrales mínimos de sostenibilidad y eficiencia; además, favorecen la concentración de los beneficios de la urbanización en cada vez menos agentes, excluyendo a gran parte de la población. Esta investigación pone en disputa el impacto de la regulación urbanística, como contribución hacia una ciudad más sostenible, inclusiva y equitativa. Se revisó la normativa vigente, junto con planes de ordenamiento y obras públicas recientes, definiendo los patrones de territorialización previstos; una revisión documental determinó los umbrales de sostenibilidad y eficiencia para Córdoba; luego se contrastaron ambos datos determinando la sostenibilidad de esos patrones. Posteriormente, se correlacionaron con un relevamiento del mercado inmobiliario local, determinando su impacto en el valor del suelo urbano: se estableció causalmente el rol de la regulación en el mercado de suelo local, concentrado territorialmente y en desarrollistas/terratenientes de gran escala, traduciéndose en procesos de producción de hábitat excluyentes.
Palabras clave:
Mercado de suelo; Convenios urbanísticos; Ordenamiento urbano; Sostenibilidad urbana
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Fuente: Elaboración propia con base en datos de la Dirección de Planeamiento de Córdoba.
(De izquierda a derecha) (1) Patrón de alta densidad; (2) patrón de media densidad; (3) patrón de baja densidad. (De arriba a abajo) Materialización de los patrones de ocupación: (a) trazado de la unidad de diseño mínima definida por la normativa, (una manzana) fraccionada en parcelas (en gris se indica la posición de las edificaciones según la normativa); (b) croquis de una manzana completa con el bloque de edificación propuesto; (c) perfiles de ocupación definidos por la normativa para cada parcela; (d) reconstrucción de la tipología típica de ocupación de cada parcela que resulta de las disposiciones de la normativa; (e) parcela individual con sus medianeras de construcción obligatoria y la fragmentación resultante en la manzana. Fuente: Elaboración propia.
Fuente: 
En rojo se indica la población que vive en densidades mayores a 400 hab/Ha. Fuente: Elaboración propia con base en datos de 
Se señala el área central (arriba a la izquierda). A continuación el área pericentral, el área intermedia todavía dentro del anillo de circunvalación, y más allá de éste, el área periférica, de acuerdo a la división propuesta por el Plan Director Córdoba 2020. Fuente: Elaboración propia sobre imagen recuperada de Google Maps del año 2012 ( 
Corresponde a parte de los barrios General Paz (parte superior) y Junior’s (parte inferior); ambos divididos por la calle Rosario de Santa Fe trazada de Oeste a Este. Los puntos rojos indican actividades de servicios relevadas en 2015. Fuente: Elaboración propia sobre imagen recuperada de Google Maps del año 2012 ( 
Se toma como referencia una parcela de 360 m2, y valores del suelo (sin mejoras) correspondientes al último trimestre de 2015. Fuente: Elaboración propia con base en el procesamiento de datos recogidos en el relevamiento del mercado inmobiliario; 
El gráfico se construye con base en el 
Fuente: Idem. Gráfico 03.
El gráfico se construye con base en los gráficos 03 y 04. Se toma como referencia una parcela de 360 m2, valores del suelo (sin mejoras), y una vivienda unifamiliar de 120 m2 de una planta según el costo de la construcción oficial y precios de mercado correspondientes al último trimestre de 2015. Fuente: Ídem 
Fuente: Elaboración propia con base en datos de IPLAM ciudad, FAUD & 
Fuente: Dirección de Planeamiento Urbano de Córdoba, 
Los barrios que están reduciendo su población abarcan el 46% de la superficie urbanizada, e incluyen el 47% de las viviendas existentes en la ciudad. Fuente: