ARTIGOS
Marketing imobiliário: contribuição ao planejamento
Homero M. Psillakis
Professor do Departamento de Mercadologia da Escola de Administração de Empresas de São Paulo da Fundação Getúlio Vargas
1. INTRODUÇÃO
A elaboração do presente artigo prende-se a um amplo plano de trabalho, que tem por objetivo último fornecer ao investidor imobiliário um instrumental de análise, a fim de que este possa operar com maior segurança em seus empreendimentos. Para atingir tal objetivo, visou-se não só investigar as. principais variáveis relacionadas ao processo imobiliário, como ainda complementar com uma rápida abordagem histórica do comportamento do tecido urbano em foco.1 1 Psillakis, Homero M. Marketing imobiliário: instrumental de análise para a decisão de investimentos em imóveis residenciais na área urbana de São Paulo. Tese de mestrado. São Paulo, Fundação Getúlio Vargas, 1974. Uma análise mais abrangente, como esta que se propõe, justifica-sé à medida que o investidor passa a lidar com dados da formação deste tecido, de sua evolução, podendo, assim, projetar suas tendências do crescimento.
Devido ao curto espaço de tempo, será vista, neste artigo, uma das variáveis, a da densidade populacional, como uma contribuição metodológica ao planejamento imobiliário.
2. DENSIDADE POPULACIONAL
Para avaliar a realidade de São Paulo, nos dias atuais, nada melhor do que dados quantitativos para demonstrarem a sua situação. Praticamente 63% do total de sua população estão contidos em 10,1% da área metropolitana da grande São Paulo. Pelo quadro 1, pode-se ter uma idéia de tal afirmação.
O quadro 2, ainda se referindo ao crescimento de São Paulo, mostra o crescimento populacional, desde 1900 projetado até 1990.
Este crescimento vertiginoso em uma pequena área quase sem infra-estrutura tornou a cidade caótica. Portanto, para que o investidor imobiliário atue em um tecido urbano tão complexo, torna-se necessário saber como se comporta a distribuição espacial de sua população.
O primeiro passo a ser dado consiste em efetuar um levantamento da população dos subdistritos e das respectivas áreas para se obter a densidade populacional de cada subdistrito, conforme foi elaborado no quadro 3.
Uma vez calculada a densidade populacional, podese verificar como a mesma se comporta à medida que se afasta do centro dá cidade. Para isto, faz-se necessário classificar os subdistritos em quatro regiões: norte, sul, leste e oeste. Por conseguinte, estipula-se que os subdistritos que se encontram entre os eixos colaterais noroeste e nordeste pertencem à região norte, os estabelecidos entre os eixos sudoeste e sudeste á região sul e assim por diante. Procurando atender a esse propósito, construiu-se o quadro 4.
O passo imediato é medir a distância entre os subdistritos e o centro da cidade e projetá-la no eixo cardeal ao qual pertence. Deste modo, obtém-se a distribuição deles de acordo com os quatro eixos cardeais. Essa distribuição permite elaborar gráficos que facilitam o estudo da densidade populacional, como os apresentados nos gráficos 1, 2, 3 e 4.
Por meio dos gráficos, constata-se que a teoria do gradiente de densidade - teoria de Collin Clark - pode ser aplicada a São Paulo.2 2 Clark, Collin. Urban population densities. Journal of the Royal Statistical Society, série A, (114): 490-6. 1951.
Clark em-sua teoria demonstrou que a densidade populacional diminui à medida que aumenta a distância do centro da cidade, segundo a fórmula que se segue:
Y = Ae-bx
onde:
Y = densidade populacional
A = densidade do centro da cidade
e = constante igual a 2,7183
b = taxa em que a densidade declina
X = distância do centro da cidade
Para manipular esta fórmula, no entanto, é preciso que se façam algumas transformações como:
log Y = log A - log ebx
resultando:
log Y = log A - bx log e
como: e = 2,7183
log e = 0,4343
tem-se finalmente:
O valor de A, a saber, densidade populacional do centro da cidade, é igual a 8.476 habitantes por km2, conforme os dados do quadro 3."Este valor apresenta uma distorção causada pelos diversos tipos de instituições jurídicas, aí localizadas, que ocupam uma grande extensão de sua área. Esta circunstância faz com que a população, assim distribuída, apresente uma baixa densidade. Diante da impossibilidade de quantificar e corrigir esta distorção, o valor de A deverá ser estimado.
Como se deduz pela fórmula, A é o ponto de encontro da curva com o eixo Y.
Pode-se, então, a partir dos gráficos apresentados, estimar aproximadamente o valor provável de A para cada região.
Deste modo estimou-se para:
eixo leste - AL = 15.000 hab/km2
eixo oeste - A0 = 30.000 hab/km2
eixo norte - An = 22.500 hab/km2
eixo sul - As = 30.000 hab/km2
Pode-se a seguir calcular os respectivos logaritmos:
Log AL = log 15.000 = 4,1761
Log An = log 22.500 = 4,3521
Log AO,s = log 30.000 = 4,4771
substituindo estes valores na fórmula já transformada, tem-se:
Eixo Leste:
log Y = log A - 0,4343 bx
Eixo norte:
Eixo oeste e eixo sul:
Dando-se valores arbitrários a b, taxa em que a densidade declina, obtém-se para cada fórmula uma família de curvas. Estas, quando sobrepostas aos gráficos de densidade populacional, permitem, empiricamente, determinar a curva que mais se adapta aos pontos neles demarcados.
Os valores de b, que demonstraram maior adequação, são apresentados no quadro 5, bem como a fórmula final resultante de todas as substituições havidas.
Uma outra maneira de determinar tais fórmulas seria pela análise da regressão. Tal procedimento resultaria em uma solução mais precisa, porém pressupõe um maior embasamento matemático.
Para auxiliar o estudo das densidades, serão utilizados agora os níveis ideais de densidade propostos pelo PUB - Plano Urbanístico Básico de São Paulo:
Pode-se entender por nível ideal aquele que, quando ultrapassado, apresenta um excesso de habitantes. Trata-se, pois, de um nível que identifica a saturação da área.
Para efeito deste estudo, compreende-se como área central a que circunvizinha o subdistrito da Sé; como área periférica aquela que se situa no perímetro externo do município de São Paulo; e, finalmente, como área de intenso desenvolvimento, a situada entre as duas anteriores. O quadro 6 permite averiguar a classificação dessas áreas com seus respectivos subdistritos.
Os subdistritos assim classificados, juntamente com as curvas que mais se adaptaram aos pontos dos gráficos de densidade populacional, servem para elaborar novos gráficos, 6, 7, 8 e 9, para cada região, possibilitando uma análise mais aprimorada de tais densidades.
3. CONCLUSÃO
Do exposto até agora, pode-se afirmar que:
Região leste: Utilizando-se do gráfico que corresponde a esta região, pode ser observado que sua área central apresenta-se praticamente com a metade de sua saturação populacional, enquanto que a periferia já se mostra totalmente saturada. A área de intenso desenvolvimento, por sua vez, demonstra que alguns subdistritos estão próximos de saturação, como é o caso de Tatuapé, Vila Formosa, V. Maria, V. Prudente; e que um deles, Alto da Mooca, está totalmente saturado. A baixa densidade apresentada pelos subdistritos situados na área central, Brás, Mooca, justifica uma análise mais detalhada. Do ponto de vista histórico, esta área, devido à sua proximidade ao centro da cidade, foi uma das primeiras a serem habitadas. Isto significa dizer que seus terrenos foram exaustivamente construídos, sendo hoje quase que impossível encontrar terrenos vazios. Tendo em vista que se caracterizam por uma baixa densidade, é de se supor que estes subdistritos possuem um número muito grande de moradias vazias ou subutilizadas. Além disso, comprovou-se que esta região está em deterioração.3 3 Para maiores detalhes, confira Psillakis, Homero M. Mercado imobiliário versus varejo: um estudo de sua evolução, São Paulo. RAE, São Paulo, FGV, (1) jan./fev. 1977. Este fato coincide com a afirmação de Jay Forrester:4 4 Forrester, Jay. Systems analysis as a tool for urban planning. IEE Transactions on Systems, Science and Cybernetics, (4) out. 1970. "Muitas pessoas parecem não perceber que as áreas deterioradas das nossas cidades são áreas com excesso de habitação. A economia da área não é capaz de manter todas as habitações disponíveis. Por causa do nivel de renda baixo, as pessoas aglomeram-se em algumas residências, abandonando outras que permanecem vazias e se deterioram."
Pode-se então inferir que, de um modo geral, quando uma área central de um grande conglomerado urbano apresenta baixa densidade, esta provavelmente já foi alta, mas, a cada dia que passa, diminui até chegar ao ponto de mostrar excesso de moradias e, em conseqüência, sinais de deterioração. A população passa a residir nas áreas de desenvolvimento e de periferia, concorrendo para o aumento substancial de suas densidades, ou seja, a região como um todo define-se por uma população muito dispersa. Matematicamente, seguindo a fórmula de Clark, isto significa dizer que o valor de b para a região é decrescente. No caso da região leste, seu valor foi igual a 0,02.
Do que foi visto, conclui-se que, se uma determinada região apresentar uma densidade decrescente em sua área central e possuir um b decrescente será sinal de que a mesma está deteriorada ou em vias de deterioração (figura 1).
Região oeste: Sua área central está praticamente saturada; a área de intenso desenvolvimento apresenta-se aquém de sua saturação, com exceção do subdistrito de Cerqueira César. Na periferia, os subdistritos do Butantã e Pinheiros encontram-se inferiores ao nível de saturação, ao passo que V. Jaguará já alcançou seu nível ideal. O valor de b, igual a 0,16, é bem elevado em relação ao leste.
Região norte: Apresenta, na sua área central, uma densidade relativamente baixa em relação à sua saturação. A área intermediária, bem como a periférica, mostram-se próximas de saturação. O valor de b, igual a 0,12, é inferior ao da região norte, porém não tão pequeno quanto o da leste; isso dá a entender que esta região encontra-se mais dispersa do que a norte, mas não tanto quanto a região leste.
A expansão desta região, sendo favorecida pela implantação do metrô, faz com que a densidade em sua periferia continue a aumentar, enquanto que em sua área central a tendência é diminuir. Isto equivale a dizer que o valor de b tende a uma diminuição. Assim, com uma baixa densidade em sua área central e com um b que tende a diminuir, pode-se prever que essa região central em breve apresentará sinais de deterioração.
Região sul: É a que apresenta o maior valor para b (0,17). Sua área central encontra-se saturada; entretanto, a periferia e a área de desenvolvimento estão abaixo de sua saturação.
Pode-se também analisar a área central destas quatro regiões simultaneamente, servindo os valores de b de cada uma delas juntamente com os respectivos níveis de saturação (quadro 7).
Se as proposições apresentadas se mostrarem válidas, ou seja: uma área central de um grande conglomerado urbano quando tem baixa densidade provavelmente já apresentou uma alta densidade; uma baixa densidade populacional na área central aliada a um valor de b pequeno significa deterioração da área; então, é de se esperar que a área central da cidade de São Paulo venha a se deteriorar de. acordo com a seqüência: leste, norte, oeste e sul, isto é, partindo da região leste em sentido anti-horário.
É de se esperar que o investidor imobiliário, tendo" conhecimento de tal situação, deva tomar muito cuidado ao pretender construir na área central.
Nas demais áreas, o acompanhamento periódico das curvas aqui apresentadas permitirá compreender a procura de imóveis por região, na medida em que as mesmas se adensam em ritmos diferentes. As áreas que se apresentaram como não saturadas têm como resultado, a curto prazo, maiores quantidades de terrenos à disposição e, a médio prazo, dependendo dos investimentos na região, possibilidade de oferta de imóveis.
A análise procura versus oferta permitirá detectar as oportunidades de investimento.
Como se vê, se o investidor imobiliário passar a adotar um procedimento mais científico do que o simples uso do bom senso, terá oportunidade de obter resultados mais precisos para uma tomada de decisão do local e tipo de empreendimento desejados.
- 1 Psillakis, Homero M. Marketing imobiliário: instrumental de análise para a decisão de investimentos em imóveis residenciais na área urbana de São Paulo. Tese de mestrado. São Paulo, Fundação Getúlio Vargas, 1974.
- 2 Clark, Collin. Urban population densities. Journal of the Royal Statistical Society, série A, (114): 490-6. 1951.
- 4 Forrester, Jay. Systems analysis as a tool for urban planning. IEE Transactions on Systems, Science and Cybernetics, (4) out. 1970.
Datas de Publicação
-
Publicação nesta coleção
08 Ago 2013 -
Data do Fascículo
Dez 1978
