Proposição de modelo de maturidade para as equipes de manutenção: estudos de casos em instituições públicas

Proposition of a maturity model for maintenance teams: case studies in public institutions

Marina Ribeiro Viana Mayana Chagas Carvalho Tauane Barbosa dos Santos Viviane Bomfim Lima Lucas Eduardo Weber Débora de Gois Santos Sobre os autores

Resumo

As atividades de manutenção são imprescindíveis para a durabilidade e funcionalidade de uma edificação. Quando se trata de prédios públicos, comumente observa-se anomalias no estado de conservação. Isso pode ser ocasionado, dentre outros motivos, pela falta de serviços de manutenção ou por ações inadequadas. Diante disso, propôs-se um modelo de maturidade de equipes de manutenção predial quanto à realização de boas práticas de manutenção. Assim, o método utilizado consistiu em estudos de casos múltiplos nos setores responsáveis por tais atividades de sete prefeituras municipais, com análise documental e preenchimento de lista de verificação. Como resultado, testou-se o modelo proposto e obteve-se o nível maturidade do setor, ao qual o grupo apresentou pontuação classificável como transição para maduro (M = 50%). Dessa maneira, espera-se que a aplicação do modelo de maturidade derivado desse estudo possa auxiliar os gestores no desenvolvimento de estratégias de planejamento das atividades de manutenção predial e contribua para melhorias da gestão de tais ações.

Palavras-chave:
Manutenção predial; Modelo de maturidade; Edificações públicas

Abstract

Maintenance activities are essential for the durability and functionality of buildings. In the case of public buildings, anomalies in their state of conservation are often observed. This can be caused, among other reasons, by lack of maintenance services or by inadequate actions. In view of this, an evaluation model of the maturity level of municipal building maintenance teams was proposed, aiming at achieving good maintenance practices. The method used consisted of multiple case studies in the sectors responsible for such activities in seven city halls, with document analysis and completion of a checklist. As a result, the proposed model was tested and the maturity level of the sector was obtained, at which the group presented a score classifiable as transition to mature (M = 50%). Thus, it is expected that the application of the maturity model derived from this study will help managers in the development of planning strategies for building maintenance activities and contribute to improvements in the management of such actions.

Keywords:
Buildings maintenance; Maturity model; Public buildings

Introdução

A fase de pós-ocupação de edificações demanda cuidados especiais no que se refere à necessidade de realizar procedimentos de manutenção e conservação. Tais serviços compreendem as atividades de limpeza, inspeção e reparos nos componentes e sistemas do edifício. Essas ações devem estar incorporadas à rotina de serviços das edificações, de modo a detectar e solucionar possíveis danos que possam diminuir o seu desempenho e sua vida útil (TRIBUNAL..., 2014TRIBUNAL DE CONTAS DA UNIÃO. Obras públicas: recomendações básicas para a contratação e fiscalização de obras de edificações públicas. 4. ed. Brasília: TCU, Secretaria Geral de Controle Externo, Secretaria de Fiscalização de Infraestrutura Urbana, 2014.; AU-YONG et al., 2019AU-YONG, C. P. et al. A literature review of routine maintenance in high-rise residential buildings: a theoretical framework and directions for future research. Journal of Facilities Management, v. 17, n. 1, p 2-17, 2019).

Nos edifícios públicos, os setores responsáveis pelos serviços de conservação do prédio têm como obrigatoriedade de implementar um sistema de manutenção (BRASIL, 1997BRASIL. Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão. Secretaria do Estado da Administração e Patrimônio Secretaria de Logística e Tecnologia da Informação. Manual de Obras Públicas: edificações: manutenção. Brasília. 1997. Práticas da SEAP. Projeto. Construção e Manutenção.). A gestão eficaz desse sistema é fundamental no setor público, a fim de preservar o patrimônio, reduzir os custos com as atividades de reparo, bem como aumentar o bem-estar e segurança dos ocupantes (KHALID et al., 2019KHALID, E. I. et al. The consideration of building maintenance at design stage in public buildings: the current scenario in Malaysia. Facilities , v. 37, n. 13/14, 2019.).

Com o intuito de auxiliar a execução de tais práticas, alguns órgãos lançaram guias orientativos como o “Manual de Obras Públicas - Edificações: Projeto, Construção e Manutenção” (BRASIL, 1997BRASIL. Ministério do Planejamento, Orçamento e Gestão. Secretaria do Estado da Administração e Patrimônio Secretaria de Logística e Tecnologia da Informação. Manual de Obras Públicas: edificações: manutenção. Brasília. 1997. Práticas da SEAP. Projeto. Construção e Manutenção.) e o “Recomendações Básicas para a Contratação e Fiscalização de Obras de Edificações Públicas” (TRIBUNAL..., 2014TRIBUNAL DE CONTAS DA UNIÃO. Obras públicas: recomendações básicas para a contratação e fiscalização de obras de edificações públicas. 4. ed. Brasília: TCU, Secretaria Geral de Controle Externo, Secretaria de Fiscalização de Infraestrutura Urbana, 2014.).

Além desses materiais orientativos, em âmbito nacional, existem algumas normas técnicas que versam especificamente sobre essas atividades, como a NBR 5674 (ABNT, 2012ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: manutenção de edificações: requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.), que apresenta um modelo para um programa de manutenção preventiva e algumas diretrizes para realização desses serviços, desde a previsão orçamentária até o arquivamento dos registros, incluindo a determinação de algumas responsabilidades pelas etapas do processo; a NBR 14037 (ABNT, 2014ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14037: diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações: requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. Rio de Janeiro, 2014.), que apresenta orientações para a elaboração do manual de uso, operações e manutenção predial; a NBR 16280 (ABNT, 2020aASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 16280: reforma em edificações: sistema de gestão de reformas: requisitos. Rio de Janeiro, 2020a.), que estabelece os requisitos para os sistemas de gestão de reforma envolvendo controle de processos, projetos, execução e segurança; e a NBR 16747 (ABNT, 2020bASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 16747: inspeção predial: diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento. Rio de Janeiro, 2020b.), que aborda diretrizes e os procedimentos orientativos para a realização da inspeção predial, avaliando, dentre outros aspectos, o plano de manutenção, seu cumprimento e uso dos sistemas.

Entretanto, observa-se que embora existam orientações acerca do tema, muitas edificações públicas têm problemas advindos da manutenção inadequada. Sob esse aspecto, tais problemas podem ter origens diversas, como falta de manutenção preventiva, escassez de pessoal treinado ou especializado, orçamento e/ou de recursos materiais insuficientes, baixa qualidade dos serviços executados, deficiências no projeto, entraves burocráticos durante o processo licitatório. Ainda, percebe-se que os responsáveis pela manutenção predial precisam conscientizar os administradores públicos sobre a necessidade de programar recursos para a realização de uma manutenção planejada e especializada (HAUASHDH et al., 2020HAUASHDH, A. et al. Building maintenance practices in Malaysia: a systematic review of issues, effects and the way forward. International Journal of Building Pathology and Adaptation, v. 38, n. 5, p. 653-672, 2020.; ARAÚJO NETO, 2015ARAÚJO NETO, P. G. A Manutenção predial nas edificações públicas, um estudo sobre a legislação. Engineering and Science, v. 1, n. 3, 2015.).

Segundo Morais e Lordsleem Júnior (2019)MORAIS, G. A. T.; LORDSLEEM JÚNIOR, A. C. Building maintenance management activities in a public institution. Engineering, Construction and Architectural Management, v. 26, n. 1, 2019., além de implementar o programa de manutenção e de registrar as atividades de planejamento, inspeção e ações de manutenção realizadas, deve-se também adotar indicadores avaliativos sobre a eficiência dos serviços executados. Sob o aspecto avaliativo dessas ações, é importante analisar também as rotinas e os procedimentos relativos a tais serviços, haja vista o impacto de manutenções mal executadas no desempenho predial.

Destarte, dentre os diferentes métodos avaliativos, tem-se o modelo de maturidade. Trata-se de estrutura estratificada em níveis que busca definir o comportamento de uma organização mediante determinado assunto. Este pode ser aplicado em áreas distintas, a partir da identificação das práticas de um setor (LIN, 2007LIN, H.-F. A stage model of knowledge management: an empirical investigation of process and effectiveness. Journal of Information Science, v. 33, n. 6, 2007.; SANTOS, 2018SANTOS, P. R. R. Investigação da adaptação organizacional de construtoras de Aracaju à implantação da Norma de Desempenho. São Cristóvão, 2018. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) - Universidade Federal de Sergipe, São Cristóvão, 2018.). Assim, como benefícios de sua aplicação destaca-se a geração de consciência do estado atual, através do fornecimento de informações sobre os pontos fortes e fracos, que servem de parâmetros para a melhoria contínua do desempenho e implementação de mudanças mais direcionadas (ABNT, 2010ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 9004: gestão para o sucesso sustentado de uma organização: uma abordagem da gestão da qualidade. Rio de Janeiro, 2010.; NESENSOHN et al., 2014NESENSOHN, C. et al. Assessing lean construction maturity. In: ANNUAL ASSOCIATION OF RESEARCHERS IN CONSTRUCTION MANAGEMENT CONFERENCE, 22., Oslo, 2014. Proceedings [...] Oslo, 2014.).

Com a pesquisa realizada sobre o mapeamento sistemático da literatura (MSL), foi identificada uma lacuna de conhecimento nas aplicações em campo de manutenção em instituições públicas. Nesse contexto, estabeleceu-se o seguinte problema de pesquisa: Quais sistemas e componentes são prioritários no âmbito dos serviços de manutenção predial de edificações públicas e quais são as recomendações relativas a tal atividade?

O objetivo desse artigo constitui-se, portanto, em propor um modelo para avaliar o nível de maturidade de equipe de manutenção predial quanto à realização das boas práticas de manutenção. Para isso, definiu-se como recorte de análise a manutenção de órgão e/ou instituições pública, e assim buscou-se obter o nível de prioridade de componentes e sistemas da edificação no que tange a tais atividades, bem como as principais recomendações evidenciadas na literatura para a manutenção de componentes e sistemas de uma edificação.

Referencial teórico

Manutenção predial

A manutenção de edificações pode ser entendida como atividades que objetivam manter, restaurar, melhorar a capacidade funcional de um edifício e suas instalações, a fim de garantir a segurança, a satisfação do usuário e a minimização de perdas financeiras pela redução da vida útil do edifício (ABNT, 2012ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: manutenção de edificações: requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.; KHALID et al., 2019KHALID, E. I. et al. The consideration of building maintenance at design stage in public buildings: the current scenario in Malaysia. Facilities , v. 37, n. 13/14, 2019.). Essas ações devem ser entendidas como um serviço técnico programável e como um investimento para a preservação do patrimônio. Dessa forma, é importante implantar um programa de manutenções corretivas e preventivas como forma de garantir o nível de desempenho ao longo da vida útil da edificação e contribuir para a sustentabilidade na construção civil (ABNT, 2012ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: manutenção de edificações: requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.; SANTOS; HIPPERT, 2016SANTOS, F. M. A. S.; HIPPERT, M. A. S. Gestão da manutenção e a NBR 15.575/2013. In: ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUÍDO, 16., São Paulo, 2016. Anais [...] Porto Alegre: ANTAC , 2016.).

Como salientado por Cupertino e Brandstetter (2015)CUPERTINO, D.; BRANDSTETTER, M. C. G. O. Proposição de ferramenta de gestão pós-obra a partir dos registros de solicitação de assistência técnica. Ambiente Construído, Porto Alegre, v. 15, n. 4, p. 243-265, out./dez. 2015., são múltiplas as classificações sobre os tipos de manutenções. Para fins desse trabalho, a manutenção foi caracterizada de acordo com a classificação de Shebalj (2014)SHEBALJ, V. L. C. C. Inspeção e Manutenção Predial. In: CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA DE NATAL. Cartilha de informações técnicas: construção de calçadas, inspeção e manutenção predial, instalações provisórias, prevenção de catástrofes, resíduos sólidos, cerca eletrificada. Natal, 2014.:

  1. manutenção preditiva: estuda os sistemas em uso, a fim de identificar possíveis anomalias e direcionar os procedimentos de manutenção preventiva;

  2. manutenção preventiva: atividades programadas realizadas antecipadamente para que não tenha necessidade de reparação;

  3. manutenção corretiva: procedimento que objetiva a reparação e a correção de falhas de um determinado sistema, implicando na sua paralização; e

  4. manutenção detectiva: avalia as causas dos problemas e falhas para auxiliar nos planos de manutenção.

Devido a essa diversidade de classificações, é possível constatar não somente a importância como também a complexidade do tema. Destaca-se, portanto, o quão relevante é definir os critérios de manutenibilidade desde a fase de projeto (KHALID et al., 2019KHALID, E. I. et al. The consideration of building maintenance at design stage in public buildings: the current scenario in Malaysia. Facilities , v. 37, n. 13/14, 2019.; SANCHES; FABRÍCIO, 2008SANCHES, I. D. A.; FABRÍCIO, M. M. Projeto para manutenção. In: WORKSHOP BRASILEIRO DE GESTÃO DO PROCESSO DE PROJETOS NA CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIOS, 8., São Paulo, 2008. Anais [...] São Paulo, 2008.), já que as concepções quanto à manutenção abarcarão a fase mais duradoura do ciclo de vida de uma edificação: a etapa de uso e ocupação.

Assim, dentre os principais problemas de manutenibilidade que poderiam ser minimizados por decisões tomadas durante a fase de projeto destacam-se, por exemplo, a deficiência na concepção funcional e de leiaute do projeto e a especificação de equipamentos, materiais e tipologias construtivas inadequadas (SANCHES; FABRÍCIO, 2008SANCHES, I. D. A.; FABRÍCIO, M. M. Projeto para manutenção. In: WORKSHOP BRASILEIRO DE GESTÃO DO PROCESSO DE PROJETOS NA CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIOS, 8., São Paulo, 2008. Anais [...] São Paulo, 2008., 2009SANCHES, I. D. A.; FABRÍCIO, M. M. A importância do projeto de manutenção de HIS. In: SIMPÓSIO BRASILEIRO DE GESTÃO E ECONOMIA DA CONSTRUÇÃO, 6., Campinas, 2009. Anais [...] Campinas, 2009.).

Especificamente em edifícios públicos, Talib et al. (2014)TALIB, R. et al. Assessment of factors affecting building maintenance and defects of public buildings in Penang, Malaysia. Architecture Research, v. 4, n. 2, p. 48-53, 2014. ressaltaram que a realização de manutenções não se resume apenas à conservação da edificação, mas se trata de uma questão de segurança pública e dos usuários. Sob esse aspecto, os referidos autores concluíram que a falta de manutenção preventiva, a disponibilidade insuficiente de recursos, o não entendimento da importância das atividades e a falta de resposta às solicitações são fatores que afetam a manutenção de prédios públicos.

De acordo com Cupertino e Brandstetter (2015)CUPERTINO, D.; BRANDSTETTER, M. C. G. O. Proposição de ferramenta de gestão pós-obra a partir dos registros de solicitação de assistência técnica. Ambiente Construído, Porto Alegre, v. 15, n. 4, p. 243-265, out./dez. 2015., as construções, independente da dimensão e qualidade da execução, precisam ter um planejamento de manutenção preventiva. Nesse sentido, a definição da frequência de inspeção e dos intervalos de manutenção, além da previsão das possíveis intervenções ao longo da vida útil da edificação que são fundamentais para melhorar a eficiência da rotina de manutenção e evitar o surgimento de anomalias que afetem o desempenho das edificações, a segurança e o conforto dos usuários. Assim, quando realizada, a manutenção preventiva, além de contribuir para a conservação da edificação, apresenta maior economia de recursos (SANCHES; FABRÍCIO, 2009SANCHES, I. D. A.; FABRÍCIO, M. M. A importância do projeto de manutenção de HIS. In: SIMPÓSIO BRASILEIRO DE GESTÃO E ECONOMIA DA CONSTRUÇÃO, 6., Campinas, 2009. Anais [...] Campinas, 2009.; AU-YONG et al., 2019AU-YONG, C. P. et al. A literature review of routine maintenance in high-rise residential buildings: a theoretical framework and directions for future research. Journal of Facilities Management, v. 17, n. 1, p 2-17, 2019).

Sob esse aspecto, Gressler et al. (2020)GRESSLER, F. F. et al. Diagnóstico do grau de maturidade do sistema de gestão orientado para a manutenção 4.0. Brazilian Journal of Development, v. 6, n. 3, p. 14951-14978, 2020. pontuaram que a implantação de um sistema de gestão de manutenção pode otimizar o aproveitamento dos recursos materiais e pessoais disponíveis e contribuir para a sustentabilidade das organizações, ao passo que estabelece objetivos e metas respaldados por procedimentos e normas. Ainda, em face da crescente complexidade das indústrias e do desenvolvimento tecnológico, a adoção de sistemas de Tecnologia da Informação (TI) para a para gestão de manutenção torna-se mais abrangente. Contudo, Kans et al. (2012)KANS, M. et al. Criteria and model for assessing and improving information technology maturity within maintenance. Journal of Physics: Conference Series, v. 364, p. 1-10, 2012. ponderaram que o emprego de TI de forma primária, visando apenas a automação de tarefas, não garante o alcance dos benefícios advindos da implementação de um sistema informatizado da gestão de manutenção, uma vez que o compartilhamento de informações entre sistemas é fundamental para uma gestão proativa da manutenção.

Apesar de não corresponder a um modelo de gestão de manutenção, alguns trabalhos, segundo Paiva (2019)PAIVA, E. P. V. Método para diagnóstico do nível de maturidade da gestão da manutenção em IFES: um estudo de caso na UFRN. Natal, 2019. Dissertação (Mestrado em Engenharia de Produção) - Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Natal, 2019., trazem o termo “manutenção classe mundial” ou Word Class Maintenance (WCM), que é o que os modelos tentam almejar, principalmente os holistas. A manutenção classe mundial otimiza a qualidade do produto, contém o desperdício, contém os custos de fabricação, expande a oferta de maquinários e aprimora o modo de manutenção, já que se trata de uma sinergia entre manutenção e produção (GOYAL; MAHESHWARI, 2013GOYAL, R. K.; MAHESHWARI, K. A roadmap for successful world class maintenance implementation in indian automotive industries. International Journal of Advanced Research in Engineering and Applied Sciences, v. 2, n. 1, p. 92-103, 2013.).

Ademais, destaca-se que por se tratar de uma atividade de engenharia, as manutenções precisam de um responsável técnico. Esses serviços, quando realizados de forma inadequada, podem resultar em danos materiais, comprometimento funcional de partes ou do edifício e gastos desnecessários (INSTITUTO..., 2015INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Inspeção predial: a saúde dos Edifícios. 2. ed. São Paulo: IBAPE São Paulo, IBAPE Nacional, 2015.). Sendo assim, é importante que haja treinamento da equipe responsável pela fiscalização e a adequação dos manuais de uso, operação e manutenção, conforme observado nos estudos de Viana et al. (2020aVIANA, M. R. et al. Pós-ocupação em edifícios residenciais: conhecimento dos administradores condominiais sobre o desempenho e manutenção. In: ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUÍDO, 18., Porto Alegre, 2020. Anais [...] Porto Alegre: ANTAC , 2020a., 2020b)VIANA, M. R. et al. Manuais de uso, operação e manutenção à luz da NBR 14037: 2011 (ABNT, 2014) e da NBR 15575 (ABNT, 2013). In: ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUÍDO, 18., Porto Alegre, 2020. Anais [...] Porto Alegre: ANTAC , 2020b..

Ainda, outros aspectos podem ser relacionados à manutenção predial. A gestão da informação é um destes, visto que o registro das informações sobre as atividades de manutenção realimenta o sistema e, portanto, possibilita a melhoria contínua dos processos, a partir da sua reavaliação. Soma-se também a característica da sustentabilidade do empreendimento, pois tais serviços pretendem viabilizar maior vida útil dos sistemas e assim minimiza o desperdício (PUJADAS, 2007PUJADAS, F. Z. A. Inspeção predial: ferramenta de avaliação da manutenção. In: CONGRESSO PANAMERICANO DE VALUACIÓN, 23., São Paulo, 2007. Anais [...] São Paulo. 2007.).

Além da importância de um plano de gestão da manutenção, a fim de racionalizar os fundos de investimento público e garantir o desempenho e a conservação da edificação (ARAÚJO NETO, 2015ARAÚJO NETO, P. G. A Manutenção predial nas edificações públicas, um estudo sobre a legislação. Engineering and Science, v. 1, n. 3, 2015.), evidencia-se a necessidade de realizar a medição do desempenho da manutenção por meio de modelos de maturidade para que sejam avaliadas a eficiência e eficácia das ações adotadas, de modo a permitir a reavaliação e revisão das políticas e técnicas utilizadas em busca da melhoria contínua (KUMAR et al., 2013KUMAR, U. et al. Maintenance performance metrics: a state of the art review. Journal of Quality in Maintenance Engineering, v. 19, n. 3, p. 233-277, 2013.; GOPIKRISHNAN; KUMAR, 2019GOPIKRISHNAN, S.; KUMAR, V. User centric facility maintenance model for public housing. Facilities, v. 37, n. 11/12, p. 839-859, 2019.).

Modelo de maturidade

Compreende-se por maturidade o entendimento acerca dos motivos fundamentais para a obtenção do sucesso em nível organizacional, a partir da consideração de fatores de prevenção e correção de problemas, que inviabilizem a melhoria dos processos. Ao partir desse pressuposto, os modelos de maturidade têm como premissa a estruturação do processo em estágios ou níveis evolucionais, nos quais subentende-se as noções de desenvolvimento e crescimento. Nesse sentido, o nível de maturidade seria a quantificação da capacidade de um determinado processo em relação à capacidade máxima dele (SILVEIRA, 2009SILVEIRA, V. N. S. Os modelos multiestágios de maturidade: um breve relato de sua história, sua difusão e sua aplicação na gestão de pessoas por meio do People Capability Maturity Model (P-CMM). Revista de Administração Contemporânea, v. 13, n. 2, 2009.). De acordo com esse pensamento, Willis e Rankin (2012)WILLIS, J. C.; RANKIN, J. H. The Construction Industry Macro Maturity Model (CIM3): theoretical underpinnings. International Journal of Productivity and Performance Management, v. 61, n. 4, p. 382-402, 2012. definiram estrutura de maturidade de um processo como sendo o caminho evolutivo composto por estágios de progressão necessários para a melhoria saudável, ao passo que aumentam a eficácia dos processos.

As aplicações da modelagem de maturidade têm origem com a proposição Capability Maturity Model (CMM) pelo Instituto de Engenharia de Software da Universidade Carnegie Mellon, um projeto que iniciou em 1986 e foi publicado em 1993 (PAULK et al., 1993PAULK, M. C. et al. Capability maturity model for software. Version 1.1, CMU/SEI-93-TR-24, ADA263403, SE. Institute, Carnegie Mellon University. Pittsburgh. 1993.). Posterior à CMM, foram criadas outras matrizes com outras aplicabilidades, como enfatizado por Brookes e Clark (2009)BROOKES, N.; CLARK, R. Using maturity models to improve project management practice. In: PRODUCTION AND OPERATIONS MANAGEMENT SOCIETY ANNUAL CONFERENCE, 20., Orlando, 2009. Proceedings [...] Orlando, 2009., em que a modelagem de maturidade se aplica a diferentes setores ou áreas de negócios.

Conforme Silveira (2009)SILVEIRA, V. N. S. Os modelos multiestágios de maturidade: um breve relato de sua história, sua difusão e sua aplicação na gestão de pessoas por meio do People Capability Maturity Model (P-CMM). Revista de Administração Contemporânea, v. 13, n. 2, 2009., esses modelos resultam no fornecimento de indicadores de desempenho que possibilita a antecipação no planejamento de ações gerenciais. Para NBR 9004 (ABNT, 2010ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 9004: gestão para o sucesso sustentado de uma organização: uma abordagem da gestão da qualidade. Rio de Janeiro, 2010.), podem ser definidos como ferramentas de autoavaliação que além de fornecer esse panorama do desempenho por meio dos níveis de maturidade, auxilia na identificação das áreas de melhoria. Nesse sentido, possibilita uma gestão mais efetiva, controlável e econômica.

Entretanto, Brookes et al. (2014)BROOKES, N. et al. The use of maturity models in improving project management performance: an empirical investigation. International Journal of Managing Projects in Business, v. 7, n. 2, p. 231-246, abr. 2014., em seu trabalho sobre modelo para gestão de projeto, salientaram a escassez de trabalhos que abordassem o detalhamento dos métodos de aplicação dos diferentes modelos, bem como o resultado das intervenções sugeridas que foram implementadas com a aplicação do modelo para a melhoria do desempenho.

Para a indústria da Construção Civil (CC), podem-se citar como exemplos os modelos de maturidade em nível organizacional SPICE, voltados para melhoria dos processos de construtoras, e CSCMM, que aborda a maturidade da cadeia de suprimentos. Já em nível macro, que caracteriza a indústria CC de determinado local (cidade, estado, país), tem-se o modelo CIM3, Construction Industry Macro Maturity Model (WILLIS; RANKIN, 2012WILLIS, J. C.; RANKIN, J. H. The Construction Industry Macro Maturity Model (CIM3): theoretical underpinnings. International Journal of Productivity and Performance Management, v. 61, n. 4, p. 382-402, 2012.). Sob esse aspecto, alguns trabalhos brasileiros também abordam esse tema com aplicabilidade em diferentes setores da construção, seja investigando a avaliação do atendimento à norma de desempenho para edificações residenciais (SANTOS, 2018SANTOS, P. R. R. Investigação da adaptação organizacional de construtoras de Aracaju à implantação da Norma de Desempenho. São Cristóvão, 2018. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) - Universidade Federal de Sergipe, São Cristóvão, 2018.), a fiscalização de obras públicas (WEBER et al., 2019WEBER, L. E. et al. Proposição de modelo de maturidade para serviços de fiscalização de obras públicas. In: SIMPÓSIO BRASILEIRO DE GESTÃO E ECONOMIA DA CONSTRUÇÃO, 11., Londrina, 2019. Anais [...] Porto Alegre: ANTAC , 2019.), a cultura da segurança do trabalho (GRANDINETE; SOUSA; BRANDSTETTER, 2019GRANDINETE, I. C.; SOUSA, T. G.; BRANDSTETTER, M. C. G. O. Maturidade da cultura de segurança no trabalho: aplicação do modelo de Hudson. In: SIMPÓSIO BRASILEIRO DE GESTÃO E ECONOMIA DA CONSTRUÇÃO, 11., Londrina, 2019. Anais [...] Porto Alegre: ANTAC, 2019.) ou a fase de projeto (CARVALHO, 2020CARVALHO, M. C. Maturidade de conceitos Green, Lean e BIM na construção civil: proposição de matriz multidimensional. São Cristóvão, 2020. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) - Universidade Federal de Sergipe, São Cristóvão, 2020.).

O modelo CIM3 objetiva modelar a maturidade da indústria da Construção Civil, a fim de determinar indicadores de desempenho, fornecer informações necessárias à interpretação do desempenho, comparar resultados entre diferentes regiões, ou ainda orientar sobre melhorias no desempenho da indústria. Para tal, considera-se um conjunto de práticas principais, que são agrupadas em áreas principais de atuação, de acordo com as metas de desempenho e, por fim, determina-se a importância dessas práticas e dessas áreas (WILLIS; RANKIN, 2012WILLIS, J. C.; RANKIN, J. H. The Construction Industry Macro Maturity Model (CIM3): theoretical underpinnings. International Journal of Productivity and Performance Management, v. 61, n. 4, p. 382-402, 2012.). A síntese do método pode ser observada na Figura 1.

Como definição da estrutura de maturidade (Figura 2), o CIM3 definiu três estágios maturacionais: imaturo (0 - 1/3), se o uso da prática principal é temporário ou inexistente, maduro em transição (2/3), se o uso da prática é formalizado e na maioria das empresas/projetos, e, por fim, o nível maduro (1), quando o uso é disseminado e gerenciado de forma proativa, ou seja, por meio de medidas que melhoram o desempenho da empresa. Assim, a evolução da maturidade não só depende da disseminação do uso de determinada prática, como de seu uso consciente e crítico para resultar em uma melhoria no processo (WILLIS; RANKIN, 2012WILLIS, J. C.; RANKIN, J. H. The Construction Industry Macro Maturity Model (CIM3): theoretical underpinnings. International Journal of Productivity and Performance Management, v. 61, n. 4, p. 382-402, 2012.).

Em ampliação ao referido modelo, Carvalho (2020)CARVALHO, M. C. Maturidade de conceitos Green, Lean e BIM na construção civil: proposição de matriz multidimensional. São Cristóvão, 2020. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) - Universidade Federal de Sergipe, São Cristóvão, 2020. definiu uma matriz baseada em cinco níveis maturacionais (Figura 3). A autora acrescentou mais um nível e redefiniu os limites dos estágios colaborando para classificação mais detalhada dos avaliados. Nessa abordagem, foram definidos dois estágios de transição para maturidade.

Figura 1
Resumo do método do Modelo do CIM3

Figura 2
Estrutura de maturidade do CIM3

Figura 3
Estrutura de maturidade proposta por Carvalho (2020)CARVALHO, M. C. Maturidade de conceitos Green, Lean e BIM na construção civil: proposição de matriz multidimensional. São Cristóvão, 2020. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) - Universidade Federal de Sergipe, São Cristóvão, 2020.

Modelos de maturidade e a gestão da manutenção

Em muitas organizações, a função de manutenção é a principal responsabilidade do departamento de manutenção cujas funções principais envolvem a tomada de decisões sobre a seleção da estratégia mais adequada. Muitas vezes, essas são implementadas por um programa de gestão de manutenção. No entanto, a implementação de tais programas, muitas vezes, não é simples, em grande parte devido à falta de um quadro estruturado de tomada de decisão (PINTELON; HORENBEEK; CHEMWENO, 2015CHEMWENO, P.; PINTELON, L.; HORENBEEK, A. V. Asset maintenance maturity model as a structured guide to maintenance process maturity. International Journal Strategic Engineering Asset Management, v. 2, n. 2, 2015.).

Modelos de maturidade apresentam uma estrutura apropriada através da qual os programas de manutenção podem ser projetados, bem como atividades de melhoria contínua (FRASER; MOULTRIE; GREGORY, 2002FRASER, P.; MOULTRIE, J.; GREGORY, M. The use of maturity models/grids as a tool in assessing product development capability. In: IEEE INTERNATIONAL ENGINEERING MANAGEMENT CONFERENCE, Cambridge, 2002. Proceedings [...] Cambridge, 2002.; TIKU, 2007TIKU, S. Using a reliability capability maturity model to benchmark electronics companies. International Journal of Quality & Reliability Management, v. 24, n. 5, p. 547-563, 2007.). Portanto, oferecem às organizações uma possibilidade simples, mas eficaz de medir a qualidade de seus processos (WENDLER, 2012WENDLER, R. The maturity of maturity model research: a systematic mapping study. Information and Software Technology, v. 54, n. 12, p. 1337-1339, 2012.).

Segundo Gressler et al. (2020)GRESSLER, F. F. et al. Diagnóstico do grau de maturidade do sistema de gestão orientado para a manutenção 4.0. Brazilian Journal of Development, v. 6, n. 3, p. 14951-14978, 2020., a aplicação de conceitos, técnicas e ferramentas pelas indústrias variam de acordo com o grau de maturidade do modelo de gestão de seus processos. Assim, sendo a construção civil também uma indústria, é de grande valia não somente avaliar-se como também mensurar a maturidade das equipes de manutenção em empresas, para fornecer suporte para melhorias, tendo a finalidade, ainda, de avaliar se as organizações têm ou não maturidade para a implementação de novas tecnologias (GRESSLER et al., 2020GRESSLER, F. F. et al. Diagnóstico do grau de maturidade do sistema de gestão orientado para a manutenção 4.0. Brazilian Journal of Development, v. 6, n. 3, p. 14951-14978, 2020.).

Nesse sentido, realizou-se um mapeamento sistemático na literatura no Portal de Periódicos Capes e no Portal da InfoHab, limitando o período até janeiro de 2021, para o tema específico dessa pesquisa. A escolha desses sites de busca justifica-se pelo primeiro indexar importantes bases nacionais e internacionais, e o segundo por ser diretório nacional de publicações relativas ao ambiente construído. Como etapa inicial, definiu-se a string de busca a partir da concatenação dos termos em inglês “building maintenance” e “maturity model”. Testou-se a adição da palavra-chave “public building”, porém sem retorno. Para o InfoHab, não se encontrou retorno nem quando utilizados os termos em português, as publicações encontradas referiam-se às áreas de busca inicialmente, sem a interação entre elas.

Já para o Portal da Periódicos Capes, para a primeira busca obtiveram-se 27 artigos, dos quais dois eram repetidos. As bases de dados de origem das publicações mais frequentes foram Scopus, Technology Research Database, Emerald Insight, ScienceDirect, Web of Science. Salienta-se que não houve limitação quanto ao tempo, país de origem e linguagem, apenas determinou-se o tipo de documento como artigos, seja de periódico ou de anais de eventos. Após a leitura do título e do resumo, foram selecionados cinco artigos que se relacionavam ao tema dessa pesquisa de forma transversal, conforme o Quadro 1.

Entretanto, não foi encontrado, nas buscas realizadas, exemplo de modelo de maturidade aplicado para as atividades de manutenção predial. Os trabalhos encontrados, como em Kans et al. (2012)KANS, M. et al. Criteria and model for assessing and improving information technology maturity within maintenance. Journal of Physics: Conference Series, v. 364, p. 1-10, 2012., Gressler et al. (2020)GRESSLER, F. F. et al. Diagnóstico do grau de maturidade do sistema de gestão orientado para a manutenção 4.0. Brazilian Journal of Development, v. 6, n. 3, p. 14951-14978, 2020., Yousefli et al. (2017)YOUSEFLI, Z. et al. Healthcare facilities maintenance management: a literature review. Journal of Facilities Management , v. 15, n. 4, p. 352-375, 2017., Kumar et al. (2013)KUMAR, U. et al. Maintenance performance metrics: a state of the art review. Journal of Quality in Maintenance Engineering, v. 19, n. 3, p. 233-277, 2013. e Gopikrishnan e Kumar (2019)GOPIKRISHNAN, S.; KUMAR, V. User centric facility maintenance model for public housing. Facilities, v. 37, n. 11/12, p. 839-859, 2019., tratam de gestão da manutenção, porém nenhum desses pondera o grau de maturidade dessa gestão.

Quadro 1
Resultado do mapeamento sistemático da literatura

Assim, observa-se que existe uma lacuna de conhecimento nas aplicações em campo de manutenção em instituições públicas. Este trabalho pretende preencher tal lacuna propondo um modelo de mensuração de maturidade. Dessa forma, como contribuição acadêmica, destaca-se a apresentação do modelo voltado para a gestão da manutenção predial, e como contribuição prática a aplicação dele para que possa auxiliar os gestores no desenvolvimento de estratégias de planejamento das atividades de manutenção predial que promovam melhorias na gestão de tais ações.

Método

Trata-se de um estudo descritivo e exploratório. Conforme Marconi e Lakatos (2003)MARCONI, M. A.; LAKATOS, E. M. Fundamentos de metodologia científica. São Paulo: Atlas, 2003., esse tipo de pesquisa objetiva descrever um fenômeno específico, seja por meio de informações qualitativa ou quantitativa. Nesse contexto, o caráter representativo é pouco preponderante, assim a definição da amostra é flexível. Ainda, o presente estudo teve seu método dividido em quatro fases (Figura 4).

Fase A: exploratória

Consistiu, inicialmente, de um mapeamento sistemático da literatura (MSL), a fim de compreender o estado atual da produção acadêmica sobre o tema analisado, e identificar os artigos pertinentes e buscar modelos e procedimentos metodológicos que pudessem ser utilizados na presente pesquisa. Posteriormente, completou-se a busca com uma pesquisa bibliográfica em normas técnicas, manuais de boas práticas, dissertações, teses, artigos de eventos técnicos-científicos e periódicos. Destarte, selecionou-se os trabalhos de referências tanto para o modelo de maturidade - Willis e Rankin (2012)WILLIS, J. C.; RANKIN, J. H. The Construction Industry Macro Maturity Model (CIM3): theoretical underpinnings. International Journal of Productivity and Performance Management, v. 61, n. 4, p. 382-402, 2012., Weber et al. (2019)WEBER, L. E. et al. Proposição de modelo de maturidade para serviços de fiscalização de obras públicas. In: SIMPÓSIO BRASILEIRO DE GESTÃO E ECONOMIA DA CONSTRUÇÃO, 11., Londrina, 2019. Anais [...] Porto Alegre: ANTAC , 2019. e Carvalho (2020)CARVALHO, M. C. Maturidade de conceitos Green, Lean e BIM na construção civil: proposição de matriz multidimensional. São Cristóvão, 2020. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) - Universidade Federal de Sergipe, São Cristóvão, 2020. - quanto para as recomendações sobre manutenção - TCU (TRIBUNAL..., 2014TRIBUNAL DE CONTAS DA UNIÃO. Obras públicas: recomendações básicas para a contratação e fiscalização de obras de edificações públicas. 4. ed. Brasília: TCU, Secretaria Geral de Controle Externo, Secretaria de Fiscalização de Infraestrutura Urbana, 2014.) e a NBR 5674 (ABNT, 2012ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: manutenção de edificações: requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.). Para o último grupo, buscou-se a adoção de referências utilizadas pelos órgãos de controle e fiscalização da administração pública.

Fase B: concepção

Compreendeu a elaboração do modelo de maturidade para manutenção, com base nos trabalhos mencionados no tópico anterior. Assim, estruturou-se uma matriz composta por 10 sistemas principais (SP) e suas respectivas recomendações principais (RP), no total foram 30 recomendações distribuídas entre os SP (Figura 5 e Quadro 2). Parte das RP foram oriundas do guia do TCU (TRIBUNAL..., 2014TRIBUNAL DE CONTAS DA UNIÃO. Obras públicas: recomendações básicas para a contratação e fiscalização de obras de edificações públicas. 4. ed. Brasília: TCU, Secretaria Geral de Controle Externo, Secretaria de Fiscalização de Infraestrutura Urbana, 2014.) por ser uma publicação voltada para edificações públicas. Em adição a estas, observou-se as diretrizes constantes na NBR 5647 (ABNT, 2012ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: manutenção de edificações: requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.), visto que essa dispõe de um modelo de programa de manutenção. Os SP também seguiram a publicação do TCU (TRIBUNAL..., 2014TRIBUNAL DE CONTAS DA UNIÃO. Obras públicas: recomendações básicas para a contratação e fiscalização de obras de edificações públicas. 4. ed. Brasília: TCU, Secretaria Geral de Controle Externo, Secretaria de Fiscalização de Infraestrutura Urbana, 2014.), que propôs as recomendações quanto às atividades de manutenção divididas em 10 categorias - Procedimentos gerais, Fundações, Estruturas de concreto, Alvenaria, Revestimento de pisos, Pintura, Coberturas, Impermeabilização, Instalações hidrossanitárias e Instalações elétricas. Assim, adaptou-se essas categorias para os sistemas considerados na matriz, salienta-se, portanto, que o item Procedimentos Gerais presente no guia foi suprimido por não se tratar de um componente ou sistema da edificação propriamente dito, em contrapartida, foi adicionado o SP Esquadrias, por ser um componente fundamental das edificações e alvo de significativas recomendações da norma (ABNT, 2012ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: manutenção de edificações: requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.).

Figura 4
Fases da pesquisa

Figura 5
Modelo de maturidade para manutenção predial

Quadro 2
Exemplo de recomendações principais

Para a matriz proposta, o cálculo foi realizado com base em uma adaptação das equações do modelo CIM3 (WILLIS; RANKIN, 2012WILLIS, J. C.; RANKIN, J. H. The Construction Industry Macro Maturity Model (CIM3): theoretical underpinnings. International Journal of Productivity and Performance Management, v. 61, n. 4, p. 382-402, 2012.) dispostas a seguir (Equações 1, 2, 3 e 4):

MM = i = 1 10 MSPi Eq. 1

MSP = MRPi*Pi Eq. 2

MRP i = 1 n Nfi 5 n Eq. 3

P = i = 1 n NEi n i = 1 n NEfi Eq. 4

Onde:

MM: pontuação de maturidade do setor quanto às atividades de manutenção predial;

MSP: resultado do sistema principal ponderado;

MRP: média relativa do nível de utilização das RP por SP;

Nf: média aritmética das notas das RP de um determinado SP;

P: peso do SP;

NE: notas de importância dos especialistas para o SP; e

NEf: média aritmética das notas dos especialistas para os SP.

Nesse modelo, cada RP é avaliada quanto à sua utilização no setor e o resultado MRP informa a sua contribuição para o desempenho do SP. Já cada MSP reflete o desempenho do SP, no qual a adoção das RP na rotina de atividades influencia na capacidade de crescimento para atingir o desempenho máximo, esse máximo, portanto, é definido pelos pesos (P). Destarte, a partir do MSP, há uma indicação de quais sistemas impactam mais para melhoria do desempenho geral do setor e quais são prioritários em oportunidades de crescimento. Quanto ao MM, é um índice macro que representa a maturidade geral do setor, pode ser plotado na estrutura da matriz e ter uma visão sobre a posição do setor nos diferentes níveis de maturidade. Além disso, esse dado pode ser utilizado para comparar a maturidade entre regiões distintas e para traçar objetivos visando a melhoria do setor.

Ademais, a definição das métricas componentes da matriz foi obtida com a aplicação de dois questionários, um sobre o nível de prioridade dos SP em termos de recorrência nas atividades de manutenção (Questionário 1) e o segundo sobre a frequência de realização das RP durantes as atividades de manutenção (Questionário 2). O primeiro foi aplicado com especialistas com experiência profissional no setor de manutenção, a fim de obter o índice P, e o segundo, com representantes do setor de manutenção de prefeituras municipais, que compuseram o índice Nf.

Tais questionários foram desenvolvidos com perguntas fechadas e resposta em escala de classificação com cinco pontos. Tal escala possibilita mensurar a percepção dos respondentes a partir da expressão de um valor numérico a um atributo qualitativo. Salienta-se, ainda, que anterior ao início das aplicações dos questionários, a fim de validar o modelo, foi realizado um pré-teste, com o intuito de aprimorar as questões norteadoras, a métrica escolhida e o entendimento das recomendações. Posterior à realização dos ajustes sugeridos, os questionários foram aplicados.

Fase C: aplicação

Essa fase dividiu-se em duas etapas de aplicação. A primeira delas consistiu na atribuição de pesos (P), a partir do julgamento de especialistas, que ponderaram o nível de prioridade das atividades de manutenção a depender do sistema predial. Para fins dessa pesquisa, definiu-se que os especialistas deveriam ser profissionais da engenharia que atuassem em instituições públicas e que tivessem experiência no setor de manutenção. Assim, foram entrevistados três especialistas. Esses eram engenheiros civis com 5 a 17 anos de experiência no setor público, um possuía titulação acadêmica de doutorado e os demais de mestrados.

Além disso, nessa fase realizou-se também um estudo-piloto em um município, a fim de verificar a relevância das perguntas e a adequação das recomendações à realidade que se pretendia estudar. Observou-se a necessidade de ter perguntas específicas sobre a caracterização do setor, visto que a composição das diferentes prefeituras não tem uma padronização de setores e das respectivas atribuições. Ressalta-se que os respondentes do questionário-piloto não foram considerados nos cálculos dos índices, pois o resultado dessa aplicação inicial demandou alterações no modelo.

Já a segunda parte dessa fase foi a aplicação do questionário online contendo as RP aos representantes do setor responsável pela manutenção predial em prefeituras de sete municípios sergipanos durante o período de 08/02/2021 a 07/03/2021. No questionário aplicado constava questões subjetivas, a fim de entender a dinâmica de cada setor, e questões objetivas para conhecimento do nível de prioridade do sistema e recorrência das recomendações em escala de 5 pontos, que variou entre “nunca” e “muito frequente”.Com relação ao perfil dos respondentes, observou-se que todos eram engenheiros civis, por formação, sendo que quatro atuavam no cargo de engenheiro civil, dois de fiscal de obras e um de técnico de edificações. Além disso, tinham experiência entre 2 e 11 anos no setor público.

Fase D: resultado

A fase final compreende a tabulação dos dados obtidos nas entrevistas de acordo com as equações 1, 2 e 3. Com isso, pode-se obter o nível de maturidade para o setor em estudo, além da capacidade de crescimento para os SP e o nível de utilização das RP pelos estudos de caso. A análise da pontuação em relação ao nível de maturidade foi realizada de acordo com as definições de níveis e limites propostos por Carvalho (2020)CARVALHO, M. C. Maturidade de conceitos Green, Lean e BIM na construção civil: proposição de matriz multidimensional. São Cristóvão, 2020. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) - Universidade Federal de Sergipe, São Cristóvão, 2020. e ilustrados na Figura 3.

Resultados e discussões

Caracterização do estudo de caso

O estudo de caso múltiplo compreendeu as Secretarias de Obras de sete municípios sergipanos, nomeadas com as letras A, B, C, D, E, F e G para fins deste estudo. Assim, com objetivo de caracterizar ao máximo o estado de Sergipe, no tocante a manutenções, analisou-se cidades pertencentes à região da grande Aracaju, do agreste sergipano, do baixo São Francisco e sul sergipano.

O Quadro 3 mostra o panorama geral encontrado do setor de obras de cada município, no que diz respeito a manutenções prediais. Percebe-se que embora a maioria das secretarias tenha um setor específico para manutenções e afirme registrar as informações sobre as atividades realizadas, apenas um dos entrevistados (Cidade D) respondeu que as manutenções seguem um roteiro para a realização de tais atividades periodicamente.

Observou-se também que a configuração das equipes responsáveis pela realização de tais atividades é variável, sendo a minoria realizada mediante licitação a cada manutenção necessária, apenas a Cidade E. As demais possuem uma equipe interna para a realização dessas atividades, ainda que nas cidades C, D e G exista um contrato único com uma empresa terceirizada para a realização de manutenções complexas.

No que tange ao nível de prioridade dos tipos de manutenção realizadas nas secretarias (Figura 6), quando comparado com os quatros tipos entre si, as de manutenção corretiva foram as que obtiveram o maior percentual do nível muito prioritário e prioritário, com 29% cada um. Em contrapartida, a manutenção preditiva foi a que apresentou maior percentual (72%) quando analisada pela soma dos níveis sem prioridade e pouca prioridade.

A partir dos resultados encontrados na Figura 6 e da inexistência de planos de manutenção periódica na maioria das secretarias pesquisadas, depreendeu-se que a realização das manutenções do tipo corretiva é priorizada em detrimento das demais. Tal resultado corroborou com a observação de Gressler et al. (2020)GRESSLER, F. F. et al. Diagnóstico do grau de maturidade do sistema de gestão orientado para a manutenção 4.0. Brazilian Journal of Development, v. 6, n. 3, p. 14951-14978, 2020. sobre as manutenções que, para muitas organizações, são consideradas um “mal necessário”, acarretando a realização de atividades emergenciais para correção de problemas e refletindo no aumento de custos e na redução na qualidade do serviço final.

Aplicação do modelo de maturidade

A partir dos dados coletados no Questionário 1, foram calculadas a média relativa por componente/sistema da edificação e obteve-se os valores do peso (P). O resultado foi disposto na Tabela 1 e derivou-se da percepção e da vivência profissional dos três especialistas entrevistados quanto à prioridade de alguns sistemas e componentes prediais no que tange à realização das atividades de manutenção nestes.

Quadro 3
Panorama geral do setor de obras de cada município

Figura 6
Nível de prioridade dos tipos de manutenção

Tabela 1
Resultado da atribuição dos pesos pelos especialistas

Tabela 2
Obtenção do MRP

A partir da Tabela 1, observa-se que o sistema de fundação foi o com menor peso de prioridade. Tal fato pode ser explicado pela complexidade de manutenção desse sistema, visto que esse é abaixo do nível do solo, o que demanda ações de alto custo, que, em geral, não fazem parte da rotina de órgão públicos. Em contrapartida, a impermeabilização obteve peso máximo. Tal fato pode ser justificado devido a essa etapa estar diretamente relacionada à estanqueidade da edificação, ou seja, à proteção quanto à infiltração de água e umidade. Além disso, deve-se considerar que falhas nesses sistemas podem ocasionar patologias em outros sistemas ou componentes da edificação e ainda comprometer o seu desempenho quanto à habitabilidade.

A Tabela 2 apresenta os resultados para o Questionário 2, em que, com base nas médias aritméticas das notas para cada RP (N) e das médias finais para cada SP (Nf), foram calculadosos índices MRP e MSP, que consistem, respectivamente, na média relativa sobre a utilização de cada recomendação principal e no resultado ponderado obtido com base nos pesos dos especialistas. Assim, observou-se que em geral as recomendações principais tiveram MRP próximo a 0,50 (50%), ou seja, as recomendações tiveram um nível de utilização médio ou frequente.

A Figura 7 contém um comparativo entre a capacidade de crescimento máxima que um sistema pode alcançar e o valor obtido a partir dos estudos de caso. Notou-se oportunidade de crescimento em todos os sistemas principais, com destaque para o sistema de impermeabilização, pois, como percebido pelo MSP, foi o sistema com maior amplitude. Essa dissonância implica uma maior demanda de crescimento, o que pode suscitar atenção especial dos setores para as manutenções que envolvam esse sistema.

Outro aspecto analisado também foi a maturidade das atividades de manutenção (MM) no setor público, trata-se de um índice macro, calculado pela Equação 1. Portanto, obteve-se como resultado um MM equivalente a 0,50, o que corresponde ao primeiro nível de transição para maduro, ou seja, as recomendações são realizadas com relativa frequência, mas não há uma adoção integral e proativa destas (Figura 8).

Esse resultado pode ter sido influenciado pela heterogeneidade da amostra, visto que alguns setores mantinham uma equipe própria para manutenção, enquanto outros contratavam uma empresa terceirizada para executar as atividades de manutenção mais complexas ou todas as ações que houvesse necessidade. Ao contratar uma empresa terceirizada, a execução do serviço é descentralizada. Nesse sentido, a gestão da informação precisa ser considerada, visto que nem todas as secretarias registram as informações sobre as atividades realizadas (Quadro 3). Como destacado por Pujadas (2007)PUJADAS, F. Z. A. Inspeção predial: ferramenta de avaliação da manutenção. In: CONGRESSO PANAMERICANO DE VALUACIÓN, 23., São Paulo, 2007. Anais [...] São Paulo. 2007., falhas no arquivamento de informações relativas a manutenções comprometem a retroalimentação e dificultam a melhoria contínua das atividades.

Ainda, a influência dos recursos humanos no desenvolvimento das atividades de manutenção pode ocasionar alguns falhas nesses serviços, conforme apontado por Hauashdh et al. (2020)HAUASHDH, A. et al. Building maintenance practices in Malaysia: a systematic review of issues, effects and the way forward. International Journal of Building Pathology and Adaptation, v. 38, n. 5, p. 653-672, 2020.. Para os referidos autores, a falta de pessoal especializado e/ou a falta de treinamento institucional comprometem o desempenho das manutenções ao acarretar baixa qualidade, no aumento de custo e na realização tardia das ações realizadas.

Figura 7
Comparativo entre a capacidade de crescimento máxima e o MSP

Figura 8
Maturidade do setor

Dessa forma, o MM salienta a significativa possibilidade de melhorias para que se atinja a maturidade total. Corroborando para o observado por Hauashdh et al. (2020)HAUASHDH, A. et al. Building maintenance practices in Malaysia: a systematic review of issues, effects and the way forward. International Journal of Building Pathology and Adaptation, v. 38, n. 5, p. 653-672, 2020. e Araújo Neto (2015)ARAÚJO NETO, P. G. A Manutenção predial nas edificações públicas, um estudo sobre a legislação. Engineering and Science, v. 1, n. 3, 2015., evidenciou-se a necessidade de haver uma rotina de manutenção internalizada e difundida entre os profissionais do setor, especialmente nas instituições que não tenham um setor especializado nesse serviço, a fim de evitar que as manutenções sejam negligenciadas em face das outras operações ou realizadas de maneira inadequadas. Sob esse aspecto, Alidrisi (2020)ALIDRISI, H. Maintenance maturity level identification using MABAC Method: an Adaptation of TPM Pillars in a Public Service Sector. Journal of Scientific & Industrial Research, v. 79, p. 914-917, 2020. considerou que ter práticas de manutenção sistemáticas sustentam o ciclo de vida das instalações, por esse motivo os engenheiros sempre buscaram abordagens práticas para fornecer melhores esquema de manutenção, bem como a padronização de recomendações práticas que sejam utilizadas como referência.

Considerações finais

O presente trabalho propôs um modelo de maturidade para as atividades de manutenção predial. A partir da utilização desse método multiestágios para avaliação de processos criou-se uma matriz adaptada do modelo CIM3 (WILLIS; RANKIN, 2012WILLIS, J. C.; RANKIN, J. H. The Construction Industry Macro Maturity Model (CIM3): theoretical underpinnings. International Journal of Productivity and Performance Management, v. 61, n. 4, p. 382-402, 2012.), Weber et al. (2019)WEBER, L. E. et al. Proposição de modelo de maturidade para serviços de fiscalização de obras públicas. In: SIMPÓSIO BRASILEIRO DE GESTÃO E ECONOMIA DA CONSTRUÇÃO, 11., Londrina, 2019. Anais [...] Porto Alegre: ANTAC , 2019. e Carvalho (2020)CARVALHO, M. C. Maturidade de conceitos Green, Lean e BIM na construção civil: proposição de matriz multidimensional. São Cristóvão, 2020. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) - Universidade Federal de Sergipe, São Cristóvão, 2020., a qual foi possível identificar o desempenho do setor quanto à utilização de práticas recomendadas nas rotinas de manutenção. Foram definidos 10 sistemas principais, aos quais se atribuiu pesos de ponderação que podem ser utilizados em futuras aplicações. Assim, obteve-se, um modelo passível de ser reproduzido em outras realidades, o que pode suscitar a possibilidade de um estudo comparativo entre realidades distintas.

Ainda, como resultado transversal, pode-se avaliar o nível de maturidade dos casos envolvidos nesse estudo. Destarte, constatou-se que o setor apresentou nível inicial de transição para o maduro, MM = 0,50. Como possibilidade de crescimento mais significativa, apontou-se o sistema de impermeabilização, por necessitar de maior efetividade da adoção das recomendações. Tal análise pode ser traduzida em oportunidades de melhorias de desempenho, visto que foi possível detectar as possibilidades de crescimento e listar as boas práticas relativas aos serviços de manutenção.

Como contribuição, espera-se que a aplicação desse modelo de maturidade contribua para o desenvolvimento de estratégias de planejamento das atividades de manutenção predial com o objetivo de aperfeiçoar a gestão dessas atividades. Salienta-se, portanto, que embora o modelo proposto tenha sido validado com estudos de caso em instituições públicas, não o limita apenas a esse tipo de edificação, podendo ser aplicado com equipes de manutenção de diferentes tipologias.

Por fim, destaca-se como limitação deste estudo: as referências adotadas para elaboração das recomendações principais que se restringiram a publicações dos órgãos de controle e fiscalização da administração pública; amostra de entrevistados; e a subjetividade das respostas destes, uma vez que a definição dos pesos de ponderação do modelo proposto foi oriunda da experiência profissional de cada especialista entrevistado. Como sugestão para trabalhos futuros, pode-se aprimorar a matriz proposta buscando-se ampliar o referencial teórico das recomendações, investigar a avaliação de sistemas de gestão de manutenção, bem como aprofundar sobre o impacto das intervenções na maturidade do estudo de caso, posterior as considerações advindas deste trabalho.

Agradecimentos

À Capes e aos profissionais entrevistados.

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Datas de Publicação

  • Publicação nesta coleção
    16 Mar 2022
  • Data do Fascículo
    Apr-Jun 2022

Histórico

  • Recebido
    29 Mar 2021
  • Aceito
    01 Set 2021
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