Rastreando a dívida para morar: o caso de Ponta Grossa/PR (2009-2023)

Resumo

Endividar-se é a forma da provisão habitacional pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), o que pode se desdobrar na retomada do imóvel pelo inadimplemento. Assim, objetivou-se desvendar os rastros urbanísticos produzidos por essas dívidas, em Ponta Grossa/PR, entre 2009 e 2023, seguindo a alienação fiduciária – fundamento da retomada dos imóveis – mediante dois caminhos metodológicos: entrevistas semiestruturadas na Ocupação Ericson John Duarte e análise de decisões da Justiça Federal. O endividamento se marcou como silencioso e silenciado, com a retomada de 266 imóveis no município, apontando para a feminilização do endividamento e três rastros urbanísticos: 1) um mercado informal das unidades habitacionais do PMCMV; 2) a reprodução da moradia de aluguel; e 3) a reprodução de ocupações.

Palavras-chave
endividamento; Programa Minha Casa Minha Vida; financeirização da moradia

Abstract

Indebtedness is the mechanism through which housing is provided under the Minha Casa Minha Vida Program (PMCMV), which may result in property repossession due to default. This study aimed to unveil the urban traces produced by these debts in the city of Ponta Grossa, State of Paraná, between 2009 and 2023, examining loan deeds (the legal mechanism underlying property repossession) through two methodological paths: semi-structured interviews conducted in the Ericson John Duarte Squat and an analysis of Federal Court decisions. Indebtedness proved to be both silent and silenced, with 266 housing units repossessed in the city, pointing to the feminization of indebtedness and three urban traces: (1) an informal market for PMCMV housing units; (2) the reproduction of rental housing; and (3) the reproduction of squats.

Keywords
indebtedness; Programa Minha Casa Minha Vida; financialization of housing

Introdução

As pesquisas sobre o espaço urbano não deixam de seguir os passos que, no século XIX, foram dados por Friedrich Engels (Engels, 2007, p. 41; Prado, 2014, pp. 24-25). Tal como ele, seguiram-se, aqui, rastros nas cidades sobre as contradições do capitalismo. Assim, esta pesquisa partiu do seguinte problema: quais são os rastros urbanísticos da dívida para morar decorrentes do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV)?

Desse modo, esta pesquisa se insere num reduzido número de trabalhos sobre o PMCMV e o endividamento familiar decorrente do financiamento habitacional.¹ Dessa forma, é lançado um olhar sobre um processo inserido em uma característica mais ampla no capitalismo contemporâneo: a financeirização da economia, ou seja, a hegemonia do capital financeiro e da valorização fictícia (Aalbers, 2017, p. 544; Chesnais, 2010, p. 165; Fix e Paulani, 2019, pp. 640-641). Essa característica se apresenta no PMCMV por meio da financeirização da moradia, que reproduz uma lógica de desconstrução da moradia como um bem social, que se transmuta na forma mercadoria, tornando-se um ativo financeiro, o que obriga a discutir a sua outra face: a dívida (Aalbers, 2017, pp. 544-545; Madden e Marcuse, 2016, pp. 26-27; Rolnik, 2015, pp. 12-17).

A forma de provisão habitacional financeirizada do PMCMV ocorre mediante um entrelaçamento entre Estado, capital imobiliário e capital financeiro, denominado como complexo imobiliário financeiro por Aalbers (Rolnik, 2015, p. 29; Shimbo, 2016, pp. 120-122). Nele, o Estado atua mediante subsídios à demanda (Rolnik, 2015, p. 111), concedendo crédito para a produção e para o consumo da moradia (Cardoso e Aragão, 2013, p. 40). Isto é, o crédito é cedido ao capital imobiliário e financeiro, para produzir as unidades habitacionais, e às famílias, para a aquisição da casa própria. Com essa configuração se remunera o capital com o pagamento à prestação, com os juros do empréstimo, de modo que a produção habitacional de interesse social e a dívida gerada pelo financiamento se apresentam como uma frente de valorização e expansão do complexo imobiliário financeiro (Rolnik, 2015, p. 29; Shimbo, 2016, pp. 120-121).

Entretanto, esse condicionamento do acesso à moradia pela via do crédito contém uma contradição que lhe é ínsita quando se olha o objetivo declarado do PMCMV: diminuir o déficit habitacional. Essa contradição se fundamenta no instituto da alienação fiduciária² presente no contrato de financiamento que, em consonância aos artigos 7°-A a 7°-C, da Lei n. 11.977/2009, prescreve que se retomará o imóvel financiado em duas hipóteses: o inadimplemento, ou seja, o atraso de 90 dias do pagamento das prestações; e a alienação do imóvel. Assim, o citado instrumento tem o condão de, longe de diminuir o déficit, acentuá-lo e, assim, violar o direito à moradia.

Para analisar essas diversas nuances, elencou-se o município de Ponta Grossa como locus da pesquisa, pois foi o que mais recebeu recursos do PMCMV (Scheffer, 2017, pp. 24-27) no estado do Paraná. Assim, tomar Ponta Grossa como um estudo de caso apresentou indícios passíveis de serem generalizados, isto é, de serem observáveis em outras localidades. Ponta Grossa apresenta, segundo o Censo Demográfico de 2022, 358.371 habitantes e 156.341 domicílios recenseados (IBGE, 2022), classificando-se, segundo Santos (2010, p. 103), como “cidade média não metropolitana”, que apresenta um déficit habitacional, em 2021, consoante a Companhia de Habitação do Paraná (Cohapar), de 23.656 unidades (Cohapar, 2021).

Nesse contexto, a centralidade de Ponta Grossa no acesso aos recursos do PMCMV parece se ligar a duas razões não necessariamente excludentes. A primeira se refere à localização e ao papel do município como um entroncamento rodoferroviário, onde circulam fluxos de capital e de pessoas. A segunda se conecta à primeira e diz respeito à existência de um dinâmico e consolidado mercado imobiliário, pois a construção de empreendimentos para a população de baixa renda se constitui como uma fronteira de reprodução e acumulação capitalista, mediante a expansão horizontal do perímetro urbano e com a verticalização dessas construções (Cardoso e Aragão, 2013, p. 60).

Apesar da centralidade do município e dos demais trabalhos existentes (Lima, 2022; Martins, 2023; Martins e Guedes, 2021; Oliveira, 2021; Silva, 2022), deve-se reconhecer que a perda da unidade habitacional, nas condições aqui analisadas, não deixa vestígios fáceis de serem encontrados e, portanto, foi preciso rastrear a dívida. Em um primeiro momento, esse processo de rastreamento se caracterizou como silencioso, devido à quantidade reduzida de dados disponíveis (Martins, 2023, p. 390). Assim, adotou-se, como caminho metodológico, seguir os rastros da alienação fiduciária e os seus desdobramentos – a retomada do bem devido ao descumprimento da obrigação de não aliená-lo (vender a casa, por exemplo) ou devido ao inadimplemento de parcelas do financiamento.

Dessa forma, empregaram-se duas técnicas de coleta de dados: para a dívida das famílias da Faixa 1, a realização de entrevistas semiestruturadas com moradores da ocupação Ericson John Duarte;³ e, para a Faixa 2, a análise documental das decisões proferidas pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF-4). Em relação à coleta das decisões, tem-se que a eleição do TRF-4 não foi aleatória, pois este é o tribunal competente para julgar, em segundo grau de jurisdição, as causas que tramitam perante a Justiça Federal de Ponta Grossa, o que inclui as demandas que envolvem o PMCMV. Além disso, o PMCMV é um programa federal cujos recursos provêm da União, tendo como operador financeiro a Caixa Econômica Federal (CEF), que, como empresa pública vinculada à União, sujeita-se à jurisdição federal, nos termos do inciso I, do artigo 109, da Constituição de 1988.

Para a coleta das decisões, empregou-se, como palavras-chave, as expressões “alienação fiduciária”, “Ponta Grossa” e “minha casa minha vida”, adotando-se o operador booleano “e” – de forma a se filtrarem somente as decisões que contivessem as três expressões. Empregaram-se, ainda, como marco temporal, os anos de 2009 a 2023, que compreendem o período de vigência das primeiras versões do PMCMV.

Logo, o artigo se estrutura em quatro seções, contando com esta introdução e a conclusão. Na segunda seção, expõem-se as fases das políticas públicas de habitação da cidade de Ponta Grossa, conforme desenvolvido por Scheffer (2017, p. 114), de modo a contextualizar a ação do PMCMV. Na terceira seção, foi descrito o rastreamento da dívida para morar, oportunidade em que os dados coletados foram esquadrinhados com base na técnica da análise de conteúdo.

As políticas habitacionais em Ponta Grossa

Scheffer (pp. 114, 178), divide em quatro fases as diversas políticas habitacionais desenvolvidas ao longo da história de Ponta Grossa. A primeira se relaciona à atuação dos Institutos de Aposentadorias e Pensões e da Fundação Casa Popular, nas décadas de 1930 a 1960, quando a produção de unidades habitacionais se destinava a duas categorias profissionais: os ferroviários e os militares.⁴

A segunda fase se refere à atuação, em Ponta Grossa, do Banco Nacional de Habitação (BNH), criado em 1964, no período da ditadura empresarial-militar (Cardoso e Aragão, 2013, pp. 17-18; Rolnik, 2015, p. 281), cujas unidades habitacionais foram produzidas pela Companhia de Habitação Popular (Cohab-PG),⁵ instituída pela Lei Municipal n. 1.747/1965. Nessa fase, Ponta Grossa apresentou o maior aumento do perímetro urbano da cidade – em relação à década anterior, de 1950 –, com aumento de cerca de 124,5% de sua área (Scheffer, 2017, p. 189).

A terceira fase, por sua vez, inicia-se em 1969, com a venda da Cohab-PG, em virtude da escassez de recursos, para a Cohapar, o que significa que a responsabilidade de construir as unidades habitacionais passou à companhia estadual (Oliveira, 2024, p. 51). Esta fase se insere no contexto da crise econômica global de 1970, que atingiu o BNH, sobretudo na década seguinte (Cardoso e Aragão, 2013, p. 18; Rolnik, 2015, pp. 285-286), escasseando os seus investimentos para o mercado popular, o que se tornou visível no caso de Ponta Grossa (Scheffer, 2017, p. 181).⁶

Outrossim, nessa fase, também houve a construção de conjuntos pelo setor privado, por meio da política de auxílio às cooperativas de empresas da construção civil do Instituto de Orientação às Cooperativas de Habitação do Paraná (Inocoop). Assim, duas cooperativas se destacaram na produção de moradias: a Cooperativa Nacional de Habitação (Cohalar) e a Cooperativa Paraná. Nesse momento, tem-se a ênfase do capital imobiliário na provisão habitacional, marcando o início da expansão vertical das periferias na cidade de Ponta Grossa (Oliveira, 2024, pp. 46-47).⁷

Por fim, a quarta fase da periodização, de acordo com Scheffer (2017, p. 181) se insere no processo de municipalização do contexto da Constituição de 1988 (Cardoso e Aragão, 2013, p. 23). Em 1989, criou-se por meio da Lei Municipal n. 4.298, de 13 de setembro, a Companhia de Habitação de Ponta Grossa (Prolar), um importante agente municipal na produção do espaço, visto que era responsável por captar recursos federais, estaduais e municipais para a provisão de moradia popular em Ponta Grossa. A sua atuação compreende o período que vai da década de 1990 até a substituição do PMCMV pelo Programa Casa Verde e Amarela (PCVA) e, apesar de sua centralidade na provisão habitacional local, outros atores também desenvolveram ações dessa espécie como a Cohapar e o setor privado, por meio da Cohalar.⁸ Essa fase continuou certas tendências na produção do espaço urbano pontagrossense, em especial o processo de verticalização periférica (Scheffer, 2017, pp. 182-187).⁹

Na década de 2010, no contexto da atuação do PMCMV, a Prolar também teve outro papel, responsabilizando-se pela seleção dos beneficiários do programa e pela comercialização das moradias (ibid., p. 183). Dessa forma, o município e suas entidades tiveram um papel secundário na implantação do PMCMV, pois a escolha da localização dos empreendimentos se realizou pelo capital imobiliário (Rolnik, 2015, p. 310).

No ano seguinte à substituição do PMCMV pelo PCVA, o município liquidou a Prolar, por meio da Lei n. 14.229/2022, transferindo as suas atribuições para a Superintendência de Habitação, órgão subordinado à Secretaria Municipal da Família e do Desenvolvimento Social como (Ferreira, 2023, p. 53). Assim, com a participação da Prolar, o PMCMV, de 2009 a 2021, produziu 28 conjuntos habitacionais, contando com 8.911 unidades habitacionais, o que contribuiu para o crescimento do perímetro urbano de Ponta Grossa, seguindo a lógica da construção dos empreendimentos na periferia (Cardoso e Aragão, 2013, p. 48; Prado, 2014, p. 31; Rolnik, 2015, pp. 310-312). Por exemplo, na década de 2010, a Prolar e a Cohapar construíram 28 conjuntos habitacionais, cuja consequência foi o crescimento do perímetro urbano em 21,4% (Santos, 2022, pp. 18, 73).

A Prolar executou os conjuntos habitacionais destinados à Faixa 1 do PMCMV, totalizando 6.209 unidades habitacionais. Por sua vez, a Cohapar executou os conjuntos destinados à Faixa 2, correspondendo a 2.702 unidades (Silva, 2022, p. 21). O Quadro 1 sintetiza as sobreditas informações, apresentando os conjuntos habitacionais construídos em Ponta Grossa, no âmbito do PMCMV, e a companhia responsável por sua execução.

Quadro 1
– Conjuntos habitacionais construídos em Ponta Grossa no âmbito do PMCMV

Conjuntos habitacionais	Companhia	Unidades habitacionais	Ano de entrega
Jardim Gralha Azul Jardim Amália I Jardim Amália II Jardim Boreal Roma Athenas Recanto Verde Califórnia I Califórnia II Londres Itapoá Jardim Porto Seguro Jardim Panamá América Buenos Aires Costa Rica I, II e III Esplendore Fácil Residence Campos Provence Vittace Sabará Jardim das Flores Jardim Araucárias Campobello Jarden Inova Uvaranas Vittace Up Viva Princesa Uvaranas Porto Colibri Bem Viver Uvaranas	Prolar Prolar Prolar Prolar Prolar Prolar Prolar Prolar Prolar Prolar Prolar Prolar Prolar Prolar Prolar Prolar Prolar Cohapar Cohapar Cohapar Cohapar Cohapar Cohapar Cohapar Cohapar Cohapar Cohapar Cohapar	195 99 339 365 249 341 392 153 328 457 500 85 475 500 404 1.127 200 46 142 368 161 288 265 302 208 266 440 216	2012 2012 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2013 2015 2015 2015 2015 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021

Na Figura 1, mapeia-se a localização dos 28 conjuntos habitacionais citados no Quadro 1. Nele se veem os empreendimentos da Faixa 1, identificados pela cor verde, e os da Faixa 2, indicados pela cor laranja.

Figura 1
– Localização dos conjuntos habitacionais do PMCMV edificados em Ponta Grossa

Vê-se, na Figura 1, que os conjuntos habitacionais se localizam, em sua maioria, na periferia da cidade, seguindo o padrão nacional da localização dos empreendimentos do PMCMV, o que denota o quadro mais geral do programa em Ponta Grossa. Essas informações indiciam os rastros urbanísticos que as dívidas dos financiamentos imobiliários produziram – objeto da próxima seção.

Rastreando a dívida para morar

O PMCMV se mostrou contraditório em diversos níveis, como ilustra o seu delineamento, marcado por um processo decisório em que à iniciativa privada competia escolher, livremente, onde se localizariam os conjuntos habitacionais, fazendo com que ficassem em áreas onde o preço da terra fosse mais baixo, por serem distantes dos postos de trabalho, das redes de infraestrutura, de serviços e de equipamentos públicos. Assim, os custos de deslocamento/transporte, por exemplo, passaram a pesar sobre os novos moradores dessas áreas, os quais não possuem, em regra, recursos para arcar com tais despesas e, por isso, beneficiaram-se do PMCMV.

O processo contraditório resultante da opção pela financeirização da moradia se revelou silencioso, apesar das elevadas taxas de inadimplência e do número de imóveis retomados.¹⁰ Para analisar essa oposição seguiram-se, como caminho metodológico, os rastros da alienação fiduciária e os seus desdobramentos, mediante a violação do contrato em razão da alienação do imóvel antes da integral quitação da dívida ou da inadimplência das parcelas do financiamento (Martins, 2023, p. 390).

Conforme a alienação fiduciária que marca o financiamento das unidades habitacionais, a propriedade da unidade só é transferida ao beneficiário com o pagamento de toda a dívida. Assim, antes do pagamento, a propriedade do credor se caracteriza como resolúvel, pois sobre ela pende uma condição resolutiva, isto é, uma cláusula que prescreve que, uma vez ocorrido um dado evento futuro e incerto – o pagamento de toda a dívida –, o direito do credor se resolverá – cessará – corporificando-se o direito de propriedade nas mãos do devedor que quitou toda a dívida. Porém, se o devedor descumprir dadas cláusulas – no caso, a alienação do imóvel antes da total quitação da dívida ou o inadimplemento de três parcelas do financiamento –, dá-se o processo de retomada extrajudicial do imóvel, afinal, não se exige a propositura de uma ação perante o Poder Judiciário, já que, pela alienação fiduciária, a propriedade da unidade habitacional só é transferida ao beneficiário com o pagamento de toda a dívida.

Constatada, por exemplo, a inadimplência, o devedor terá 15 dias para pagar a dívida, prazo passível de prorrogação por 30 dias; caso não o faça, 15 dias depois, o imóvel será objeto de leilões on-line (Lima, 2022, p. 20). Caso o primeiro leilão seja infrutífero, procede-se ao segundo; caso o resultado se repita – o bem não for arrematado –, o imóvel será integrado ao estoque de Bens não de uso próprio (BNDU), que compõem o estoque de ativos da CEF e se sujeitam à venda on-line no site da referida instituição (Lima, 2022, p. 17; Martins, 2023, p. 393; Oliveira, 2021, p. 183).

O processo de retomada da moradia financiada no PMCMV pode ser entendido de acordo com o que Harvey (2014, pp. 118-119) denomina acumulação por espoliação: a valorização e a reprodução do capital mediante processos violentos sobre as pessoas e seus bens. Nesse caso, a acumulação se arvora sobre os salários e os rendimentos das famílias devedoras, que podem ser removidas das casas financiadas se não adimplirem suas dívidas. Nesse sentido, segundo Oliveira (2021, pp. 194-195), os beneficiários removidos da moradia financiada no PMCMV são atingidos por uma dupla espoliação: da sua renda, por meio do pagamento das prestações; e das unidades habitacionais financiadas, no caso de inadimplemento.

Seguindo a indicação metodológica de Lima (2022, p. 17), realizou-se uma pesquisa exploratória junto à CEF), no ano de 2023, indagando sobre a quantidade de imóveis do PMCMV que foram incorporados ao estoque de BNDU, em Ponta Grossa, durante o período de vigência do programa. O pedido foi realizado por meio da Plataforma Fala.Br, com base na Lei de Acesso à Informação e, como resposta, obteve-se que 266 imóveis foram incorporados e, até 3/5/2023, havia, em Ponta Grossa, 20 imóveis no estoque. De acordo com a CEF, nos primeiros e segundos leilões e na aquisição por exercício do direito de preferência, alienaram-se 30 imóveis do total daqueles que foram retomados. Por sua vez, 220 imóveis foram ofertados após a consolidação definitiva e todos foram vendidos, disponibilizados à venda por meio de concorrência pública, licitação aberta, venda direta ao ocupante, venda on-line e venda direta on-line.

Desse modo, das 8.911 habitações construídas e entregues em Ponta Grossa, no âmbito do programa, as 266 incorporadas ao estoque de BNDU representam cerca de 2,98% do total apurado em 2023. Comparando os imóveis retomados pela CEF em relação ao déficit habitacional pontagrossense, tem-se que eles incrementaram 1,12% do total de unidades no déficit local.

Outra ilação possível se refere à participação das retomadas ocorridas em Ponta Grossa no cômputo nacional. Tem-se que, embora a população de Ponta Grossa correspondesse, em 2023, a 0,176% da população brasileira, as 266 unidades que compunham o estoque de BNDU em Ponta Grossa representavam, aproximadamente, 1,9% das 13.583 unidades retomadas pelo PMCMV em todo o Brasil, até maio de 2023.

De acordo com o Quadro 1, a maior quantidade de contratos do PMCMV, em Ponta Grossa, pertence à, porém, a Faixa 2 apresenta taxa de inadimplência cinco vezes maior do que a verificada na Faixa 1. Esse dado parece corroborar, ainda que parcialmente, aquilo que fora afirmado por Oliveira (2021, pp. 184-185), pois os imóveis retomados se concentram nos financiamentos do segmento de mercado do programa – menos numerosos, mas com expressiva representação.

Com base nessas informações, contatou-se a Superintendência de Habitação, a quem cabe coletar as informações dos imóveis retomados, como a sua localização e os beneficiários endividados. Outra tentativa de acessar tais informações se deu junto à entidade da CEF com filial no município que tem competência específica na área habitacional (RF Habitação Ponta Grossa – Rehab/PG). Em ambos os casos, os requerimentos não obtiveram respostas, o que aponta o desrespeito à Lei de Acesso à Informação.

Porém, conforme conversas informais com os integrantes das citadas entidades, a negativa de respostas e/ou a faltas delas teriam como fundamento a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) – Lei n. 13.709/2018 – uma vez que tais informações estariam protegidas pelo sigilo bancário. Essa informação, ainda que obtida informalmente, parece corroborar algo que se constatou durante toda a investigação: tais unidades habitacionais, para além de serem o local onde se exerce o direito à moradia, tornaram-se, em razão da financeirização do citado direito, verdadeiros ativos financeiros (Aalbers, 2017, pp. 546-547; Fix e Paulani, 2019, p. 643; Madden e Marcuse, 2016, pp. 31-32; Rolnik, 2015, pp. 26-27) e, como tais, as informações sobre eles estão protegidas sob o manto do sigilo bancário.

Os indícios fornecidos por meio das duas técnicas de coleta de dados, embora relevantes, não permitiram realizar a análise pretendida. Dessa maneira, adotaram-se duas outras opções metodológicas: realizar entrevistas semiestruturadas na Ocupação Ericson John Duarte; e coletar as decisões judiciais exaradas pela Justiça Federal do TRF-4, cuja matéria em litígio envolvesse a alienação fiduciária no PMCMV, no município de Ponta Grossa. Esses procedimentos metodológicos apresentaram a vantagem de permitir o rastreio urbanístico dos dois principais segmentos na composição do total de inadimplentes em Ponta Grossa: o segmento social – a Faixa 1; e o segmento de mercado – a Faixa 2.

Rastreando a dívida na faixa 1: Ocupação Ericson John Duarte

Buscou-se rastrear a dívida para morar no segmento populacional que compõe a Faixa 1 por meio de uma pesquisa de campo com os integrantes do Movimento Social Urbano em Ponta Grossa, o qual se ligava à Frente Nacional de Luta Campo e Cidade (FNL), movimento social que fundou a Ocupação Ericson John Duarte, localizada no bairro Neves, na região conhecida como Parque das Andorinhas, situada perto do Centro de Socioeducação e Casas de Semiliberdade (Cense) de Ponta Grossa. A ocupação começou em 2021, quando cerca de 400 famílias se reuniram e ocuparam o imóvel vazio, que pertencia à Prolar, o qual se destinaria à construção de um conjunto habitacional (Bomfim, Santos e Costa, 2023).

Atualmente, a FNL está ligada ao Movimento Popular de Lutas (MPL), e a área ocupada se encontra em litígio (Processo n. 0032534-84.2021.8.16.0019) perante a 1ª Vara da Fazenda Pública de Ponta Grossa. Entre as diversas discussões travadas nos autos, tem-se, por exemplo, o extravasamento da ocupação para imóveis privados que, vizinhos à área da Prolar, também se encontravam vazios.

Contataram-se os dirigentes do MPL com o objetivo de encontrar famílias que moraram em unidades do PMCMV, mas tiveram o imóvel retomado. Ao todo, aparentemente, apenas duas pessoas que hoje moram na ocupação já moraram em casas cedidas pela Prolar, no âmbito do PMCMV. Outras pessoas com as mesmas características já viveram ali, mas, posteriormente, abandonaram a localidade, e não se sabe onde vivem atualmente.

Figura 2
– Sede da Associação de Moradores da Ocupação Ericson John Duarte

Para garantir o anonimato dos entrevistados, optou-se por identificá-los por meio dos pseudônimos Rose e Crisvaldo. Rose, uma das coordenadoras da ocupação, apresentou-nos a Crisvaldo, que também foi entrevistado.

A entrevista com Rose ocorreu em 29/4/2025. Com 37 anos, atualmente trabalha como ajudante de pedreiro e vive com seu companheiro, quatro filhos e vários animais, como cachorros, galinhas e porcos, numa casa autoconstruída por ela e o marido na Ocupação Ericson John Duarte. Segundo Rose, em 2011, a Prolar lhe entregou a casa, e, nessa condição:

Eu me sentia a melhor pessoa quando peguei a casa, sabe? Eu fiquei tão feliz, assim, porque daí era meu [...] porque eu pagava só aluguel. Eu falava, “nossa, agora consegui o que é meu, né? Vô pode fazê o que eu quiser, porque eu tô pagando”, mas eu sei que um dia vai chegar e eu vou pegar os meus documentos na mão da minha casa. Era meu maior orgulho a casa.

Essas sensações e sentimentos parecem se justificar pela situação vivida por Rose antes de ter acesso à referida unidade habitacional. Ela descreve que, antes da entrega da casa pela Prolar, ela e sua família moravam em ocupações:

Nós tava numa invasão aqui na rotatória. Nós invadimos com 6 família, com nós, 7. Seis família invadimo, fiquemo ali sem luz, sem água. Não tinha água, era uma bica... e nós fiquemo. Daí começamo a passar muita dificuldade. Ele [o companheiro] perdeu o emprego. [...] Nisso passamo só dificuldade e com um pouquinho um dava um jeito, ajudava o outro.

Nesse momento, na sobredita ocupação, Rose descreve que passaram fome e foram socorridos graças a uma campanha para arrecadação de alimentos. Após a campanha, conseguiram viver nessa ocupação por cerca de mais três meses, quando se iniciaram pressões para que as famílias desocupassem a área:

Foi a prefeitura que tentou tirar tudo nós dali. Não fomos daí, não temos pra onde ir. Aluguel? Não temo dinheiro nem trabalhando e ainda pagar aluguel como? Falei: “vamo se remove do outro lado do asfalto”. Falei pra eles. “Não, então vocês vão ter que ficar aí, vão ter que ficar aí até nós vê o que fazer com vocês”.

Apesar dessa pressão, Rose afirmou: “[...] saímo por conta dali, porque daí nós tava sofrendo demais, tava faltando muita coisa pra nós”. Depois dessa experiência, ela e a família moraram de aluguel por cerca de um ano, mudando-se constantemente:

Pagava numa, saímo de uma, ia pra outra. Assim fui. Um ano assim, pagando. [...] e pagava na invasão do Santa Mônica, aluguel na invasão do Santa Mônica [...] na invasão pagava 300, 350 na época. E agora, ela tá cobrando mais caro ainda, porque, daí, saiu o asfalto. Asfaltaram tudo o Santa Mônica, até a parte da invasão asfaltaram.

Então, em 2011, Rose e sua família foram morar no conjunto Costa Rica I, numa casa com dois quartos. De início, ela afirmou:

Gostei, no começo era muito tranquilo. Não tinha, sabe, tanta coisa, mas daí as pessoas foram morar lá. De certo não gostaram do lugar. Foram vendendo, pra traficante, pra bandido lá. Daí, foi ficando... mas o Costa Rica I não, porque eu morava lá que eu falo. O Costa Rica foi uma benção. Era quietinho lá. Era tranquilo, problema era o Costa Rica II e o III.

A casa no Costa Rica I: “[...] não era tão grandona, não era grande, era pequena. Nóis ia até aumentar ela né, por causa das criança, porque daí aumentou a criançada, tem que aumentar a casa”. Nesta casa, o valor das prestações “[...] era $55,30, eu tenho o papel, na verdade, ainda tá no meu nome. Os documento, ainda tá parado. Não fui atrás. Tá tudo comigo aqui, os documento da casa, não entreguei pra ninguém”. Em relação às prestações, Rose afirmou que, num primeiro momento, não teve dificuldade de pagá-las:

Não, a casa nóis tava pagando certo. Isso, sobre essa parte, tava certo. Deu problema na água e na luz, porque daí logo nóis ficamo desempregado, nóis dois. E começamo trabalha na reciclagem. Daí dava só pra come, o gás e paga a prestação da casa. Não tinha como, luz e água foram atrasando. Daí o que deu problema mais foi nessa parte.

Entretanto, como se vê nesse trecho, em virtude da crise econômica, a família foi acometida pelo desemprego. Isso afetou o adimplemento das prestações, assim como o pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU):

Mas a prestação da casa e também o IPTU. O IPTU meu tava também atrasado. Eu fui lá conversar com eles, porque daí eu tenho o bolsa família né, baixa renda. Daí eles fizeram pra mim. Ausentaram os IPTU. Daí eu fiquei mais tranquila, pelo menos por isso não vou perder a casa. Do que que adiantou?

O questionamento presente no trecho final dessa fala de Rose que ela não continuou na casa que obtivera, não porque não conseguisse arcar com os custos, pois, como se viu, às duras penas ela e a família tentaram resolver o problema. Na verdade, o que motivou a saída do Costa Rica I foi a violência que existia no conjunto onde morava, assim como nos conjuntos vizinhos:¹¹

Na verdade, eu saí, assim, na represália. Eu saí com medo, porque eu tinha medo [...] porque eu tenho os meus dois mais velho. Eles já eram grandinho [os filhos]. Ele tinha ele que trabalhar de madrugada [o marido], pegava o ônibus pra ir trabalha. Ele trabalhava no Luiz Antonio, lá como industrial. Ele saía de madrugada e fiquei, “se acontecesse alguma coisa com ele”. Magine perde um marido por bobeira ou perde um dos filho, porque tudo pode acontece e esperei. Não tive saída. Sabe, eu tive que saí da minha casa, [...] eu fiquei com medo na época. Medo de morrer, medo de matarem um dos meus ou eu mesmo. Vê matarem um dos meus irmão. Daí eu saí de lá. Na hora a gente não pensa, sabe, nas consequência. Hoje eu já penso, “puxa eu podia tá bem na minha casinha, né? Podia tá lá”. Podia até podia trocar. Nós gostamos dos bicho. Nois temo porco cabrito. Nois gostamo. Nois podia até trocar a casa por uma chacrinha, uma minichácara. Porque aqui não tem, não tem como.

Após sair da casa no Costa Rica I, em 2021, Rose e sua família se foram morar em ocupações como a do Santa Mônica, onde já haviam morado, e na Santa Maria, próximo à Penitenciária Estadual de Ponta Grossa. Nesse ínterim, ela buscou resolver o financiamento do Costa Rica I, que já estava em inadimplência:

Ia pagar, dava que tava quitada. Daí começou a atrasar demais, de 3 a 4 meses. Dava quitada. “Como tá quitada? Se todo mundo tá pagando a casa? Como a minha tá quitada? Não pode, só a minha tá quitada?” E dava risada pra eles. Daí dava problema só nisso. Daí eu fui duas vezes na CEF. Conversei com eles, falei: “tentem arrumar pra mim, porque eu preciso pagar as prestações, como vou deixar atrasada?”.

Nesse caso, mesmo com o inadimplemento das prestações, a quitação da moradia de Rose, no Costa Rica I, deu-se em virtude da Portaria n. 1.248/2023, do Ministério das Cidades. Esta quitou os financiamentos do PMCMV integrados ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e ao Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) para as famílias beneficiárias do Bolsa Família ou do BPC, situação na qual se encontra Rose, beneficiária do Bolsa família.

Em 2021, morando em uma ocupação e vivendo a situação de dúvida quanto ao imóvel de onde se retirara, ela soube do movimento iniciado na Ocupação Ericson John Duarte, onde mora atualmente. Segundo ela:

Quando soube, meu irmão mais novo, que mora aqui perto de mim, falou: “tem uma ocupação, vamo lá”. Só que não vim pra morá. Na minha cabeça, era pra continuar lá. Eu vim pra conhecer. Vou conhecer essa ocupação, porque eu sempre gostei de invasão, porque eu sempre morei em invasão. Na invasão do Santa Mônica, eu me criei ali. A minha mãe tinha casa ali. Quando ela pegou do Costa Rica, ela vendeu do Santa Mônica. Daí eu sempre gostei, “vou lá conhecer” e gostei do movimento.

Desde então, Rose, seu companheiro, seus quatro filhos e seus animais vivem na Ocupação Ericson John Duarte. Acerca da casa da qual se retiraram, ela afirmou que está ocupada:

Tem, cheguei conversá com o rapaz, lá. Daí eu falei pra ele: “viu, não precisa você devolver a casa. Não tô vindo aqui pra você entregar a casa, mas eu preciso de uma quantia pra ter outra casa pra mim. Porque pra onde eu tô, não vou ficar”. Porque meu nome, tá lá na Prolar, eu já tenho esse receio, esse medo de não conseguir esse lugar. Por mais que eu tenha as criança, mas eu tenho esse receio, “ah mas eu vou podê te dar só dois mil parcelado”. Não posso aceitar. Não pago uma casa parcelada por 2 mil, nem em invasão. Tão vendendo por 45 mil, 100 mil uma casa em invasão. Disse que tão vendendo aí, não sei onde, uma casa por 20 mil. Tem gente que vendeu por 5 mil. Como eu vou pegar por 2 mil?

Assim, o imóvel em que Rose e a família moraram no conjunto Costa Rica I permanece ocupado. Dessa forma, a vacância das unidades habitacionais não parece ser um fenômeno que caracterize o PMCMV, pois, se o devedor do financiamento abandonar a casa por qualquer motivo, ela poderá ser negociada e ocupada por terceiros, formando-se, assim, o mercado imobiliário informal, mesmo que a alienação do imóvel configure causa para extinção do contrato por culpa do devedor.

Crisvaldo, por sua vez, foi vizinho de Rose no conjunto Costa Rica I. No ano de 2025, ele apresentava 49 anos, trabalha na construção civil e mora na mesma ocupação em que Rose vive, numa casa autoconstruída, com sua esposa, filha, enteado e nora.

A entrevista com Crisvaldo se realizou em 31/5/2025. Ele disse que morou por um curto período, de janeiro a dezembro de 2015, no conjunto Costa Rica II, com sua ex-esposa e dois filhos. As prestações eram de R$70,00, porém, com o divórcio, ele saiu do imóvel e a casa ficou para sua ex-esposa morar. Depois disso, Crisvaldo morou de aluguel por cerca de oito anos, inclusive no conjunto Costa Rica I, onde conheceu Rose e sua família. Depois desse período, ele soube, por Rose, da Ocupação Ericson John Duarte e mudou-se para lá com sua nova família há quatro anos.

Segundo Crisvaldo, o problema da inadimplência é recorrente: “[...] no Costa Rica, o que teve de gente com dificuldade de pagar […] as mulher com cinco filho pra criar. Os home não paga nem a pensão. Como vai trabalhar?”. Dessa forma, afirmou que as mulheres são as mais prejudicadas no endividamento no PMCMV. Isto se aproxima com as análises acerca da feminilização do endividamento, realizadas por Cavallero e Gago (2020, pp. 13-16) e por Martins e Guedes (2021, pp. 19-20).

Embora curta, a entrevista com Crisvaldo forneceu informações que, analisadas junto às falas de Rose, permitiram perceber que os entrevistados não sofreram com a retomada do imóvel pelo processo extrajudicial de alienação fiduciária. Entretanto, outros três rastros urbanísticos produzidos pela dívida em relação à moradia se fazem presentes nas suas falas. O primeiro é o desenvolvimento de um mercado imobiliário informal das unidades habitacionais do PMCMV, observado em ambos os casos: quando Rose sai do imóvel, ele ingressa nesse mercado e quando Crisvaldo vai morar de aluguel numa unidade após o divórcio com a primeira esposa. O segundo rastro urbanístico é a reprodução da lógica das ocupações – como demonstrado por Rose e Crisvaldo, que moram, a pelo menos há quatro anos, na Ocupação Ericson John Duarte. Por fim, o terceiro rastro urbanístico produzido pela dívida é a importância da locação para a realização do direito à moradia – como se vê no relato de Crisvaldo acerca de como encontrou um local para morar depois do divórcio. Ou seja, morar de aluguel ainda é uma realidade para 22,23% – aproximadamente um quinto – da população do Brasil. Essa morfologia habitacional é reproduzida no movimento da dívida, no sentido de absorção de renda da terra, seja no mercado formal, seja no informal (IBGE, 2022).

Vê-se, assim, que os citados rastros urbanísticos da dívida também são influenciados pela apropriação privada do solo que encontra a sua reprodução no mercado imobiliário formal, que exclui parcelas da população do solo urbano, restando-lhes morar em imóveis de outros proprietários (Fix e Paulani, 2019, pp. 642-643; Rolnik, 2015, p. 157). Porém, a apropriação privada do solo ganha tal força em toda essa sistemática, que até o mercado imobiliário informal a reproduz, mediante aluguéis à margem do ordenamento jurídico e/ou da venda irregular das unidades habitacionais.

Rastreando a dívida na faixa 2: as decisões judiciais

Outro procedimento empregado para rastrear o movimento da dívida para morar foi a análise dos processos judiciais referentes à retomada das unidades habitacionais. Até janeiro de 2022, havia 75.192 ações judiciais cujos litígios se referiam a alguma questão em torno de unidades habitacionais provenientes do PMCMV. Nessas ações se discutiam, em regra, questões atinentes à continuidade do beneficiário no imóvel e à inadequação das unidades em razão de vícios construtivos (Silva, 2022, pp. 82-83).

Dessa forma, empregando os parâmetros de pesquisa já apontados, obteve-se como resultado 35 acórdãos. Ao filtrar as decisões por Unidade Federativa, no caso, o estado do Paraná, este número caiu para 15 decisões.¹² Ao final, a amostra da pesquisa se constituiu em 12 decisões, representadas no Quadro 2.

Quadro 2
– Processos no TRF-4 e localização dos imóveis em litígio em Ponta Grossa

Código	Número do Processo	Localização do Imóvel	Matéria
A	5001513-92.2017.4.04.7009/TRF4	Rua Athanagildo Martins de Almeida, 52, bairro do Contorno	Leilão
B	5013858-95.2014.4.04.7009/TRF4	Condomínio Moradas I	Vícios Construtivos
C	5003277-50.2016.4.04.7009/TRF4	Residencial Jardim América II	Vícios Construtivos
D	5008312-88.2016.4.04.7009/TRF4	Residencial Costa Rica III	Posse
E	5005810-45.2017.4.04.7009/TRF4	Condomínio Residencial Athenas	Posse
F	5003924-06.2020.4.04.7009/TRF4	Jardim Santa Clara	Posse
G	5005430-56.2016.4.04.7009/TRF4	Jardim Panamá	Posse
H	5001195-75.2018.4.04.7009/TRF4	Rua Irmã Martins de Oliveira, 93	Vícios Construtivos
I	5009115-42.2014.4.04.7009/TRF4	Moradas	Vícios Construtivos
J	5013276-95.2014.4.04.7009/TRF4	Condomínio Moradas	Vícios Construtivos
K	5014713-98.2019.4.04.7009/TRF4	Sem endereço	Cobertura securitária
L	5001107-08.2016.4.04.7009/TRF4	Sem endereço	Vício de consentimento, nulidade por incapacidade

Destas 12 decisões, nove apresentavam uma das seguintes características: versavam sobre vícios construtivos – irregularidades, deformações e/ou defeitos que atingem o imóvel; discutiam a situação possessória do ocupante/beneficiário inadimplente. No primeiro grupo, estão inseridas as apelações cíveis representadas pelos códigos B, C, H, I e J. No segundo, estão as apelações cíveis D, E, F e G.

As cinco ações sobre vícios construtivos (aproximadamente 41,66% da amostra) se concentraram no mesmo conjunto habitacional, o condomínio residencial Moradas, localizado no bairro Boa Vista, o que parece indicar a baixa qualidade construtiva das unidades produzidas naquele empreendimento. Esse problema já foi identificado em experiências que inspiraram o PMCMV, como a política habitacional chilena, a partir do período Pinochet, e a mexicana, a partir dos anos 1990 (Rolnik, 2025, p. 119; Salinas e Pardo, 2020, p. 55).

No caso brasileiro, a má qualidade das construções se fez acompanhada da cobrança de “juros de obra”, também denominado “taxa de devolução da obra” ou “taxa de obra”. Esses valores são cobrados dos adquirentes das unidades habitacionais e se referem a percentual sobre os empréstimos concedidos às construtoras para as edificações dos imóveis financiados na planta – isto é, os “juros de obra” são uma espécie de absorção de renda na figura de um seguro de que a obra será entregue em condições ao comprador (Correia, 2021). Assim, a instituição que cedeu o empréstimo cobra esse valor do comprador do imóvel, o que, apesar de não possuir uma lei que regulamente a situação, não é considerado ilícito. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou os casos de ilegalidade da cobrança de “juros de obra”, no Tema repetitivo n. 996, nos itens 1.3 e 1.4:

As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.

1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. (Brasil, 2019)

O entendimento do STJ nesse tema, em relação à CEF, é que a entidade tem responsabilidade solidária com as empreiteiras sobre os vícios construtivos das unidades habitacionais. Assim, a CEF apresenta legitimidade passiva, isto é, legitimidade de ser ré nesses casos, podendo o beneficiário do PMCMV escolher se cobrará o valor devido da CEF, da empreiteira, ou de ambas, em conjunto.

Os casos em que a matéria em litígio envolve a posse das unidades habitacionais se deram nas seguintes localidades: o conjunto habitacional Jardim Panamá (processo G); o condomínio residencial Athenas (E); o conjunto residencial Costa Rica III (código D); e o Jardim Santa Clara (F). Esses processos se referem a casos de ocupações das unidades habitacionais por terceiros, o que viola o artigo 6º-A, §§ 5º, inciso III, e 6º, da Lei n. 11.977/2009, que proíbem a alienação ou a locação das unidades habitacionais do PMCMV enquanto a dívida não for quitada, sob pena de retomada do imóvel, nos termos do § 9° do artigo. Nesses processos, os beneficiários figuravam como apelantes, o que indica que eles perderam a ação em primeiro grau, situação confirmada em segundo grau, já que os recursos foram decididos em favor da apelada, no caso, a CEF.

Esses processos, assim como verificado no relato de Rose, indicam o desenvolvimento de um mercado imobiliário informal ligado aos conjuntos do PMCMV (Rolnik, 2015, pp. 177-179). Antes mesmo de quitar o financiamento, os beneficiários alugam suas unidades para absorver uma renda proveniente de aluguéis, ou mesmo vender o imóvel por valores bem abaixo daqueles previstos.

Desses processos, dois merecem maior atenção diante dos fatos narrados: os processos A e K. Em ambos, a CEF foi condenada em primeiro grau de jurisdição e, apesar de ter recorrido, o TRF-4 negou provimento ao pedido. Ademais, nos dois casos, contataram-se os advogados que representaram os beneficiários do PMCMV para a obtenção de mais detalhes sobre o ocorrido.

No primeiro processo (código A), cuja decisão foi exarada pela 2ª Vara Federal de Ponta Grossa, em 2019, contatou-se um dos advogados que representaram a parte autora da ação para tentar entrevistá-la, mas, segundo ele, o contratante do serviço mudou seu número de telefone, o que impossibilitava o contato. Apesar disso, as informações constantes dos autos permitem afirmar que a unidade habitacional em questão fora adquirida com fundos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), o que significa que o financiamento se insere na Faixa 2, o segmento de mercado do PMCMV.¹³

Conforme exposto no relatório da decisão, a família se viu em situação financeira difícil depois que o cônjuge da parte autora sofreu um “grave acidente”, o que “ocasionou despesas excessivas” e impediu que se quitassem algumas das prestações vencidas”. Embora a parte autora buscasse a CEF para negociar a quitação das parcelas inadimplidas, não logrou êxito (Brasil, 2020). Ainda segundo o relatório da decisão, a parte autora afirmou que não foi avisada da realização do leilão de sua unidade habitacional, o que a levou a afirmar que:

[...] esta situação é [era] extremamente injusta, [pois] além de perder o seu imóvel, sem nem mesmo ter sido informada da data do leilão, para quem sabe tentar reavê-lo, a Requerente ainda tem [teve] que suportar o fato de nenhuma satisfação ter sido dada pela Requerida [CEF]. (Ibid.)

Dessa forma, a ação intentada objetivava fazer com que a CEF pagasse a diferença do valor obtido no leilão, já que foi superior ao valor do imóvel, devolvesse as parcelas já pagas e indenizasse a autora por danos morais e materiais.

Conforme consta da decisão judicial, o imóvel foi avaliado, em 2006, por R$45.173,25 e, em 2013, foi arrematado por R$58.600,00. Entretanto, em 2016, o imóvel fora avaliado por R$205.000,00. Dessa forma, a parte autora alegava que deveria receber R$52.420,75, correspondente à diferença do valor do arremate, R$58.600,00, em face do valor apurado na avaliação de 2013 (R$97.594,00). Porém, essa alegação não foi aceita pelo Judiciário, porquanto isso não constava no contrato.

O valor da dívida no momento da alienação era de R$33.529,76, as despesas com o leilão foram de R$2.150,91 – o que perfazia o importe de R$35.680,67. Como o imóvel fora arrematado por R$58.600,00, a parte autora pediu a devolução das prestações já pagas, excedendo o valor de R$22.919,33 já depositados.

Julgada em primeira instância, a CEF foi condenada. A instituição deveria pagar uma indenização, a título de danos morais, no valor de R$30.000,00 – atualizados na forma da fundamentação – a atualização monetária e os juros de mora referentes ao valor da restituição.

Nessa descrição, dois aspectos são dignos de nota: o primeiro se refere ao motivo da inadimplência que deu azo à retomada do imóvel: o adoecimento do cônjuge da autora, que originou despesas inesperadas para o tratamento médico e a compra de medicamentos; o segundo se refere ao valor de arrematação, o qual superou o valor do imóvel fixado no momento do financiamento. A avaliação do imóvel no leilão agrega a base de cálculo do ITBI, as despesas com o leilão, os valores condominiais, etc. Porém, nesse caso, a diferença ilustra a denominada “indústria do despejo”, caracterizada pela absorção de renda pelos atores do leilão (Lima, 2022, p. 20; Oliveira, 2021. p. 151).

A apelação cível do código K se referia à não concessão da cobertura securitária do Fundo Garantidor de Habitação Popular (FGHab).¹⁴ O financiamento habitacional, ocorrido em 2011, destinava-se à aquisição de um apartamento cuja tipologia e em razão da profissão da parte autora – integrante do corpo de bombeiros –, permitem conjecturar tratar-se de financiamento inserido na Faixa 2.

O autor, no ano de 2018, foi acometido de uma doença que o incapacitou para o trabalho, o que o levou à aposentadoria por invalidez. Diante desse cenário, contatou a CEF para que suspendesse a cobrança das prestações por seis meses, o que foi concedido (Brasil, 2021). Além da suspensão, o autor tinha direito à cobertura securitária do FGHab, em decorrência da invalidez, porém isso lhe foi negado pela CEF, sob o argumento de prescrição do prazo de um ano para habilitação e a ciência da aposentadoria por invalidez.

Em primeira instância, a CEF foi condenada a ativar a cobertura securitária por invalidez permanente, a fim de quitar de modo integral o contrato de financiamento habitacional. Igualmente, a CEF foi condenada a restituir as parcelas mensais do contrato de financiamento habitacional até a efetiva quitação do contrato (ibid.).

Esse caso também apresenta dois aspectos relevantes: de um lado, o motivo para o inadimplemento – novamente o adoecimento do beneficiário – e, de outro, a responsabilidade da CEF como gestora do FGHab e sua atuação em negar o acesso dos beneficiários à cobertura do fundo, o que pode explicar o baixo número de contratos assegurados pelo FGHab.

Dessa forma, os sobreditos processos possuem características que indiciam outros rastros urbanísticos da dívida para morar. Em ambos, as partes firmaram contrato de financiamento pela Faixa 2 do PMCMV, mas não puderam adimplir suas dívidas em razão do adoecimento de integrante da família ou da própria pessoa que firmou o financiamento, o que corrobora a afirmação de Oliveira (2021, p. 188), para quem a Faixa 2 do PMCMV foi a que mais teve unidades habitacionais retomadas.

Conclusão

O processo de endividamento para morar pelo PMCMV, na cidade de Ponta Grossa, demonstrou-se, ao mesmo tempo, silencioso e silenciado. Silencioso no sentido de que, além da dificuldade para acesso aos casos de inadimplementos, essa condição se opera como aquilo que se considera como a exceção do programa, cujo resultado é o mais trágico: a perda do imóvel (Martins, 2023, p. 390). Silenciado porquanto os indivíduos que estão nessa condição se tornam um grupo vulnerável dentro de um grupo marcado pela vulnerabilidade: aqueles que, por não terem casa, acessam um programa para adquiri-la, mas, ao não pagarem o financiamento, a perdem. Esse caráter “excepcional” de vulnerabilização dentro da vulnerabilidade faz com que as demandas de tais indivíduos não encontrem eco e, caso sejam ouvidas, não produzam resultados, em especial, se forem demandas de mulheres (Cavallero e Gago, 2020, pp. 18-22; Martins e Guedes, 2021, p. 19).

Apesar dessas questões, a pesquisa realizada permitiu rastrear a dívida para morar, em Ponta Grossa, seguindo o caminho do movimento da alienação fiduciária. Desse modo, observaram-se os seguintes rastros urbanísticos: o desenvolvimento de um mercado informal das unidades habitacionais financiadas pelo PMCMV; a reprodução da moradia de aluguel e da reprodução de ocupações.

Morar de aluguel se mostra como uma saída diante da falta da casa própria, podendo se dar no mercado imobiliário formal ou informal. Ocupar imóveis vagos ou recorrer a autoconstrução da moradia em áreas ocupadas continua sendo a alternativa para a população de baixa renda perante a exclusão do mercado imobiliário formal ou a expulsão dele, em situações familiares e/ou nacionais desfavoráveis. Vender ou alugar moradias no mercado imobiliário informal tem várias motivações, tais como a violência da vizinhança e/ou a aquisição de renda.

Outras hipóteses ou rastros, como a coabitação, não foram observados, mas não podem ser afastados, haja vista o reduzido número da amostra. A situação da eventual vacância dos imóveis, por sua vez, demonstrou-se pouco conclusiva, pois, dos 266 imóveis no estoque de BNDU da CEF, em 2023, somente 30 estavam à venda no site da entidade, o que parece indicar que outras unidades foram arrematadas nos leilões, ou foram compradas do estoque no site da CEF. Embora exista a possibilidade de que, mesmo com a arrematação ou com a compra, essas unidades estejam vazias, pode-se conjecturar que estejam ocupadas ou sejam objeto de negociação futura e, posteriormente, ingressem no mercado imobiliário informal.

Além desses rastros urbanísticos, ao se analisar os processos judiciais no TFR-4, cuja matéria discutida versou sobre vícios construtivos, observou-se que, além das prestações do financiamento, também é cobrado dos beneficiários do PMCMV os juros de obra, isto é, outra dívida, concernente a uma espécie de seguro de que a unidade habitacional será entregue, o que também se configura como uma absorção, pelo capital financeiro, da renda dos beneficiários (Aalbers, 2017, p. 546; Madden e Marcuse, 2016, p. 27; Rolnik, 2015, pp. 12-17) – inclusive em unidades habitacionais que apresentam vícios construtivos.

Desse modo, a forma de acumulação por espoliação (Harvey, 2014, pp. 118-119; Oliveira, 2021, pp. 194-195) viola o direito à moradia e, por conseguinte, o direito à cidade de que são titulares os beneficiários inadimplentes. Afinal, como se constatou, o direito à moradia se mostrou maculado pela ausência de habitabilidade decorrente de vícios construtivos e pela dívida e seus efeitos, notadamente, a insegurança jurídica decorrente da possibilidade de retomada das unidades habitacionais, na maioria das vezes por razões que não podem ser impedidas pelo beneficiários e que não poderiam sequer evitar.

Apesar do número reduzido de imóveis do PMCMV retomados, isso não significa que esse fenômeno silencioso e silenciado seja irrelevante. Isto porque, conforme as violações ao direito à moradia expostas pela financeirização, pelo menos 266 famílias foram removidas das suas casas somente na cidade de Ponta Grossa.

Referências

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Notas

• 1
  Entre os trabalhos de relevo sobre essa questão, podem-se citar: Lima (2022); Martins e Guedes (2021); Martins (2023); Oliveira (2021); Silva (2022).
• 2
  A alienação fiduciária, introduzida no ordenamento jurídico brasileiro pela Lei n. 9.514/1997, que instituiu o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), é, conforme o seu artigo 22, “[...] o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel” (Brasil, 1997).
• 3
  Consoante Marconi e Lakatos (2003, p. 197), a entrevista semiestruturada é uma técnica de coleta de dados em que o pesquisador possui um roteiro de perguntas, normalmente constituído por questões abertas/dissertativas, que poderão ser apresentadas em diversas ordens, conforme as falas do entrevistado. Igualmente, o pesquisador poderá inserir ou retirar questões do roteiro, conforme o andamento das respostas – por exemplo, quando uma questão já foi respondida em outro questionamento, ou as falas do entrevistado demandam esclarecimentos/aprofundamentos sobre o que foi dito, ou o desenrolar da entrevista impõe um redirecionamento dos questionamentos. Para tanto, o projeto foi submetido ao Comitê de Ética da Universidade Estadual de Ponta Grossa (CAAE 79647224.6.0000.0105, parecer 7.489.695), que aprovou a técnica de coletas e o roteiro de entrevista.
• 4
  No ano de 1956, construiu-se a Vila Ferroviária (no bairro de Oficinas), com 43 unidades e, no ano de 1952, inaugurou-se o Jardim Brasil, localizado no bairro de Uvaranas, com 50 unidades construídas. Ambos os conjuntos habitacionais foram construídos pela Caixa de Habitação Popular do Estado do Paraná, e contavam com recursos oriundos da Caixa de Aposentadoria e Pensões dos Servidores do Estado do Paraná (Oliveira, 2024, p. 45; Scheffer, 2017, p. 178).
• 5
  Nessa fase, construíram-se quatro conjuntos habitacionais, totalizando 1.203 unidades: o conjunto 31 de março, o conjunto Operários do DER, o conjunto Senador Flávio Carvalho Guimarães e o conjunto Luiz G. Pereira da Cunha (Oliveira, 2024, p. 51; Scheffer, 2017, pp. 180-189).
• 6
  Após a transferência de responsabilidade e provisão de unidades habitacionais da Cohab-PG para a Cohapar, criou-se um hiato no setor. No ano de 1979, por exemplo, somente se entregou um conjunto habitacional. De 1979 a 1982, a Cohapar retomou a construção e a entrega de conjuntos habitacionais, com a entrega de nove conjuntos, mas, com a crise econômica da década de 1980, os investimentos para a provisão habitacional se reduziram, o que ocasionou outro hiato de atuação da Cohapar, o qual perdurou até 1997 (Scheffer, 2017, p. 181).
• 7
  A Cohalar, composta por empreiteiras, entregou 2 condomínios de apartamentos e a Cooperativa Paraná construiu o Conjunto Residencial Rio Verde-Dal-col. Dessa forma, as obras da Cohalar ilustram o início do sobredito processo de verticalização. Outra ilustração da verticalização da periferia foi a construção, entre 1973 e 1974, pela Construtora Independência, de Curitiba, do Centro Habitacional Monteiro Lobato, com seus 768 apartamentos (Oliveira, 2024, pp. 57, 46-47).
• 8
  A Prolar, desde a sua criação, em 1989, até 1999, entregou 2.275 unidades habitacionais. Nesse período, a referida companhia recebeu recursos do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e do Pró-Moradia, ambos da esfera federal. Por sua vez, a Cohapar, que se encontrava em um hiato desde a crise do BNH nos anos 1980, retomou a sua atuação no ano de 1997. Entre 1988 e 1995, a Cohalar construiu dois conjuntos habitacionais e quatro condomínios fechados na forma de apartamentos, totalizando 1.470 imóveis (Scheffer, 2017, pp. 187, 181-1822).
• 9
  Durante a década de 2000, a Prolar e a Cohapar, juntas, entregaram oito conjuntos habitacionais, nove loteamentos e dois condomínios fechados de apartamentos (Scheffer, 2017, p. 187).
• 10
  Para a Faixa 1 do PMCMV, que abarcava famílias com renda de até R$1.800,00 entre 2018 e 2019, a inadimplência atingiu cerca de 43% dos mutuários, por exemplo (Oliveira, 2021, p. 181).
• 11
  A questão da violência nos conjuntos habitacionais construídos com base em políticas de financeirização da moradia não se restringe ao caso de Ponta Grossa, pois, conforme Imilan, Oliveira e Beswick (2016, p. 169), situação semelhante ocorreu no Chile.
• 12
  Destas, excluíram-se três: a Apelação Cível (ApC) n. 5002116-53.2017.4.04.7014/PR que tratava de um negócio jurídico firmado entre a empresa Hobi S/A – Mineração de Areia e Concreto e a CEF; a ApC n. 5005204-12.2020.4.04.7009/TRF4 que versava sobre a competência para a cobrança de taxa de coleta de lixo em uma unidade do habitacional do PMCMV no residencial Costa Rica; e a ApC n. 5019482-11.2021.4.04.7000/TRF4 que envolvia imóvel localizado em Curitiba.
• 13
  Foi acordado o financiamento concedido pela CEF de R$35.100,00 – que constitui o valor da dívida. As parcelas eram de R$454,16, com recursos próprios, e mais R$1.100,00 do saldo da conta vinculada de FGTS. Este fundo concedeu na forma de desconto do imóvel R$2.345,84.
• 14
  O FGHab é um fundo de seguro ou garantia da adimplência das prestações dos financiamentos. O fundo é gerido pela CEF, o qual cobria três casos: morte ou invalidez permanente; danos físicos no imóvel; e perda temporária de renda, incluindo-se, aqui, o desemprego do beneficiário (Oliveira, 2021, pp. 140-142).
• Declaração de disponibilidade de dados:
  Todo o conjunto de dados de apoio aos resultados deste estudo foi publicado no próprio artigo.

Editado por

• Editores:
  Lucia Bógus
  Luiz César de Queiroz Ribeiro

Disponibilidade de dados

Todo o conjunto de dados de apoio aos resultados deste estudo foi publicado no próprio artigo.

Datas de Publicação

• Publicação nesta coleção
  28 Ago 2026
• Data do Fascículo
  Sep-Dec 2026

Histórico

• Recebido
  31 Out 2025
• Aceito
  2 Fev 2026