Dinâmica imobiliária no “Rio Olímpico”: expansão da produção e reprodução das desigualdades

Resumo

O artigo tem como objetivo discutir o processo de expansão da produção imobiliária residencial no Rio de Janeiro durante o ciclo de preparação da cidade para os Jogos Olímpicos de 2016 (entre 2009 e 2016), avaliando seu impacto sobre a desigualdade socioespacial historicamente presente no processo de urbanização da cidade, em um período de consolidação de modelos de governança de orientação neoliberal. A pesquisa levantou dados dos empreendimentos imobiliários lançados no período, buscando identificar e caracterizar os principais vetores de expansão do setor. Os resultados indicaram que, apesar do aumento da oferta generalizada de novas moradias, houve um aprofundamento das desigualdades, agravando os conflitos urbanos existentes.

Palavras-chave
mercado imobiliário; desigualdade social; segregação; habitação social; Rio de Janeiro

Abstract

The article aims to discuss the expansion of the residential real estate production in Rio de Janeiro during the city's preparation cycle for the 2016 Olympic Games (between 2009 and 2016), evaluating its impact on the socio-spatial inequality that has been historically present in the city's urbanization process, in a period of consolidation of neoliberal governance models. The study collected data about real estate developments launched in the period, seeking to identify and characterize the sector’s main expansion vectors. The results indicated that despite the increased supply of new housing units, inequalities deepened, aggravating existing urban conflicts.

Keywords
real estate; social inequality; segregation; social housing; Rio de Janeiro

Introdução

A cidade do Rio de Janeiro passou por um período sui generis neste início de século, sendo marcada por um ciclo de grandes eventos internacionais que impactou sua dinâmica imobiliária, acirrando as contradições urbanas. O evento de maior destaque foram os Jogos Olímpicos de 2016, que mobilizou grande volume de investimentos públicos e determinou os rumos da agenda urbana da prefeitura municipal. Nesse período, prevaleceu na cidade um modelo de gestão de orientação neoliberal, ancorado em correntes ligadas ao planejamento estratégico e ao empreendedorismo urbano (Mascarenhas, 2014; Ribeiro e Santos, 2013; Vainer, 2016), acompanhado por um amplo conjunto de intervenções sobre o território.

Esse tema vem sendo extensamente discutido pela bibliografia do campo dos estudos urbanos no Brasil nos últimos anos, que situa essa guinada neoliberal como parte de um contexto global de imposição de novos paradigmas de política urbana pelas agências multilaterais para países do sul global, a partir das décadas de 1980 e 1990, centrados em modelos de gestão market-friendly e business-oriented que passaram a privilegiar ações voltadas para a projeção da cidade nos circuitos globalizados do capital (Arantes, 2012; Vainer, 2016). Harvey (2001) coloca que a disseminação do empreendedorismo urbano deve ser compreendida como elemento central no rearranjo da dinâmica capitalista ocorrido com a emergência do regime de acumulação flexível, em que novas possibilidades de circulação do capital geradas pela desregulação dos mercados teriam imposto a produção de vantagens locacionais como imperativo para os poderes locais. Com isso ganha força uma narrativa, em termos da governança urbana, que passa a privilegiar, no âmbito da formulação das políticas, a criação de um “ambiente favorável aos negócios”, tendo grandes projetos de renovação urbana como uma de suas expressões mais bem acabadas. Intervenções em que a ação do poder público passou a colocar em primeiro plano a valorização do urbano enquanto um ativo a ser apropriado pelo capital.

Swyngedouw et al. (2002) vão além, ao destacar que esse modelo de política urbana opera como catalizador das transformações econômicas em curso, produzindo, a partir das intervenções no território, novos marcos regulatórios e escalas de ação governamental que vêm caracterizando o avanço desses modelos de governança neoliberal. Racco (2014), na mesma direção, coloca que nas últimas décadas os sistemas de planejamento urbano de matriz keynesiana passaram a ser substituídos pela realização de “projetos urbanos emblemáticos”, envolvendo arranjos contratuais voltados para diminuir os riscos e garantir os ganhos dos investidores privados, instituindo (muitas vezes de forma autoritária) novas estratégias de governança que privatizam os interesses das ações conduzidas pelo poder público.

A realização de grandes eventos internacionais tornou-se um fator determinante nesse cenário, ao potencializar a promoção das cidades-sede nessa disputa por localizações, tanto pela projeção proporcionada por esses eventos quanto por sua capacidade para articular coalizões de poder em torno dos interesses econômicos mobilizados. Nesse contexto o planejamento urbano deixa de lado qualquer preocupação universalista, em termos de um desenvolvimento socioeconômico redistributivo, para passar a operar ad hoc em projetos voltados para a transformação de frações do território mais afeitas aos interesses do capital (Rolnik, 2019; Vainer, 2016), reforçando padrões desiguais de desenvolvimento socioespacial.

Isso já foi relatado em relação a diversas cidades que sediaram eventos do gênero nas últimas décadas, em que sua realização resultou no incremento da dinâmica imobiliária, porém aumentando o caráter excludente das áreas impactadas (Arantes, 2012; Rolnik, 2019). Isso ocorreu na cidade do Rio de Janeiro, com a expansão de uma produção imobiliária de alto padrão no entorno das principais frentes de investimentos ligadas aos Jogos Olímpicos de 2016. Tal processo foi acentuado pelo violento ciclo de remoções forçadas ocorrido nesse período, expulsando a população mais pobre das áreas de maior interesse para o capital (Cavalcanti, 2017; Faulhaber e Azevedo, 2016; Ximenes, 2017). Diversas análises sobre a realização dos Jogos Olímpicos de 2016 convergem sobre o privilégio que foi dado a determinadas áreas da cidade dentro do pacote de investimentos realizados pelo poder público, em especial nos bairros da faixa litorânea (Castro et al., 2015; Mascarenhas, 2013), escolhidos para a instalação dos principais equipamentos ligados à realização dos jogos e contando com a implantação de uma série de infraestruturas urbanas complementares – processo em que esteve evidente na narrativa oficial uma retórica que colocava a atração de investimentos do setor imobiliário de alto padrão como apanágio da agenda urbana em curso.

Há um amplo consenso (pelo menos no campo crítico) de que essa guinada neoliberal, expressa pela consolidação de um modelo de planejamento e governança pró-mercado, tende a acirrar as desigualdades urbanas, em especial em contextos nos quais esse quadro já é expressivo, como no caso do Rio de Janeiro. Este artigo pretende aprofundar esse debate, discutindo as tendências verificadas pela dinâmica imobiliária residencial na cidade durante o ciclo olímpico, tendo como objetivo identificar os principais vetores de expansão, dando especial atenção para o processo de segmentação do território a partir do padrão dos produtos imobiliários ofertados.¹

A produção imobiliária verificada nesse período não se expandiu de maneira homogênea ou indistinta em termos da sua inserção na cidade, tendo sido marcada por uma estratificação da oferta, em que se destaca a variação do padrão e do valor de venda dos imóveis produzidos, mantendo uma lógica de ocupação segmentada por clivagens de ordem socioeconômica. Essa estratificação não se deu fortuitamente, reafirmando um quadro de concentração de renda historicamente presente, indicando que o aumento generalizado da oferta de moradia pelo mercado não rompeu (ou sequer enfraqueceu) os padrões de segregação residencial constituídos ao longo da segunda metade do século passado.

Metodologia

Este artigo é resultado de pesquisa que buscou identificar e caracterizar as principais frentes de expansão do setor imobiliário no Rio de Janeiro, nas duas últimas décadas.² A pesquisa trabalhou a partir da hipótese que colocava o ciclo olímpico como fator determinante para os rumos seguidos pelo mercado nesse período, principalmente por seu papel na consolidação do principal vetor do imobiliário de alto valor de mercado na região da Barra da Tijuca. Os dados confirmaram essa tendência, mas apontaram, também, outras hipóteses, ligadas à expansão do segmento econômico nos bairros suburbanos da zona norte e da zona oeste,³ algo que levou a considerar outras variáveis na discussão, particularmente em relação ao papel da reestruturação que marcou o setor imobiliário brasileiro a partir de 2006 e da implementação de programas governamentais de provisão habitacional a partir de 2009.

A condição particular verificada em função do ciclo olímpico teve um papel importante na definição dos rumos tomados pela expansão do imobiliário residencial na cidade, mas ela, por si só, não dá conta da complexidade e das contradições do processo de urbanização em curso. Não é possível compreender as formas de apropriação da cidade pelo setor imobiliário, sem considerar os arranjos institucionais que permitiram a concretização desse “ciclo virtuoso” verificado no período, marcados por articulações entre poder público, setor imobiliário e capital financeiro (Halbert e Sanfelici, 2018; Rolnik e Santoro, 2017; Shimbo, 2016), como parte daquilo que diversos autores vêm nomeando de “complexo imobiliário-financeiro”. Houve, nesse período, um alinhamento entre as três esferas de poder (municipal, estadual, federal) inédito na história recente da cidade,⁴ que viabilizou o sucesso da candidatura olímpica e direcionou um volume considerável de recursos de grandes programas federais de investimentos (Jaenisch, 2022).⁵

Este artigo segue com três sessões. A sessão subsequente retoma brevemente o debate consolidado na bibliografia sobre a reestruturação do setor imobiliário brasileiro ocorrida nas últimas décadas, resumindo os principais elementos que marcaram esse processo, trazendo uma base teórica-conceitual para auxiliar na compreensão do caso do Rio de Janeiro, explorando, também, informações sobre as empresas mais atuantes na cidade no período. A sessão seguinte apresenta os resultados empíricos da pesquisa, discutindo tendências que vêm caracterizando a dinâmica imobiliária, dando destaque à sua dimensão territorial, apontando e caracterizando os principais vetores de expansão. O período de referência utilizado para a coleta dos dados corresponde ao que está sendo compreendido enquanto ciclo olímpico, entre os anos de 2009 e 2016. A sessão final, que faz as vezes de conclusão deste artigo, traz considerações sobre os efeitos dessa dinâmica sobre a cidade.

Os dados foram acessados em duas instituições que realizam mapeamento regular do mercado imobiliário na cidade. A primeira é a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-RJ), entidade representativa do empresariado do setor, que mantém uma consulta mensal entre seus associados, levantando dados relativos aos empreendimentos lançados. A segunda é a DataZAP, empresa de consultoria imobiliária que faz análises de mercado, realizando levantamentos periódicos sobre a evolução do setor. Ambas forneceram, para fins desta pesquisa, bases de dados com informações detalhadas sobre os empreendimentos residenciais colocados à venda no período considerado, compatibilizadas a partir dos endereços listados para evitar duplicidades, sendo posteriormente tratadas em softwares de análise de dados e de georreferenciamento.

Ambas as bases têm limitações. Os dados da Ademi-RJ contemplam lançamentos apenas de seus associados, podendo deixar de fora empresas menores que possuem uma atuação restrita a determinados bairros da cidade, além dos construtores independentes que produzem pequenos empreendimentos com recursos próprios, ou, ainda, a produção que escapa ao mercado dito “formal”. Os dados do DataZAP+ são levantados visando medir o desempenho do mercado para subsidiar a atuação das empresas do setor, ficando também restritos ao mercado dito “formal”. De qualquer forma, os dados garantem boa representatividade para a discussão proposta, centrada na produção imobiliária conduzida pelo setor empresarial.

Reestruturação do setor imobiliário no Brasil

O setor imobiliário brasileiro passou por um processo de reestruturação, nas décadas de 2000 e 2010, marcado por mudanças no padrão de atuação das maiores empresas, em que se destacou um aumento significativo no volume da produção residencial. A bibliografia aponta como um fator decisivo o impacto da abertura de capital das empresas do setor, a partir de 2006, que ampliou sua capacidade de investimento, levando-as a um patamar inédito de capitalização, inclusive contando com a entrada de capital internacional (Fix, 2011; Mioto, 2022; Sanfelici, 2013). Muitas incorporadoras chegaram a aumentar o número de unidades lançadas em até vinte vezes entre 2005 e 2010, expansão que se verificou também na abrangência geográfica de sua atuação, com as maiores empresas passando a operar em escala nacional, acentuando o grau de concentração e centralização de capital no setor (Oliveira e Rufino, 2022).

Essa centralização teve reflexos na cidade do Rio de Janeiro. Os dados da Tabela 1 indicam que, entre 2009 e 2016, cerca de 41% das unidades residenciais lançadas estiveram concentradas em empreendimentos produzidos por apenas seis incorporadoras de atuação nacional que participaram desse processo de abertura de capital na década de 2000, muitas com matriz fora do Estado do Rio de Janeiro e que iniciaram ou intensificam a sua atuação na cidade nesse período. Foram elas: Cyrela, MRV, PDG, Tenda, Even e Rossi. Cabe destacar, ainda, a presença da Tegra Incorporadora entre as que mais produziram, empresa controlada pela gestora canadense de ativos Brookfield, reforçando a participação do capital externo gerido por grandes fundos globais de investimento. As incorporadoras tradicionais da cidade mantiveram uma produção relevante, porém com seus quantitativos sendo superados pelas empresas que se nacionalizaram. Na Tabela 1 constam Calçada, Calper e João Fortes, que tiveram um papel importante na consolidação da urbanização da região da Barra da Tijuca nas décadas de 1990 e 2000. As três juntas, porém, foram responsáveis apenas por cerca de 11% do total de unidades produzido no ciclo olímpico.

Tabela 1
– Quinze empresas com maior número de unidades residenciais lançadas na cidade do Rio de Janeiro entre 2009 e 2016

Grupo Incorporador	Empreendimentos	Unidades	Unidades em relação ao total da cidade (%)	Unidades por empreendimento (média)
Cyrela MRV PDG Tenda Calçada Tegra Even Cury Calper MDL Realty Rossi Joao Fortes Celta Leduca Queiroz Galvao	59 28 33 25 25 30 20 13 13 9 13 17 8 13 7	11.735 9.237 7.364 6.335 5.342 5.053 4.394 4.194 3.302 3.031 2.788 2.404 1.551 1.432 1.426	11,6 9,1 7,3 6,2 5,3 5,0 4,3 4,1 3,3 3,0 2,7 2,4 1,5 1,4 1,4	199 330 223 253 214 168 220 323 254 337 214 141 194 110 204
Total Rio de Janeiro	840	101.472	100	121

As incorporadoras que abriram capital modificaram as suas estruturas administrativas e societárias, assumindo uma postura mais coorporativa na gestão de seus ativos (Sanfelici, 2013; Shimbo, 2016). Isso levou à incorporação de lógicas correntes no mercado financeiro, com impactos sobre os modelos de negócio e sobre as características da produção. A referência para o valor de mercado das empresas na bolsa de valores manteve os parâmetros de desempenho que já eram correntes no setor, havendo uma corrida entre as incorporadoras para ampliar seus estoques de terrenos e amplificar suas projeções de venda (Ventura Neto, 2022), como forma de valorizar seus portfólios para os acionistas.

Esse processo foi acompanhado pela padronização das tipologias, com inovações nas tecnologias construtivas e práticas de gestão do canteiro, que possibilitaram uma produção em grande escala e de fácil replicação em todo o território nacional (Shimbo, 2016). Houve um aumento na escala dos empreendimentos, que passaram a maximizar o uso dos terrenos, investindo na construção de grandes condomínios fechados, loteamentos em frentes de expansão urbana e condomínios multifuncionais. Todos projetados para serem cada vez mais independentes de seus entornos pré-existentes, levando à produção de empreendimentos estandardizados e de um tecido urbano fragmentado (Sanfelici, 2013).

Na Tabela 1, vemos que a média de unidades por empreendimento das empresas que mais produziram na cidade se manteve na casa das centenas, com os dados apontando a prevalência de lançamentos que seguem o padrão do condomínio vertical com grande número de unidades, muitos passando de 500 apartamentos. Os dados revelaram, também, estratégias de fracionamento em diferentes “fases” ou “etapas”, ocupando terrenos contíguos, aumentando ainda mais essa escala.

Essa expansão da produção teve impactos sobre o imobiliário residencial de alto valor de mercado, consolidando a ocupação dos principais vetores voltados para os estratos de alta renda, como foi o caso da região da Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, ou no entorno da marginal Pinheiros, em São Paulo. No caso da cidade do Rio de Janeiro, inclusive, em clara sobreposição com as áreas que concentraram os maiores investimentos ligados ao ciclo olímpico, indicando uma articulação explícita no território entre esses dois processos, como será discutido mais adiante. Mas ela também teve impacto em outros segmentos da produção imobiliária residencial, particularmente para aquele voltado para os estratos médios da população, que fortaleceu vetores de expansão até então pouco explorados pelo mercado, principalmente na região suburbana da cidade.

Algumas incorporadoras já vinham apostando na produção de empreendimentos de baixo valor de mercado, voltados para um público que dependia de crédito subsidiado para acessar a moradia desde meados da década de 1990, favorecido por um conjunto de ações tomadas pelo governo federal para reestruturar os sistemas de financiamento imobiliário nesse período. Algumas incorporadoras chegaram a se especializar nesse tipo de produto imobiliário, como a MRV e a Tenda (Oliveira e Rufino, 2022). O processo de abertura de capital ocorrido em 2006 vai dar fôlego a essa produção (Fix, 2011; Shimbo, 2011).

As empresas que já produziam para esse segmento vão intensificar sua atividade a partir dos novos aportes de capital recebidos, consolidado e ampliando sua participação no mercado. Empresas que atuavam tradicionalmente produzindo empreendimentos de alto valor de mercado também vão entrar nesse circuito, criando subsidiárias ou realizando parcerias com outras que já atendiam esse público, como foi feito pela Gafisa, Cyrela ou PDG (Shimbo, 2011). Até mesmo as empreiteiras especializadas em obras públicas arriscaram entrar nesse circuito, a exemplo da Odebrecht Engenharia, que criou a Bairro Novo Empreendimentos Imobiliários para tal. O segmento econômico levou ao extremo as estratégias de estandardização, com os empreendimentos reproduzindo em todo o País a mesma planta, o mesmo acabamento, o mesmo modelo construtivo, além das mesmas estratégias de divulgação e venda, muitos deles incorporando, de forma mais modesta, elementos consagrados pelo mercado imobiliário de alto padrão, como a adoção da tipologia condomínio fechado e a presença de amenidades para os moradores.

Um fator decisivo para a consolidação desse segmento foi o redirecionamento da política econômica e da política habitacional do governo federal nas décadas de 2000 e 2010, o que aumentou os subsídios oferecidos ao setor e expandiu o crédito habitacional, processo que culminou com o lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) em 2009 (Cardoso et al., 2017; Jaenisch, 2022; Rolnik, 2019). O programa foi parte de um pacote de medidas anticíclicas implementadas pelo governo federal para acelerar os índices de crescimento econômico, apostando nos efeitos multiplicadores do setor da construção civil sobre a cadeia produtiva nacional e sobre a geração de empregos formais. Ele se destacou pelo grande volume de recursos aportados, tendo financiado e subsidiado a construção de mais de cinco milhões de unidades habitacionais entre 2009 e 2018, abrangendo cerca de 86% dos municípios brasileiros.⁶ Esse volume de contratações e essa abrangência territorial fizeram do programa uma das maiores políticas de habitação já implementadas no País, que teve impactos importantes sobre o setor imobiliário, em especial sobre o grupo de empresas que tinha passado pelo processo de abertura de capital.

Sua formulação partiu de uma articulação entre empresários da construção civil e equipe econômica do governo federal, buscando replicar o desenho utilizado em políticas de incentivo à produção imobiliária residencial para renda média e renda média-baixa adotado no Chile e no México. A “fórmula” estava baseada na ampliação do crédito imobiliário e na concessão de subsídios individuais aos beneficiários, viabilizando a compra no mercado de moradias produzidas pelas incorporadoras (Cardoso et al., 2017; Rolnik, 2019). Após um período de negociação com as bases de apoio do governo, o programa acabou incorporando outras possibilidades de provisão habitacional com subsídio integral voltadas para baixa renda e para a produção associativa, mas manteve, desde o início, um compromisso com o financiamento da produção habitacional de mercado conduzida pela iniciativa privada.

Os benefícios concedidos pelo PMCMV favoreceram a consolidação do segmento econômico e tiveram participação na expansão apresentada pelo setor. Os dados da Tabela 2 indicam que o programa teve um peso relevante na produção das quinze empresas que mais produziram na cidade durante o ciclo olímpico.⁷

Tabela 2
– Participação do PMCMV na produção das quinze empresas com maior número de unidades residenciais lançadas na cidade do Rio de Janeiro entre 2009 e 2016

Grupo incorporador	Empreendimentos	Sem financiamento do PMCMV (%)	Com financiamento do PMCMV (%)
Cyrela MRV PDG Tenda Calçada Tegra Even Cury Calper MDL Realty Rossi Joao Fortes Celta Leduca Queiroz Galvao	59 28 33 25 25 30 20 13 13 9 13 17 8 13 7	83 29 79 8 100 97 100 15 100 78 62 100 63 92 100	17 71 21 92 0 3 0 85 0 22 38 0 38 8 0
Total Rio de Janeiro	840	86	14

Os dados apontam para uma heterogeneidade, em termos do peso do PMCMV na produção das incorporadoras listadas na Tabela 2, que reflete diferenças no perfil de atuação e na inserção no território, conforme pode ser visto na Figura 2. Empresas tradicionalmente ligadas ao segmento econômico, como MRV, Tenda e Cury, seguiram concentradas nesse segmento com produção direcionada para a região suburbana da cidade. Outras, como Cyrela, PDG e Rossi, tiveram uma diversificação no perfil dos empreendimentos lançados, com alguma produção vinculada ao programa, porém não predominante. Enquanto as empresas locais que se consolidaram produzindo para alta renda nas frentes mais valorizadas da cidade, como Calçada, Calper e João Fortes, não tiveram nenhum impacto do programa na sua produção.

Figura 2
– Renda média domiciliar por região (em salários-mínimos) com destaque para os lançamentos imobiliários residenciais das cinco empresas que mais produziram entre 2009 e 2016

Essas diferenças mostram que o processo de expansão verificado pelo setor imobiliário brasileiro nas décadas de 2000 e 2010 não foi homogêneo em termos do padrão de atuação das empresas e do perfil dos empreendimentos produzidos. A capitalização gerada pelo processo de abertura de capital e os benefícios concedidos pela ampliação do crédito habitacional impactaram na dinâmica do setor, em que se destacou o protagonismo das grandes empresas de atuação nacional, com a ampliação da produção nos diferentes segmentos do mercado. Os impactos dessa expansão também não foram homogêneos em suas lógicas de inserção urbana e seus impactos no território, conforme será discutido em seguida a partir do caso da cidade do Rio de Janeiro.

Dinâmica imobiliária no “Rio Olímpico”

Panorama geral

A urbanização da cidade do Rio de Janeiro se caracteriza, desde o século passado, por um padrão socioespacial desigual e segregado, expresso por uma ordem urbana que reifica, a partir do território, as diferenças de renda presentes na estrutura social. As raízes históricas desse processo estão bem descritas pela bibliografia (Lago, 2015; Ribeiro, 2015), que destaca a permanência de forte polarização social, com uma segmentação evidente de suas regiões por estratos sociais de diferentes níveis de renda (Ribeiro, 2015), conforme apresenta a Figura 1.

Figura 1
– Renda média domiciliar por região (em salários-mínimos) com destaque para os lançamentos imobiliários residenciais no ciclo olímpico e principais investimentos público ligados à realização dos jogos

É possível identificar áreas que se caracterizaram historicamente pela concentração de estratos de maior renda, tornando-se elitizadas do ponto de vista socioeconômico, condição que se reproduziu em sua dinâmica imobiliária residencial, replicando esse padrão na moradia ofertada pelo mercado. Os bairros da faixa litorânea da cidade foram os que mais se caracterizaram por esse perfil de ocupação, apesar da presença importante de grandes favelas que se consolidaram à margem da urbanização dita “formal”, ocupando principalmente as áreas alagadas e encostas de morro.⁸ Mas é possível identificar, também, áreas na cidade onde a concentração dos estratos de menor renda foi predominante ao longo do processo de expansão urbana, caso da região suburbana, na zona norte, e da zona oeste. Essa distribuição socioespacial marcada pela desigualdade de renda manteve uma correspondência com o acesso à infraestrutura e aos serviços urbanos, que seguiram concentrados nas áreas de maior renda, agravando a condição precária em que se deu a expansão dos espaços populares de moradia na cidade (ibid.).

Até a década de 1970, essa divisão mantinha um padrão centro-periferia, com as áreas mais ricas afirmando sua presença nos bairros consolidados da faixa litorânea e as áreas mais pobres se expandindo em direção aos limites da cidade (ibid.). Entre as décadas de 1990 e 2010 houve uma complexificação dessa estrutura socioespacial, com o fortalecimento de centralidades nos bairros da zona norte e da zona oeste, que passaram a apresentar maior dinamismo econômico e maior diversificação social (Lago e Cardoso, 2015). Mas essa complexificação não teve força para diminuir a polarização existente, seguindo evidentes as diferenças de renda entre as regiões.⁹

A expansão do imobiliário residencial teve um papel central na manutenção dessa ordem urbana. Até a década de 2000, a produção esteve concentrada nos segmentos de mercado voltados para os estratos de alta renda, chegando a concentrar 80% dos lançamentos imobiliários nas áreas onde esse estrato da população era preponderante, principalmente na faixa litorânea (ibid.). A urbanização da região da Barra da Tijuca teve um papel fundamental nesse processo, consistindo na principal frente de expansão do setor desde a segunda metade do século passado. Os dados indicam que, durante o ciclo olímpico, essa tendência se manteve, porém em uma concentração menor do que vinha sendo verificado até então. Dados da Tabela 3 mostram que a Barra da Tijuca e a zona sul tiveram importância no quantitativo de empreendimentos produzidos nesse período, respondendo por quase 40% do lançado na cidade. Chama atenção, também, o alto valor de mercado dos imóveis, com destaque para a zona sul, em que metade foi colocado à venda por mais de R$1 milhão, percentual muito acima da média da cidade. O Valor Geral de Venda (VGV)¹⁰ da zona sul também expressa a exclusividade dos empreendimentos lançados, superando R$3.3 bilhões para pouco mais de 2.500 unidades, expressão dos valores superlativos que o mercado conseguiu mobilizar no segmento voltado para alta renda. Em termos comparativos, o VGV somado das regiões suburbanas da zona oeste (Bangu, Campo Grande, Santa Cruz, Guaratiba) ficou em R$2.9 bilhões para um volume de unidades lançadas quase dez vezes maior, ultrapassando as 23.300 unidades.

Tabela 3
– Produção imobiliária residencial por região da cidade do Rio de Janeiro entre 2009 e 2016 com Valor Geral de Vendas e quantitativo de unidades com valor de mercado acima de R$1 bilhão

Região	Empreend.	Participação no total da cidade (%)	VGV total (R$ milhões)	Unidades	Unidades por mais de R$1 milhão (%)	Média de unidades por empreend.
Barra da Tijuca Jacarepaguá Zona sul Tijuca Campo Grande Méier Madureira Bangu Pavuna Inhaúma Santa Cruz Penha Centro Guaratiba Ramos	236 179 87 87 67 51 27 20 16 16 15 13 12 11 3	28,10 21,31 10,36 10,36 7,98 6,07 3,21 2,38 1,90 1,90 1,79 1,55 1,43 1,31 0,36	13.621 9.061 3.350 2.589 1.896 2.196 1.096 480 516 870 437 859 666 391 54	19.099 24.961 2.502 4.660 14.310 6.947 5.292 3.204 4.139 3.897 3.296 3.792 2.256 2.557 560	15,38 1,81 52,92 3,09 0,03 0,35 – – – – – – – – –	81 139 29 54 214 136 196 160 259 244 220 292 188 232 187
Rio de Janeiro	840	100,0	38.089	101.472	4,82	121

A Tabela 3 aponta, também, o volume de lançamentos localizados fora das frentes de maior valor de mercado. Essa tendência está diretamente ligada aos processos de reestruturação do setor e de ampliação do crédito habitacional descritos no tópico anterior, que fortaleceram segmentos de mercado direcionados para os estratos de renda média na cidade. Nas décadas de 1980 e 1990, o setor imobiliário já tinha iniciado um processo de integração de algumas regiões da zona norte às dinâmicas do mercado residencial, principalmente nos bairros Tijuca e Méier, ainda como parte de um processo de “transbordamento” do capital de incorporação, que precisava investir o sobrelucro acumulado nas áreas mais valorizadas em novas frentes de acumulação (Lago, 2015; Ribeiro, 1997). Nas décadas de 2000 e 2010, esse dinâmica se consolida com a expansão da produção, muito favorecida pelo aumento generalizado da renda domiciliar que aumentou a demanda solvável entre os estratos de renda média e renda média-baixa (Lago e Cardoso, 2015), levando à intensificação dos lançamentos em diversas regiões, nas zonas norte e oeste. Tal expansão passou a contar com uma participação mais preeminente das grandes incorporadoras de atuação nacional, principalmente MRV e Tenda, conforme indicado na Figura 2.

Esses dados reforçam inferências já colocadas pela bibliografia, indicando que, nas últimas décadas, a urbanização da cidade ficou marcada, de maneira geral, por três tendências: 1) pela elitização das áreas que já se caracterizavam pela presença dos estratos sociais de alta renda, tornando-se ainda mais exclusivas e excludentes, conforme verificado nas regiões da zona sul e Barra da Tijuca; 2) pela diversificação dos bairros suburbanos da zona norte e da zona oeste, gerada pelo espraiamento dos estratos de renda média e renda média-alta, algo ocorrido nas regiões de Jacarepaguá, Méier e Campo Grande; 3) pela concentração cada vez mais evidente dos estratos sociais de baixa renda em áreas que já se caracterizavam por esse perfil, como verificado nas regiões do extremo da zona oeste (Cardoso e Lago, 2015; Ribeiro, 2015). Essas tendências não alteraram significativamente a ordem urbana historicamente constituída na cidade, tendo, ao contrário, demarcado com maior nitidez os espaços de alta renda, que se segregam por opção, e os espaços de baixa renda que o fazem por constrangimento (Ribeiro, 2015), em uma lógica perversa e violenta de produção do espaço urbano. A dinâmica imobiliária verificada durante o ciclo olímpico parece ter reforçado essas tendências.

Faixa litorânea

Os bairros da faixa litorânea consistem, desde meados do século passado, na principal frente de atuação do setor imobiliário na cidade. Essa tendência começou a tomar forma com a densificação da ocupação do entorno da orla oceânica e da lagoa Rodrigo de Freitas, nas décadas de 1950 e 1960, conformando a região conhecida até hoje como “zona sul”. Esse processo foi sustentado por grandes investimentos públicos em infraestrutura, por remoções violentas de favelas,¹¹ além da construção de uma narrativa que passou a associar a região a uma suposta “modernidade” representada pelo processo de verticalização (Ribeiro, 1997). Esse conjunto de elementos contribuiu para tornar a zona sul a região mais valorizada da cidade em termos do valor médio de venda dos imóveis, com grande concentração de moradores de alta renda.

Essa característica foi reafirmada pelos dados da produção imobiliária referentes ao ciclo olímpico. A Tabela 3 indica que foram lançados 87 empreendimentos residenciais, com pouco mais de 2.500 unidades. Eles se caracterizaram por serem menores e mais dispersos pelo tecido urbano, com média de 29 unidades por empreendimento, mantendo algumas amenidades no condomínio, muitas vezes aproveitando terrenos antes ocupados por pontos comerciais ou residências unifamiliares. Por ser uma região com estrutura fundiária mais restritiva e ocupação já bastante saturada, não foram identificados empreendimentos de grande escala, salvo algumas exceções decorrentes do aproveitamento de áreas ocupadas por antigos postos de gasolina ou revendas de automóveis. Quanto aos investimentos ligados à realização dos jogos olímpicos, eles se resumiram à instalação de arenas (algumas temporárias) voltadas para provas específicas e ao incremento de toda infraestrutura e aparato institucional voltados para dar suporte ao setor do turismo.

A região da Barra da Tijuca se constituiu como extensão dessa ocupação da faixa litorânea, com processo de urbanização iniciado na década de 1970, parte de um projeto do governo local para transformar a área (até então uma grande baixada alagadiça) na principal frente de expansão urbana da cidade (ibid.). O plano de urbanização foi feito pelo urbanista Lúcio Costa, que buscou aplicar os princípios do cânone modernista, prevendo uma ocupação baseada em grandes eixos viários, divisão do uso do solo por funções, áreas residenciais de baixa densidade e grandes centros comerciais. À semelhança do ocorrido com a zona sul, houve a construção de uma narrativa associando a região a um estilo de vida “contemporâneo”, marcado pela proximidade com a natureza, oferecendo maior segurança e exclusividade (Cavalcanti, 2017; O’Donnel et al., 2020). Apesar de o plano não ter sido seguido de forma fidedigna, seus princípios até hoje orientam a forma como a região tem sido predominantemente ocupada: grandes condomínios residenciais e corporativos de acesso restrito – geralmente segregados fisicamente do seu entorno, seguindo a tipologia de enclave fortificado (Caldeira, 2000) – ao lado de grandes shoppings centers e hipermercados de redes nacionais e internacionais, contando com grandes investimentos públicos em mobilidade com ênfase no modal rodoviário. Assim, a região se constitui na principal frente de expansão do setor imobiliário da cidade nas décadas de 1980 e 1990, também com grande concentração de moradores de alta renda. Essa tendência seguiu-se nas décadas seguintes, sendo a região que mais teve lançamentos residenciais durante o ciclo olímpico.

Conforme a Tabela 3, foram 236 empreendimentos, correspondendo a quase um terço do total lançado na cidade, somando quase 20 mil novas unidades. O tamanho médio dos empreendimentos foi quase três vezes maior do que o registrado na zona sul, indicando que a região segue um perfil de ocupação diferente desta, refletindo suas características fundiárias, marcada pela presença de muitos terrenos vazios e pela concentração de terra em número restrito de proprietários, além de contar com uma legislação urbanística mais permissiva (Cavalcanti, 2017). A tipologia mais recorrente foram os condomínios fechados, muitos deles agrupando várias torres de apartamentos de grande altura, contando com diversas amenidades para os moradores, quase sempre sem nenhuma interface com a rua, conformando um espaço público inerte.

Com o ciclo olímpico, muitas empresas adotaram o label “Barra Olímpica” como estratégia para agregar valor aos lançamentos; alguns, inclusive, estando diretamente associados aos equipamentos construídos para os jogos, como o “Riserva Golf” da Cyrela, integrado ao campo de golfe olímpico, ou o “Ilha Pura” da Carvalho Hosken, cuja primeira fase serviu para hospedar os atletas durante os jogos. Essa articulação reflete o investimento que foi feito pela prefeitura municipal para instituir uma retórica que definiu a região da Barra da Tijuca como “coração dos Jogos Olímpicos”, plenamente articulada com as prioridades do setor imobiliário, em que fica evidente uma subordinação do projeto olímpico aos interesses do setor empresarial (Mascarenhas, 2013; O’Donnel et al., 2020).

Subordinação que reafirmou a polarização socioespacial existente na cidade. Além de reforçar a ocupação voltada para os estratos de alta renda que já caracterizava a região da Barra da Tijuca, expressa pelo alto valor médio dos empreendimentos lançados, conforme indicado na Tabela 3, ela favoreceu uma concentração desproporcional de investimentos públicos em infraestrutura urbana (Castro et al., 2015). Houve a construção do Parque Olímpico da Barra, que reinseriu na dinâmica urbana da região um grande vazio que estava ocupado pelo antigo autódromo da cidade, favorecendo dezenas de empreendimentos que foram construídos no entorno, conforme ilustrado na Figura 1. Mas houve, também, uma série de grandes investimentos na rede de mobilidade urbana (extensão do metrô, duplicação de vias, implantação de três linhas de Bus Rapid Transit – BRT, reforma do terminal Alvorada), que reforçaram as conexões e a centralidade da Barra da Tijuca em relação às frentes de expansão urbana que estavam se consolidando nas zonas norte e oeste.

Zona Norte e Zona Oeste

Esses impactos do projeto olímpico também foram verificados na região de Jacarepaguá, contígua a região da Barra da Tijuca, tendo se consolidado como a segunda região da cidade com mais lançamentos residenciais, com 179 empreendimentos, somando quase 25 mil unidades. Ela pode ser considerada uma região intermediária entre os bairros da faixa litorânea e os bairros suburbanos, pois recebeu vários empreendimentos de alto padrão concentrados nas vias do entorno do Parque Olímpico da Barra, mas teve, também, uma produção significativa voltada para os estratos de renda média, com participação importante do segmento econômico. Os dados indicaram, inclusive, a presença de empreendimentos vinculados ao PMCMV, praticamente inexistentes nos bairros da faixa litorânea, conforme consta na Tabela 4.

Tabela 4
– Participação do Programa Minha Casa Minha Vida nos empreendimentos lançados por região da cidade

Região	Empreendimentos	Sem financiamento do PMCMV (%)	Com financiamento do PMCMV (%)
Barra da Tijuca Jacarepaguá Zona Sul Tijuca Campo Grande Méier Madureira Bangu Pavuna Inhaúma Santa Cruz Penha Centro Guaratiba Ramos	236 179 87 87 67 51 27 20 16 16 15 13 12 11 3	99,58 92,74 100,00 98,85 49,25 88,24 62,96 40,00 25,00 56,25 33,33 76,92 83,33 54,55 100,00	0,42 7,26 0,00 1,15 50,75 11,76 37,04 60,00 75,00 43,75 66,67 23,08 16,67 45,45 0,00
Rio de Janeiro	840	86,19	13,81

Vale ressaltar que os bairros da região suburbana, na zona norte e na zona oeste, tiveram um processo de urbanização bastante diferente do verificado na faixa litorânea. Sua ocupação começa a se intensificar na primeira metade do século passado, com a instalação da atividade fabril, acompanhada pela construção de vilas operárias e de loteamentos populares, caracterizando uma ocupação mais horizontal e menos densa (Abreu, 2013; Cavalcanti e Fontes, 2011). Nas décadas de 1930 e 1940, começaram a ser construídos os primeiros conjuntos habitacionais, aumentando a concentração de moradores da classe operária e da classe média. Nas décadas seguintes, esse processo se intensifica. Um fator decisivo foi a política de remoção de favelas implementada nas décadas de 1960 e 1970 pelo poder público, que vai deslocar grande contingente populacional de favelas removidas de bairros da zona sul para conjuntos habitacionais (Brum, 2013). Nesse período começaram a se formar, também, grandes complexos de favela, como Maré, Alemão, Manguinhos, Jacaré e Acari. Com isso, a região se caracterizou por ter uma concentração maior de moradores de rendas média e baixa, com uma infraestrutura urbana mais precária em relação à faixa litorânea, porém mantendo alguns centros de bairro bastante dinâmicos em termos da oferta de comércio e serviços.

Essas características de seu processo de urbanização fizeram com que a atuação do setor imobiliário empresarial ficasse mais limitada em relação à faixa litorânea, restrita a alguns centros de bairro, particularmente nas regiões da Tijuca e do Méier, que concentravam uma população de renda média mais consolidada (Lago e Cardoso, 2015; Ribeiro, 1996). Com o processo de reestruturação do setor ocorrido nas décadas de 2000 e 2010, esse cenário se modifica, ocorrendo uma expansão territorial conduzida principalmente pelas empresas nacionais que se capitalizaram com o processo de abertura de capital e apostaram no segmento econômico, com apoio fundamental dos recursos do PMCMV. Grandes áreas que ficaram desocupadas pelo esvaziamento industrial ocorrido na zona norte, nas décadas de 1990 e 2000, foram fundamentais nesse processo de expansão, tendo sido incorporadas aos bancos de terra das empresas, dando lugar a empreendimentos residenciais de grande porte (Alves, 2021).

Na região de Campo Grande, na zona oeste, foram 67 empreendimentos lançados durante o ciclo olímpico, com cerca de 14 mil unidades. Na região do Méier, na zona norte, foram 51 lançamentos, somando quase 7 mil unidades, porém ficam evidentes diferenças do valor de mercado em relação aos lançamentos da faixa litorânea, como visto na Tabela 3. O VGV acumulado nas regiões da zona norte e da zona oeste foi significativamente menor, e a presença de apartamentos colocados no mercado com valor acima de R$1 milhão foi residual. A escala dos empreendimentos também apresentou diferenças, com média de unidades muito maior do que a média registrada na faixa litorânea ou na cidade como um todo. Já as estratégias de implantação também mantiveram preponderante o uso da tipologia “condomínio fechado”, em sua ampla maioria com torres verticais, refletindo a lógica de estandardização da produção adotada pelas grandes construtoras nesse período e favorecendo um quadro de fragmentação do território também nessa parcela da cidade (Alves, 2021) – algo que esteve presente, com mais intensidade, nas frentes de expansão periurbanas que se consolidaram nos extremos da zona norte e da zona oeste.

O papel do PMCMV foi de grande importância para a consolidação dessas frentes de expansão na região suburbana, como ilustra a Figura 3. Na zona oeste, a participação do programa correspondeu a mais da metade do quantitativo de empreendimentos lançados, como verificado nas regiões de Campo Grande, Bangu e Santa Cruz, conforme dados da Tabela 4. O caso de Campo Grande é expressivo nesse cenário, pois foi a terceira região da cidade com mais unidades lançadas, ficando atrás apenas da Barra da Tijuca e de Jacarepaguá. Esses dados indicam que não há como dissociar a consolidação da produção direcionada para o segmento econômico da ampliação do crédito imobiliário para os estratos médios, decorrente da implementação do PMCMV.

Figura 3
– Renda média domiciliar por região (em salários-mínimos) com destaque para os lançamentos imobiliários residenciais vinculados ao Programa Minha Casa Minha Vida

O programa foi um elemento central no processo de reestruturação e expansão que marcou o setor imobiliário brasileiro nas décadas de 2000 e 2010, mas deixou evidente que não basta ampliar de maneira indiscriminada o crédito imobiliário e a produção residencial para incidir sobre a ordem urbana consolidada nas grandes cidades, como bem mostra o caso da cidade do Rio de Janeiro. A complexificação da rede urbana ocorrida nas duas últimas décadas, expressa pelo fortalecimento das frentes de expansão imobiliária na zona norte e na zona oeste da cidade, manteve, em grande medida, cristalizada a segregação socioeconômica historicamente constituída.

Conclusão: a desigualdade como legado

A agenda urbana implementada na cidade do Rio de Janeiro durante o ciclo olímpico, consolidou um modelo de planejamento e governança pró-mercado, dando centralidade para áreas da cidade com maior potencial para atração de investidores privados, amplificando, assim, os ganhos do setor imobiliário residencial à custa de um quadro de desigualdades urbanas no qual a segregação socioespacial cumpre um papel fundamental para o processo de acumulação. Ao privilegiar (em narrativa produzida e investimentos realizados) uma parcela da cidade que já se caracterizava pela concentração de infraestrutura urbana e pela presença majoritária dos estratos de alta renda, as decisões tomadas pelo poder público no âmbito da formulação e execução do projeto olímpico impossibilitaram qualquer efeito redistributivo no território. Isso fica evidente, conforme discutido ao longo deste artigo, ao constatar que as diferenças, já historicamente caracterizadas entre o processo de urbanização dos bairros da faixa litorânea e dos bairros da zona norte e zona oeste, seguiram se reproduzindo a partir da expansão recente do parque residencial.

Os dados apresentados indicam que o mercado se expandiu segmentando sua atuação na cidade a partir do perfil dos produtos imobiliários ofertados, com uma clara sobreposição com a estratificação socioespacial presente. Tal fato se agrava quando consideramos que as frentes de expansão do “segmento econômico” avançaram por áreas que também estiveram marcadas por outros processos socioespaciais que reforçam essa polarização, a exemplo dos bairros da zona norte – que abrigam quase metade de toda a população moradora de favela da cidade (Ximenes e Jaenisch, 2021) – ou dos bairros da zona oeste – que receberam grande maioria dos moradores reassentados de favelas e ocupações removidas de forma autoritária pelas intervenções urbanas realizadas no período do ciclo olímpico (Faulhaber e Azevedo, 2016). Vale ressaltar, também, o completo descolamento da produção vinculada aos programas habitacionais implementados em relação às frentes de maior valorização imobiliária.

Roy (2009) coloca que as “geografias da pobreza” não devem ser compreendidas como negligência do Estado, mas como efeitos da atuação do Estado, na medida em que suas ações podem aprofundar a desigualdade, inclusive reafirmando quadros de exclusão e estigmatização territorial – algo que se aplica ao caso do Rio de Janeiro durante o ciclo olímpico, em que não há como desconsiderar a inferência das intervenções urbanas sobre o quadro de desigualdade e segregação historicamente constituído. A escolha da região que já vinha se afirmando como principal frente de acumulação do setor imobiliário, enquanto “coração dos jogos olímpicos”, reafirma a lógica explícita desses modelos de planejamento urbano ad hoc, em que o poder público intervém no território reafirmando a produção da cidade enquanto um ativo a ser apropriado pelo capital.

A articulação entre poder público, setor imobiliário e capital financeiro – que se consolidou no País nas décadas de 2000 e 2010 como parte do processo de reestruturação do setor imobiliário – teve impactos evidentes sobre os rumos tomados pelo processo de urbanização da cidade do Rio de Janeiro, no qual a realização do ciclo olímpico serviu para aprofundar processos que vinham se constituindo. Nesse sentido, ele operou como um fator de extrema relevância nesse período, com sua força para mobilizar recursos públicos, capitalizar investimentos privados e articular coalizações de poder. Entretanto, foi parte de processos mais amplos, marcados pelo aprofundamento das rodadas de neoliberalização e financeirização da economia, em que o urbano, cada vez mais segmentado e fragmentado, reafirma o seu papel enquanto fonte de extração de renda, inclusive constituindo novas fronteiras de acumulação.

Referências

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Notas

• 1
  O termo “ciclo olímpico” é usado como referência ao período compreendido entre 2009 e 2016, que tem como marco inicial a confirmação pelo Comitê Olímpico Internacional da cidade como sede para os Jogos Olímpicos de 2016 e como marco final a realização dos jogos. Nesse período a agenda urbana da cidade esteve comprometida com a preparação para esse evento, envolvendo um amplo espectro de obras públicas, mas influenciando, também, outras políticas setoriais (urbanização de favelas, mobilidade urbana, segurança pública, meio ambiente, cultura) em curso. Vale ressaltar que o setor empresarial também incorporou a realização dos jogos como estratégia para ampliar seus ganhos. De maneira geral, foi um período em que o label “Rio Olímpico” foi amplamente usado, no setor público e no setor privado, como leitmotiv dos investimentos realizados.
• 2
  Este artigo apresenta resultados da pesquisa Grandes investimentos em infraestrutura e habitação no Estado do Rio de Janeiro: uma análise crítica da atuação do Governo Federal entre 2003 e 2016, financiado pela Fundação Carlos Chagas Filho de Amparo à Pesquisa do Estado do Rio de Janeiro Faperj. Processo E-26/202.359/2019, sob supervisão de Adauto Lucio Cardoso.
• 3
  O conceito de “segmento econômico” não tem uma definição fechada, sendo alvo de intenso debate pela bibliografia do campo dos estudos urbanos nas últimas décadas. Neste artigo, seguimos uma formulação que o coloca como a produção de unidades habitacionais destinadas para famílias de renda média (ou mesmo renda média-baixa) que necessariamente acessam o crédito imobiliário (Shimbo, 2011), caracterizando-se pela apropriação de áreas com menor renda diferencial, situadas em regiões periféricas das grandes cidades, com uma produção padronizada e estandardizada (Oliveira e Rufino, 2022).
• 4
  Essa articulação reproduziu a aliança nacional firmada entre o Partido dos Trabalhadores (PT) (então no governo federal) e o Partido do Movimento Democrático Brasileiro (PMDB), então nos governos estadual e municipal.
• 5
  Foi o caso do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), que teve grande relevância nesse cenário ao ampliar as possibilidades de financiamento para o setor imobiliário, como será destacado mais adiante.
• 6
  Os dados gerais sobre a produção do PMCMV foram obtidos a partir de pedido feito ao antigo Ministério do Desenvolvimento Regional. Para o caso da cidade do Rio de Janeiro, eles foram compatibilizados com os dados da Ademi-RJ e DataZAP+ que já estavam sendo trabalhados.
• 7
  O PMCMV, em sua primeira formulação, lançada em 2009, tinha sua produção estratificada pela faixa de renda dos beneficiários, implicando em diferenças nas formas de financiamento. A Faixa 1, que correspondia aos beneficiários com renda entre 0 e 3 salários-mínimos, tinha sua produção integralmente subsidiada e distribuição conduzida pelos poderes locais. No caso da cidade do Rio de Janeiro, essa faixa foi amplamente usada para reassentar famílias removidas em função do Projeto Olímpico. A Faixa 2 e a Faixa 3, correspondiam aos beneficiários com renda entre 3 e 10 salários-mínimos, tendo suas produção parcialmente subsidiada e distribuição feita e conduzida pelas construtoras. Nesse sentido, eram faixas “de mercado”, pois as unidades eram vendidas no mercado regular de imóveis, usando os mecanismos tradicionais de financiamento imobiliário, porém contando com subsídios e benefícios que facilitavam a integração dos estratos de renda média e renda média-baixa a esse mercado. Neste artigo, cujo foco é a produção empresarial de mercado, os dados apresentados fazem referência à Faixa 2 e à Faixa 3.
• 8
  A formação das favelas é um elemento de extrema relevância para compreender a urbanização do Rio de Janeiro, constituindo-se ao longo do século passado como importante expressão dos espaços populares de moradia da cidade, reforçando o caráter desigual e segregado de seu território. Mas dada as limitações deste artigo, esse tema não poderá ser aprofundado.
• 9
  O texto utiliza como recorte territorial para análise as “Regiões de Planejamento” delimitadas pela Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, sendo elas: Bangu, Barra da Tijuca, Campo Grande, Centro, Guaratiba, Inhaúma, Jacarepaguá, Madureira, Méier, Pavuna, Penha, Ramos, Santa Cruz, Tijuca, Zona Sul. Elas estão demarcadas na Figura 1.
• 10
  O VGV corresponde ao valor somado de todas as unidades habitacionais colocadas no mercado. Tanto a ADEMI quanto o DataZAP+ identificam em suas bases de dados os valores nominais anunciados de venda dos imóveis, dado que foi agregado para dar ideia das expectativas de ganho do mercado em cada região da cidade. É um dado limitado, pois leva em conta o valor anunciado dos imóveis e não o valor de venda. No entanto, é um indicativo importante para avaliar em termos comparativos o grau relativo de valorização das diferentes áreas da cidade.
• 11
  Essas favelas tiveram seus moradores reassentados em conjuntos habitacionais construídos na zona norte e na zona oeste, alguns em áreas parcamente servidas de infraestrutura urbana e serviços urbanos.
• Declaração de disponibilidade de dados:
  O conjunto de dados de apoio aos resultados deste estudo não está disponível ao público

• Editores:
  Lucia Bógus
  Luiz César de Queiroz Ribeiro

Disponibilidade de dados

O conjunto de dados de apoio aos resultados deste estudo não está disponível ao público

Datas de Publicação

• Publicação nesta coleção
  24 Ago 2026
• Data do Fascículo
  Sep-Dec 2026

Histórico

• Recebido
  15 Jul 2024
• Aceito
  02 Dez 2024