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Ambiente Construído

versão impressa ISSN 1415-8876versão On-line ISSN 1678-8621

Ambient. constr. vol.20 no.2 Porto Alegre abr./jun. 2020  Epub 08-Maio-2020

http://dx.doi.org/10.1590/s1678-86212020000200411 

Artigos

Demandas de customização em edifícios residenciais no Brasil: uma análise de agrupamentos empírico-qualitativa com base no sistema Skeleton/Infill

Customisation demands in residential buildings in Brazil: an empirical-qualitative cluster analysis based on the Skeleton/Infill System

Marianne Costa Avalone1 
http://orcid.org/0000-0002-5851-3074

Diego de Castro Fettermann2 
http://orcid.org/0000-0001-9210-8622

1Universidade Federal de Santa Catarina Florianópolis - SC - Brasil

2Universidade Federal de Santa Catarina Florianópolis - SC - Brasil


Resumo

A lógica de produção habitacional tem excluído os consumidores do processo decisório, atribuindo-lhes o encargo de adequar a moradia às próprias necessidades após o recebimento das chaves. Isso gera desperdício de recursos, prejuízo à segurança dos moradores e às relações de vizinhança, além de reduzir a vida útil dos edifícios. Assim, torna-se indispensável propor estratégias que minimizem a necessidade de reforma de imóveis recém-construídos. Com o objetivo de esclarecer as demandas de customização em edifícios residenciais no Brasil, investigou-se o escopo das adaptações conduzidas por moradores ao longo da ocupação de uma amostra de 62 apartamentos nas cidades de São Paulo e Santos. A partir dos dados obtidos, realizou-se uma análise de agrupamentos, na qual identificaram-se três padrões de demandas de customização: (1) alteração de acabamentos, equipamentos, leiaute e aberturas; (2) adição de equipamentos não previstos originalmente, como banheiras, e condicionadores de ar; e (3) ampliação por incorporação de áreas comuns pouco acessadas, não reclamadas por outros moradores. Como os dois últimos padrões afetam o esqueleto do edifício, requerendo obras geridas por especialistas, consideram-se abordagens técnicas e legais para viabilizá-las a partir dos conceitos da customização em massa.

Palavras-chave: Customização; Edifícios residenciais; Estudo empírico-qualitativo; Análise de agrupamentos

Abstract

The logic of housing production has excluded consumers from the decision-making process, assigning to them the responsibility for adapting the dwelling to their own needs after receiving the keys. This leads to waste of resources, it compromises dwellers’ safety and neighbourhood relations, and reduces a building’s lifespan. Thus, it is necessary to propose strategies to minimise the need for renovations of newly built apartments. To clarify the customisation demands in residential buildings in Brazil, we studied the scope of adaptations carried out by dwellers throughout the occupation span of a sample of 62 apartments in the cities of Sao Paulo and Santos. Based on the collected data, we conducted a cluster analysis, identifying three patterns of customisation demands: (1) alteration of finishing, equipment, layout, and openings; (2) addition of equipment unforeseen in the original design, such as bathtubs and air conditioners; (3) expansion through the addition of common areas with limited access, unclaimed by other dwellers. As the latter two patterns distress the building’s skeleton, needing works managed by specialists, we consider technical and legal approaches to enable them through mass customisation.

Keywords: Customisation; Residential buildings; Empirical-qualitative study; Cluster analysis; Skeleton/Infill System

Introdução

Por constituir o abrigo, essencial à vida humana, e por compor a maior fatia do patrimônio das famílias ao redor do mundo, a habitação pode ser vista tanto como um bem de consumo quanto como um investimento (MORAIS; CRUZ, 2009). Segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (INSTITUTO..., 2017), as habitações no Brasil comumente são compradas para uso próprio ou de alguém da família (68,2%). Por essas razões, verifica-se uma demanda por habitações compatíveis com as necessidades de uso das famílias ocupantes.

Porém, grande parte (82%) das empresas de engenharia e construção no Brasil tem equipes compostas de menos de 10 funcionários (CÂMARA..., 2016) - o que fragmenta demasiadamente os processos produtivos no setor. Além disso, os empreendimentos de construção civil geralmente são desenvolvidos em função da montagem in loco, com base em uma produção linear, de controle hierárquico e centralizado. Assim, as empresas tendem a adotar uma postura mais conservadora, evitando o envolvimento do consumidor nas decisões para se pouparem de conflitos e atrasos.

Em virtude disso, constitui-se um estoque de imóveis-padrão especulativos, diante dos quais as famílias ocupantes são forçadas a realizar reformas para adequá-los às suas necessidades. Ao esquivar-se da responsabilidade de entregar um produto que atenda efetivamente às expectativas do consumidor, a indústria da construção civil vai perdendo a sua credibilidade à medida que gera retrabalho, desperdício de recursos, prejuízo à segurança dos moradores e às relações de vizinhança, além de, segundo Devecchi (2010), minimizar a vida útil dos edifícios.

Em termos mercadológicos, Malard (1992) afirma que edifícios de apartamentos foram teimosamente rejeitados como tipologia habitacional no Brasil, por serem julgados incapazes de oferecer condições decentes de moradia para as populações de baixa renda. Viola (2009) explica que, em vez disso, eram um produto encomendado pelas famílias de alta renda, apesar de não apresentarem conotações elitistas em sua origem. Entende-se, ainda, que o sucesso na implementação de conceitos inovadores em geral está associado ao efeito trickle-down (FREIRE; LONDERO, 2014), ou seja, é difícil que o consumidor de baixa renda fique satisfeito em se tornar cobaia de experimentos enquanto a elite exibe seu sonho de consumo na televisão.

Portanto, embora o mercado de baixa-renda seja o público-alvo em muitos dos estudos em habitação, inclusive alguns dos mais recentes e pautados no uso de estratégias inovadoras similares às pretendidas por este estudo (LAMOUNIER, 2017; TAUBE; HIROTA, 2017), aqui se julga irrelevante esse enfoque, ou mesmo a captura de amostra particular dessa faixa de renda. Em vez de buscar soluções para um segmento de renda específico, ou avaliar os potenciais e as limitações de empreendimentos específicos, esta pesquisa se fundamenta no acúmulo de conhecimentos empírico-qualitativos acerca das demandas de customização em edifícios residenciais, que possam ser analisados quantitativamente, a fim de gerar referenciais para orientar a produção de moradias mais compatíveis com a necessidades de seus habitantes.

Em termos produtivos e operacionais, a aplicação dos conceitos da customização em massa (CM) no setor da construção civil tem sido debatida em diversos países, tais como EUA (KENDALL; TEICHER, 2000), Grã-Bretanha (BARLOW, 1999), Hong Kong (TANG, 2010), Taiwan (TU; WEI, 2013), Japão (NOGUCHI, 2013) e Brasil (ROCHA; FORMOSO; SANTOS, 2012; COSTA, 2016; LAMOUNIER, 2017; TAUBE; HIROTA, 2017). Segundo Pine (1993), Fogliatto, da Silveira e Borenstein (2012), o objetivo da CM é desenvolver, produzir, comercializar e distribuir bens de consumo e serviços acessíveis com variedade suficiente para que virtualmente possa atender às necessidades individuais de cada cliente. O sucesso de sua aplicação tem sido constatado principalmente na manufatura e na prestação de serviços, em vários casos de sucesso, tais como Hewlett-Parker (FEITZINGER; LEE, 1997) e Dell (RO; LIKER; FIXSON, 2007) na indústria de computadores, BMW (PIROOZFAR; PILLER, 2013), Volkswagen, Audi e Mercedes (THUESEN; JENSEN; GOTTLIEB, 2009) na indústria automobilística, Adidas, Nike e Reebok (PILLER; LINDGENS; STEINER, 2012) na indústria de calçados, Pandora e Spotify (GRUEL; PILLER, 2015) nos serviços de streaming de música.

Todos esses exemplos, independentemente da categoria do produto ou da indústria, utilizaram as demandas específicas dos consumidores como uma oportunidade para criar valor, em vez de tratar a heterogeneidade da demanda como um problema a ser minimizado.

Gershenson, Prasad e Zhang (2003), Salvador, de Holan e Piller (2009) afirmam que um dos principais requisitos para a implementação da CM na indústria é o princípio de modularização, que consiste no uso de um número limitado de módulos para criar variantes, que, agrupadas em diferentes combinações, produzem uma variabilidade ainda maior. Da mesma maneira, Brandão (2003), Marinho e Barros Neto (2015), Rocha e Kemmer (2018) explicam que para a construção habitacional, a identificação de módulos que correspondam às demandas de customização dos clientes é fundamental para gerenciar a variedade e manutenção dos ganhos de escala. Porém, conforme Gann (1996), Barlow e Ozaki (2003), Naim e Barlow (2003), o respaldo industrial é tendencioso, pois nele o processo de produção se conclui com a entrega de um produto final, enquanto o espaço edificado tem um ciclo de vida mais longo, e suscetível a intervenções.

Open Building é uma abordagem de modularização designada para a construção civil que sugere o tratamento de edifícios a partir de camadas com atributos e ciclos de vida distintos. Segundo Habraken (2011), Carbone e Eid Mohamed (2017), essa abordagem favorece o prolongamento da vida útil de edificações separando as partes mais suscetíveis à ação do usuário das partes que devem ter um caráter mais permanente. Além disso, sistematiza o processo decisório individual e coletivo em edifícios residenciais a partir de dois módulos distintos por suas propriedades técnicas e sociais/organizacionais: o edifício base (Support = suporte) e os equipamentos (Infill = recheio) (KENDALL; TEICHER, 2000).

A presente pesquisa se fundamenta em uma vertente do Open Building desenvolvida no Japão, constituída pelo sistema Skeleton/Infill (SI), proposto por Kobayashi et al. (2000) e Kobayashi e Fujimoto (2003). Essa vertente ainda é pouco explorada em seu caráter teórico, principalmente devido à barreira linguística e ao fato de a produção acadêmica japonesa ser mais reservada a publicações nacionais. Entretanto, os frutos da aplicação dessa abordagem têm sido observados já há alguns anos por Patchell (2002), Barlow e Ozaki (2005), Kendall (2010) e Noguchi et al. (2016) em vários exemplos de sucesso, de acesso mais favorável, por seu caráter prático. O valor do uso de tal vertente se justifica por caracterizar um sistema que organiza com pragmatismo o produto que constitui cada módulo, sua durabilidade desejável, e sob o comando de quem sua alteração se sujeita. Além disso, a experiência acumulada pelo emprego dessa abordagem contribui para a organização de processos com a implementação da customização de imóveis residenciais a partir de uma via de relacionamento com o consumidor que se estende desde as fases de projeto e construção até a ocupação (KOBAYASHI; FUJIMOTO, 2003; BARLOW; OZAKI, 2005; COSTA, 2016). Essas questões, todavia, serão mais bem aprofundadas a seguir.

Este trabalho busca preencher uma lacuna relacionada às decisões que, por natureza, encontram-se sob o controle do consumidor, mas que, de fato, deveriam ser supervisionadas por especialistas em qualquer fase da vida útil do imóvel. Embora recentemente tenha se constituído no Brasil uma regulamentação sobre a reforma de apartamentos que impõe a contratação de profissionais para alguns tipos de obras (ABNT, 2014), na prática a reconfiguração e adequação espacial de apartamentos tradicionalmente têm sido controladas pelo próprio morador em obras autogeridas, supervisionadas pelo síndico, pouco qualificado. Logo, com base no sistema Skeleton/Infill, propõe-se o mapeamento do escopo das adaptações feitas por moradores ao longo da ocupação de alguns edifícios residenciais no Brasil, a fim de identificar padrões nas demandas de customização. Em seguida, avaliam-se os padrões que oferecem algum tipo de risco ao esqueleto dos edifícios, e de que forma a sua gestão por profissionais pode contribuir para aumentar a flexibilidade e a vida útil de edifícios, a partir de conceitos da customização em massa.

Sistema Skeleton/Infill como abordagem de modularização

O sistema Skeleton/Infill tem origem na noção acumulada por construtores, especialmente em climas mais severos, de construir edifícios com uma casca resistente e duradoura que delimita um espaço, por sua vez, configurado por módulos mais flexíveis que se permitem reorganizar para diferentes atividades (KENDALL; TEICHER, 2000). Em países onde a arquitetura vernacular é feita de materiais leves, essa sistematização foi favorecida. No caso do Japão, por exemplo, as divisórias corrediças e os tatames constituíam módulos removíveis encaixados em um frame de madeira. Já no Brasil a tradição construtiva com o emprego sobretudo de alvenarias e argamassas inibe que o processo de sistematização aconteça com a mesma facilidade.

Tendo em vista os casos de sucesso da indústria japonesa ressaltados nos últimos 20 anos (PATCHELL, 2002; BARLOW; OZAKI, 2005; KENDALL, 2010; NOGUCHI et al., 2016), esta pesquisa utiliza como base a teoria proposta por Kobayashi et al. (2000), Kobayashi e Fujimoto (2003) que coordena grupos de componentes e orienta tomadas de decisão em dois níveis distintos: Skeleton (S), mais resistente e duradouro e com mudanças sujeitas à aprovação de um número maior de usuários, e Infill (I), mais flexível, efêmero e suscetível a tomadas de decisão individuais. Com o mesmo critério, cada nível é segmentado em outros dois subníveis, descritos em ordem decrescente de vida útil no Quadro 1.

Quadro 1 Sistema Skeleton/Infill proposto por Kobayashi e Fujimoto (2003)  

Nível Subnível Características Componentes
S Base resistente, duradouro e imutável fundações, pilares, vigas
Comum resistente, duradouro e mutável de acordo a necessidade de manutenção, com aprovação pelo grupo de proprietários cobertura, vedações, impermeabilizações, escadas, elevadores, instalações e espaços de propriedade coletiva e uso comum
I Marginal flexível, efêmero e mutável de acordo a necessidade de manutenção, com aprovação pelo grupo de proprietários esquadrias e revestimentos e acabamentos externos, sacadas e outras partes de propriedade individual e uso comum
Interior flexível, efêmero e mutável, de acordo com a necessidade individual dos proprietários paredes divisórias, mobiliário, equipo., revestimentos, acabamentos internos e outras partes de propr. indiv. e uso exclusivo

Há, no entanto, controvérsias quanto à aplicabilidade desse sistema em outros países. Costa (2016) observa que, devido aos terremotos, a legislação japonesa é muito rígida e designa as sacadas como rota secundária de fuga, impedindo que estas sejam ocupadas ou alteradas de modo que se bloqueie essa rota. Já em países como o Brasil, a China, a Coreia do Sul e a Indonésia as legislações são menos rigorosas, permitindo inclusive o envidraçamento desses espaços, com nivelamento de piso e remoção de esquadria externos. Nesses casos, com base na apropriação natural dos espaços comuns de acesso limitado pelos moradores, a autora constata que a configuração desses espaços pode se sujeitar a um controle coletivo parcial informal (não regulamentado), limitado aos ocupantes que acessam, ou possuem interesse em determinado bloco, orientação da fachada, ou grupos de pavimentos, sugerindo uma segmentação do subnível marginal, de acordo com a cultura local.

Organização de produtos e processos a partir do sistema Skeleton/Infill

Bottom-up (de baixo para cima) e top-down (de cima para baixo) são estratégias utilizadas para gestão e organização em vários campos de conhecimento e são assim chamadas porque operam em duas direções complementares de uma estrutura hierárquica, com uma diretriz superior que comanda suas subordinadas, ao mesmo tempo em que as subordinadas trabalham na composição do todo. A Figura 1 ilustra como o sistema Skeleton/Infill viabiliza a CM com base nessas duas abordagens, reunindo os interesses de gestores, incorporadores, projetistas, construtores, fabricantes, corretores, proprietários e locatários de imóveis residenciais.

Fonte: desenhado pelo autor com base em Hvam et al. (2013).

Figura 1 Abordagens bottom-up e top-down do sistema Skeleton/Infill 

Abordagem bottom-up na organização de produtos

O fluxo bottom-up inclui esforços que objetivam o aumento da variedade do Infill, a modularização e a padronização de edificações, e a inovação de componentes construtivos.

Grandes exemplos de sucesso na adoção da abordagem de customização bottom-up no Japão, tanto na estruturação de sua gama de produtos quanto em seu modelo de negócio, são as empresas Toto1 e Lixil2. Essas empresas têm uma gama de produtos fundamentada na modularização e um modelo de negócios inteiramente apoiado na manufatura de módulos que podem ser combinados de inúmeras formas para atender à demanda específica de cada consumidor. Os chamados “kitchen systems” (sistemas de cozinha) e “bath unit” (unidades de banho) constituem subsistemas (nesse caso ambientes completos) organizados em módulos de componentes customizáveis, como equipamentos, revestimentos, instalações elétricas, entre outros, com uma linha completa de produtos.

Segundo Barlow e Ozaki (2005), tais empresas formam parcerias com construtoras e incorporadoras, fornecendo uma gama de produtos que é atualizada a cada seis meses. Itens opcionais, tais como sistemas de ventilação, geralmente estão inclusos no valor do imóvel, mas podem ser removidos do projeto. Em caso de insatisfação com a gama de acabamentos padrão, o cliente também pode escolher produtos de outros fabricantes, com um custo adicional.

Esse processo, no entanto, pode consumir muitas horas de serviço de projetistas, sob o risco de incluir detalhes que não agregam real valor ao consumidor, mas apenas complicam e encarecem o produto final. Assim, para tornar possível a configuração de um produto final que atenda, de fato, às necessidades específicas de um determinado projeto, a partir de uma abordagem bottom-up,Hvam et al. (2013) defendem as necessidades de coordenar e compatibilizar a intercambialidade entre componentes (módulos), a partir do desenvolvimento de processos e sistemas de composição, além de parcerias entre empresas.

Abordagem top-down na organização de processos

A abordagem top-down, por sua vez, é orientada à organização de processos de produção, nesse caso alavancados pela separação técnica e organizacional do Skeleton e do Infill e inclui esforços para viabilizar, mais do que um projeto específico, a implementação de um sistema.

De acordo com Kobayashi et al. (2014), a primeira dessas iniciativas se deu nos anos 1970, na Universidade de Kyoto, com o desenvolvimento do “Sistema de Provimento Habitacional em Duas Etapas”. Na primeira etapa confirma-se a compra ou locação do Skeleton, e na segunda o Infill é construído, a cargo dos proprietários ou inquilinos (LAMOUNIER, 2017). Porém, no caso da locação, questões acerca da reversibilidade das customizações e dos trâmites durante a troca de inquilinos continuam sem solução até hoje (COSTA et al., 2015; ISO et al., 2015).

Para resolver problemas relacionados à separação dos direitos de propriedade, de uso e de construção, um grupo, liderado por Hideki Kobayashi, propôs um programa de arrendamento imobiliário chamado Método Tsukuba, no qual o arrendatário assumiria as responsabilidades relacionadas à terra ocupada pelo edifício e ao seu Skeleton, enquanto o inquilino assumiria as responsabilidades relacionadas ao Infill. Tal iniciativa, concluída em 1996, tornou a distinção entre Skeleton e Infill tão clara para edifícios residenciais quanto já era para edifícios de escritórios (KOBAYASHI et al., 2000).

Porém, a viabilidade das vendas, locações, e registros de “imóveis-esqueleto” ainda carecia de respaldo jurídico. Conforme Hasegawa (2013), em 1998 foi introduzida a primeira emenda constitucional na Lei Nacional de Normas de Construção (The Building Standard Law of Japan), que passou a emitir uma espécie de alvará ou habite-se intermediário (interim inspection) para edifícios, permitindo a entrega de imóveis antes da conclusão do Infill das unidades. Kobayashi et al. (2014) acrescentam que em 2002 uma segunda emenda passou a permitir também o registro de imóveis sem acabamentos interiores. Assim, a propriedade dos skeletons poderia ser transferida antes da conclusão da obra, e os proprietários ou inquilinos poderiam fazer o pedido do Infill dos seus sonhos aos fornecedores de sua preferência.

Kobayashi et al. (2014) explicam ainda que após esses encaminhamentos de ordem social iniciaram-se as iniciativas de motivação tecnológica. Primeiramente atualizou-se o sistema de avaliação do desempenho de habitações, em 2007, com a introdução de pés-direitos mais altos, vigas invertidas para permitir uma distância maior entre a laje e o contrapiso e tubulações em shafts destacáveis. Matsumoto, Yamamoto e Ohya (2018) afirmam que dois anos depois estabeleceu-se uma lei que promovia a disseminação de “Habitação de Qualidade de Longa Duração” através de uma certificação, em posse da qual, segundo Minami (2016), proprietários de imóveis receberiam benefícios de redução de impostos e aos poucos a habitação SI ganhou reconhecimento por sua flexibilidade e seu potencial de manutenção e atualização contínua.

O desafio da abordagem top-down é acumular experiência em vários projetos. Hvam et al. (2013) afirmam que isso se faz, em parte, com base no desenvolvimento de sistemas de produção que podem ser replicados em outros projetos, e, em parte, a partir da coleta e armazenamento sistemático de informações de projetos anteriores, em bancos de dados. A viabilização da CM apoiada em uma abordagem top-down requer, portanto, o investimento de recursos humanos na organização de processos complexos de produção, em uma perspectiva de longo prazo.

Sistema SI como via de relacionamento de longo prazo com o consumidor

Embora o produto final seja customizado, o processo de customização deve seguir um padrão, que requer tempo para se consolidar. Por exemplo, em um contrato de compra e venda de um imóvel customizado, deve-se fixar um número fixo de reuniões de planejamento com os clientes e um prazo para que elas aconteçam. Quando o processo decisório foge dessa expectativa, o custo da produção se eleva e inviabiliza a proposta. Barlow e Ozaki (2005) explicam que, para padronizar o processo, as empresas de construção japonesas investem muito em serviços pós-venda, a partir dos quais podem acompanhar melhor as expectativas dos clientes. Assim, no primeiro ano de ocupação do imóvel, as empresas realizam vistorias para checar e corrigir quaisquer problemas, fazem inspeções e manutenções de rotina, obras de ampliação e reformas. E, por desdobrarem essa relação com o cliente durante décadas após a venda, aumentam a fidelidade e obtêm novos clientes a partir do marketing de referência.

Similarmente, Douglas (2006), Brandão e Heineck (2003) defendem que o espaço habitado requer processos de projeto e construção mais dinâmicos, que permitam interações com o usuário em curto, médio e longo prazo, seja por meio da convertibilidade de uso, adaptabilidade para o reuso, viabilidade de ampliação horizontal ou vertical, possibilidade de junção ou desmembramento, ou atualização dos acabamentos e sistemas de abastecimento de serviços. Assim, dada a maneira como o espaço é concebido, esses atributos permitem pleno uso e ocupação do edifício, independentemente da pluralidade e da dinâmica das demandas dos habitantes.

Método

Procedimento de coleta de dados

Para delimitar o escopo das demandas de customização em edifícios residenciais no Brasil, foi analisada uma amostra de 62 apartamentos adaptados pelos seus moradores nas cidades de São Paulo e Santos, examinados em um intervalo de três anos (2012-2015). São Paulo foi escolhida em função do caráter metropolitano e do potencial para implementação e disseminação da proposta. Santos foi escolhida por ser a cidade brasileira com o maior percentual de imóveis residenciais do tipo apartamento (63%) (IBOPE INTELIGÊNCIA, 2011 apudMARTINS, 2011). Apesar de a densidade absoluta ser de apenas 1.492,2 hab./km2, a parte continental do território santista (70%) constitui área de preservação permanente, confinando 99% da população na parte insular, levando a densidade a 36.000 hab./km2 em alguns bairros.

O levantamento dependia de indivíduos dispostos a conceder entrevista, permitir visita, fotografia e desenhos de seus imóveis, apontando detalhes das obras realizadas. Devido ao caráter demasiadamente privado dessas informações, e também devido às limitações de duração e custo da pesquisa, julgou-se apropriada a coleta de dados por amostragem intencional não probabilística com base em técnica de bola de neve (PATTON, 2001), de modo que alguns voluntários inicialmente selecionados convidavam outros contatos de suas redes sociais para participar do levantamento. Em seguida, foram agendadas de duas a três visitas em domicílios por dia, com entrevistas realizadas com base em um questionário padrão, com perguntas relacionadas ao perfil da família, ao perfil do imóvel e o escopo das obras realizadas ao longo da ocupação. Em equipes de três pessoas, foram realizadas atividades de fotografia, mensuração e croquis dos imóveis foram conduzidas paralelamente às entrevistas. Então, analisou-se o perfil dos moradores e dos imóveis, ressaltando-se estruturas familiares e espaciais com potencial influência no caráter das obras. Por último, foram desenhadas as plantas baixas antes e depois, avaliando-se o escopo dos elementos modificados ao longo da vida útil dos apartamentos.

Perfil da amostra

A maior parte da amostra (87%) analisada é constituída de imóveis de dois e três dormitórios, com área útil média de 115,47 m2, construídos há mais de três décadas (mediana = 1986). Comumente comprados por casais sem filhos, ou famílias de estrutura nuclear (66%), após cerca de 12 anos de ocupação, essas famílias amadureceram em outros arranjos, por via de regra, reduzindo o número de ocupantes e, por conseguinte, ampliando a área per capita. A presença majoritária de chefes de família seniores (mediana = 60 anos) sugere necessidades de reaproveitamento de dormitórios que foram deixados pelos filhos, de requalificação do espaço total excedente para o único membro restante da família, e de adequação espacial à convivência familiar estendida respeitando a privacidade de avós, tios ou agregados. Além disso, a variância das áreas de banheiros, dependência de empregada e principalmente sacadas e terraços pode indicar redundância, ou necessidade de potencialização do uso desses espaços. Apesar de a amostra incluir algumas famílias de classe baixa e média baixa, a renda familiar mensal média acima de dez salários mínimos sugere um perfil de imóvel relacionado a um contexto urbano denso e gentrificado. As Tabelas 1 e 2 a seguir sumarizam o perfil da amostra analisada.

Tabela 1 Informações gerais da amostra 

Média Mediana D.P. Mín. Máx.
Valor do metro quadrado construído (R$) 6.866,00 5.637,00 2.744,00 4.417,00 16.762,00
Renda familiar mensal (R$) 14.809,00 13.250 8.592,00 980,00 40.000,00
Idade do chefe da família 57,81 60,00 12,95 33,00 84,00
Ano de construção 1987,02 1986,50 15,44 1954 2013
Anos de ocupação do imóvel 14,06 12,00 11,85 0,00 41,00
Número de ocupantes original 3,24 3,50 1,41 1,00 6,00
Número de ocupantes atual 2,48 2,00 1,21 1,00 6,00
Número de cômodos / ambientes 11,16 11,00 2,84 4,00 16,00
Área útil do imóvel (m2) 115,47 120,43 37,54 28,86 211,80
Área total de banheiros (m2) 9,45 10,18 3,42 2,26 20,71
Área da dependência de empregada (m2) 6,24 6,75 3,11 0,00 10,05
Área privativa externa - sacada/terraço (m2) 8,83 6,00 14,89 0,00 87,80

Tabela 2 Correspondência entre número de dormitórios e estrutura familiar original e atual 

Estrutura familiar original Estrutura familiar atual
Solteiro DINC Pais Solt. Nuclear Extensa Solteiro DINC Pais Solt. Nuclear Extensa Total
1 Dormitório 2 2 0 0 1 2 2 0 0 1 5
2 Dormitórios 3 6 3 8 1 5 7 3 4 2 21
3 Dormitórios 4 2 4 20 3 7 8 2 12 4 33
4 Dormitórios 0 1 0 2 0 0 2 1 0 0 3
Total 9 11 7 30 5 14 19 5 17 7 62

Nota: Legenda:Solteiro = 1 adulto;DINC = 2 adultos, sem filho(s) (do Inglês, double income, no children);Pais Solt. = 1 adulto, com filho(s);Nuclear = 2 adultos, com filho(s); eExtensa = 1 ou mais adultos, com filho (s) e relativos (avós, ou tios).

Nas 62 unidades de apartamento observadas, foram registrados diversos tipos de obras que se repetiam quanto aos componentes modificados, substituídos, removidos ou adicionados. Como forma de aumentar a aderência do conjunto de dados no sistema Skeleton/Infill proposto por Kobayashi e Fujimoto (2003) (Quadro 1), optou-se por classificá-los em um espectro similar que varia de acordo com a vida útil e o grau de dependência de tomada de decisões individuais ou coletivas, em um total de nove categorias, como apontado no Quadro 2.

Quadro 2 Classificação das obras pelo escopo e grau de impacto no sistema SI 

Categorias de obras Frequências (n=62)
IX. Individualização de fachada
Revestimentos, aberturas, e elementos fora do padrão
VIII. Individualização de área comum interna
Pintura, papel de parede e móveis
VII. Ampliação
Relocação de parede externa com nivelamento de piso
VI. Fechamento de sacadas
Envidraçamento com ou sem nivelamento de piso
V. Alteração de carga de equipamentos e instalações
Banheiras, sistemas de condicionamento de ar, etc.
IV. Renovação de equipamentos e instalações
Equipamentos cozinha/banheiro, instalações prediais
III. Alteração de leiaute
Construção/demolição paredes, relocação de aberturas
II. Renovação de acabamentos
Revestimentos piso, parede e forro, móveis embutidos
I. Decoração de interiores
Pintura, papel de parede e móveis no interior da unidade

Fonte: desenhado pelo autor com base em Kobayashi e Fujimoto (2003).

Análise de dados

Primeiramente, buscou-se identificar padrões de demandas de customização entre os 62 casos contidos na amostra analisada. Para tanto, utilizou-se a frequência de cada uma das categorias de obras aplicadas em cada um dos casos analisados. Com esse objetivo foi utilizada a técnica de análise de agrupamentos (cluster), que busca identificar agrupamentos homogêneos e heterogêneos entre si (HAIR JUNIOR et al., 2010). Foi aplicada a análise hierárquica com o método de ligação média (Figura 3) nos grupos com a medida de similaridade de Jaccard, devido à característica binária dos dados (presença/ausência) e por considerar somente as presenças para a formação dos agrupamentos (MILLIGAN; COOPER, 1986). Baseado na análise do dendograma e na medida de Silhouette (ROUSSEEUW, 1987), que mensura a coesão entre as ocorrências, busca-se identificar a quantidade de agrupamentos adequada para a amostra analisada. Posteriormente, é realizado o teste qui-quadrado para verificar a independência das frequências de ocorrências de cada categoria de obra nos agrupamentos identificados (EVERITT, 1992; ECHEVESTE; ROZENFELD; FETTERMANN, 2017). Além da significância do teste qui-quadrado também é analisado o resíduo ajustado de cada frequência observada, sendo considerados significativos a 5% os resíduos ajustados superiores a 1,96 (EVERITT, 1992).

Fonte:Toto (2019).

Figura 2 Subsistemas Infill: a unidade de banho japonesa 

Figura 3 Dendrograma usando ligação média (nos grupos) 

Resultados e discussão

O resultado da análise do dendrograma (Figura 2) e da medida de coesão dos agrupamentos identificados (Silhouette) demonstra que a segmentação em três agrupamentos apresenta grupos com maior homogeneidade interna e heterogeneidade entre si.

Examinando esses três agrupamentos, foi possível identificar quais das categorias de obra discriminam mais cada um dos agrupamentos identificados. Os resultados do teste qui-quadrado mostram que entre as nove categorias de obras, sete categorias se apresentaram significativas (p-valor<0,05) para discriminar os agrupamentos identificados. Somente as categorias II. Renovação de acabamentos e IV. Renovação das áreas molhadas não contribuem para caracterizar os padrões de demandas de customização, por se apresentarem com alta frequência (100% e 91,9%) em todos os agrupamentos (Tabela 3).

Tabela 3 Identificação dos padrões de demandas de customização 

Agrupamento 1
(presença/
ausência)
Agrupamento 2
(presença/
ausência)
Agrupamento 3
(presença/
ausência)
Totais (presença/
ausência) e estatística χ2
IX. Individualização de fachada 10/22 10/1 15/4 35/27
Percentual presença/ resíduo ajustado 31,3% (-4,13)** 90,9% (2,54)* 78,9% (2,37)* 17,49**
VIII. Individualização de área comum interna 2/30 0/11 14/5 16/46
Percentual presença/ resíduo ajustado 6,3% (-3,63)** 0,00% (-2,15)* 73,7% (5,72)** 32,96**
VII. Ampliação 1/31 0/11 15/4 16/46
Percentual presença/ resíduo ajustado 3,1% (-4,21)** 0,00% (-2,15)* 78,9% (6,35)** 40,44**
VI. Fechamento de sacadas 4/28 0/11 19/0 23/39
Percentual presença/ resíduo ajustado 12,5% (-4,14)** 0,00% (-2,80)** 100,0% (6,81)** 47,00**
V. Alteração de carga de equipamentos e instalações 2/30 6/5 6/13 14/48
Percentual presença/ resíduo ajustado 6,3% (-3,17)** 54,5% (2,79)** 31,6% (1,12) NS 12,19**
IV. Renovação de equipamentos e instalações 30/2 9/2 16/3 55/7
Percentual presença/ resíduo ajustado 93,8% (1,29) NS 81,8% (-0,79) NS 84,2% (-0,74) NS 1,71 NS
III. Alteração de leiaute 18/14 7/4 17/2 42/20
Percentual presença/ resíduo ajustado 56,3% (-1,99)* 63,6% (-0,32) NS 89,5% (2,43)* 6,12*
II. Renovação de acabamentos 32/0 11/0 19/0 62/0 NS
Percentual presença/ resíduo ajustado 100% (0,00) NS 100% (0,00) NS 100% (0,00) NS 0,00
I. Decoração de interiores 27/5 1/10 7/12 35/27
Percentual presença/ resíduo ajustado 84,4% (4,57)** 9,1% (-3,49)** 36,8% (-2,07)* 23,15**

Nota:

NSnão significativo,

*significante a 5% (resíduo ajustado>) e

**significante a 1% (resíduo ajustado>).

Observando-se as frequências das categorias de obras é possível identificar que o Agrupamento 1 é discriminado pela presença, significativamente superior em relação aos demais agrupamentos, de casos com obras na categoria I. Decoração de interiores, frequente em 84,4% dos casos. O Agrupamento 2 é discriminado pela presença superior em relação aos demais agrupamentos, de obras nas categorias IX. Individualização de fachada e V. Alteração da carga de equipamentos e instalações, frequentes em 90,9% e 54,5% dos casos classificados nesse agrupamento. Por fim, o Agrupamento 3 é caracterizado pela frequência superior em relação aos demais agrupamentos de obras nas categorias VIII. Individualização de área comum interna (73,7%), VII. Ampliação (78,9%), VI. Fechamento de sacada (100%) e III. Alteração de leiaute (89,5%). Diante disso, foi possível identificar e descrever três padrões de demandas de customização para as obras realizadas nas unidades analisadas:

  1. alteração de acabamentos, equipamentos, leiaute e aberturas (Agrupamento 1);

  2. adição de instalações e equipamentos não previstos no projeto original (Agrupamento 2); e

  3. ampliação da área privativa (Agrupamento 3).

A Figura 4 ilustra como esses padrões interferem no sistema SI.

Fonte: desenhado pelo autor com base em Kobayashi e Fujimoto (2003).

Figura 4 Interferência dos padrões de demandas de customização no sistema SI 

Discussão

Com base na análise de agrupamentos e na aderência do conjunto de dados no sistema Skeleton/Infill, foram identificados três padrões de demandas de customização, que podem ser interpretados da seguinte maneira:

  1. padrão 1: alteração de acabamentos, equipamentos, leiaute e aberturas - abrange as demandas de customização mais recorrentes, e poderia ser associado com a demarcação do território dos ocupantes. As obras incluem decoração, pintura, papel de parede, revestimentos de piso, parede, forro, iluminação, mobiliário embutido, troca de equipamentos de cozinha e banheiro, construção e demolição de paredes, substituição e relocação de portas;

  2. padrão 2: adição de instalações e equipamentos não previstos no projeto original - ocorre em função da área total de banheiros disponível no projeto original. As obras incluem a subdivisão de banheiros existentes, ou inclusão de equipamentos (banheiras, por exemplo), não previstos pelo projeto original, que possam causar sobrecarga nos sistemas de abastecimento de água e energia, e modificação em geral de acabamentos e elementos que compõem a fachada do edifício; e

  3. padrão 3: ampliação da área privativa - geralmente associada com o melhor aproveitamento do espaço interno ou externo adjacente. Portanto, se uma sacada está adjacente a uma sala ou dormitório cuja largura ou profundidade são inadequadas para acomodar suas funções, é provável que o proprietário opte por incorporar essa área para potencializar o uso desse espaço. As obras incluem incorporação de áreas de circulação externas pouco acessadas, ou não reclamadas por outros moradores, e fechamento de sacadas, com eventual remoção de paredes intermediárias às áreas interna/externa e nivelamento de piso interno/externo e modificação em geral de acabamentos e elementos da fachada do edifício. Dentre os casos observados, um dos mais ousados apropriava-se do vazio adjacente ao elevador para a ampliação de um banheiro de empregada com instalação de ofurô.

Como já argumentado, a viabilização da CM apoiada numa abordagem top-down carece de investimento de recursos humanos na organização de processos complexos de produção, em uma perspectiva de longo prazo. Similarmente, a coleta de dados empírico-qualitativos por amostragem intencional não probabilística é um processo trabalhoso, com pouco rendimento para a realização de análises quantitativas que permitam a generalização de resultados. Com esse objetivo, torna-se indispensável construir uma base de dados empírico-qualitativos de maior abrangência, para fundamentar a implementação de uma customização em massa que possa efetivamente responder às demandas de customização do mercado brasileiro, em seus diferentes segmentos.

Observa-se que as demandas do padrão 1, de alteração de acabamentos, equipamentos, leiaute e aberturas, ficam mais reclusas ao Infill, e por isso acabam causando pouco impacto na vizinhança, enquanto as demandas dos padrões 2 e 3, de adição de instalações e ampliação da área privativa, acabam impactando o Skeleton de alguma forma. Assim, com base no sistema Skeleton/Infill foi possível reconhecer demandas de customização que carecem de supervisão técnica, e que se antecipadas a partir da CM poderiam minimizar impactos na segurança e no bem-estar dos moradores, e prolongar a vida útil de edifícios residenciais no Brasil.

Por ora, como contrapartida para os padrões de demandas identificados, ressalta-se o valor da continuidade de pesquisas acerca da modularidade, que priorizem o desenvolvimento bottom-up de subsistemas de componentes e interfaces a fim de facilitar alterações de acabamentos, equipamentos, leiaute e aberturas, permitindo, por exemplo, a integração entre componentes fornecidos por fabricantes diferentes, como mobiliário embutido, gesso e iluminação. Similarmente, recomenda-se o emprego de sistemas de tubulações e cabeamentos destacados do esqueleto, com espaço entre a laje e o contrapiso para aumentar a flexibilidade de leiaute, em instalações individuais autônomas e de fácil atualização.

Finalmente, entende-se que na prática é impossível impedir que obras de qualquer tipo aconteçam clandestinamente, mas talvez seja possível orientá-las através de instrumentos de controle específicos. Em virtude disso, recomenda-se uma abordagem top-down, apoiada na constituição de instrumentos que se façam cumprir efetivamente por reconhecer as demandas dos consumidores, tais como: manuais de usuário com discriminação dos módulos com base na vida útil e possibilidade de alteração como Skeleton e Infill, a normatização de sistemas de paredes divisórias que permitam demolição e construção, a normatização de sistemas de instalação predial mais suscetíveis a atualizações, e uma legislação que admita uma área específica nos projetos para a ampliação de imóveis, facilitando a customização de imóveis residenciais sem prejudicar a durabilidade do esqueleto do edifício, exigir obra gerida por responsável técnico, ou cair na ilegitimidade.

Conclusão

Grande parte dos estudos acerca da viabilização da customização em massa de imóveis residenciais tem focado em uma abordagem de modularização com base na manufatura e no preterimento das tomadas de decisão no canteiro de obras (BRANDÃO, 2003; MARINHO; BARROS NETO, 2015; ROCHA; KEMMER, 2018). Essas pesquisas contribuem para a viabilização de obras de tal natureza, com base no gerenciamento de processos relacionados às rotinas de planejamento e gestão.

Entretanto, para atingir o objetivo real da customização em massa, de atender às necessidades individuais em larga escala, o produto final deve ser confrontado com as demandas do consumidor. Por isso, a presente pesquisa se propôs a investigar diretrizes para orientar a produção de moradias mais compatíveis com a necessidades de seus habitantes.

Verifica-se que as demandas com o padrão 1 compreendem uma variedade muito grande de componentes que poderiam ser explorados mais profundamente em futuros trabalhos focados em uma proposta de modularização de componentes passíveis de customização sob o controle exclusivo do consumidor. Além disso, o acúmulo de metadados de natureza empírico-qualitativa, através de pesquisas futuras, poderia ajudar a determinar demandas de customização de diferentes segmentos de mercado, aplicáveis em diferentes ciclos da vida útil do imóvel, como antes da entrega, 5, 10 e 15 anos após ocupação.

Embora ainda pouco explorado pela literatura, a abordagem de modularização proposta pelo sistema Skeleton/Infill, consolidado no Japão, permite diferenciar atributos técnicos e sociais que definem o ambiente construído, de organizar a cadeia produtiva em sistemas e subsistemas. Com base nessa abordagem, foi possível reconhecer demandas de customização que carecem de supervisão técnica, e que, a partir da CM, poderiam minimizar impactos na segurança e no bem-estar dos moradores, e prolongar a vida útil de edifícios residenciais no Brasil. Além disso, este trabalho contribui para a literatura existente ao demonstrar como o sistema Skeleton/Infill favorece a CM não apenas pelo fluxo bottom-up, relacionado à modularização e ao desenvolvimento do produto em si, mas também pelo fluxo top-down, que organiza os processos de produção e os conflitos de interesse de diferentes stakeholders.

1Disponível em: https://jp.toto.com/.

2 Disponível em: https://www.lixil.co.jp/.

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Recebido: 18 de Fevereiro de 2019; Aceito: 11 de Novembro de 2019

Marianne Costa Avalone Departamento de Engenharia de Produção e Sistemas | Universidade Federal de Santa Catarina | Rua Edison Areas, 107, Trindade | Florianópolis - SC - Brasil | CEP 88036-070 | Tel.: (51) 99457-3247 | E-mail: arq.marianne.costa@gmail.com

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